La casa de $65,000 que “pago completo” es un negocio de alquiler, no una acción de construcción de viviendas.

Una publicación viral contiene un número que hace todo el trabajo por sí mismo: aproximadamente $65,000. Por lo que indica, ese es el costo que una familia pagó por una casa en lugar de viajar a Italia. Es una decisión que la publicación califica como “arriesgada, pero valió la pena”. No puedo verificar los detalles de la publicación: la ubicación, el precio exacto, cuánto vale la casa ahora, o el cronograma. Nada de esto importa para la pregunta que ese número abre. Piense en una casa barata que ha aumentado de valor… y pregúntese: ¿en qué realmente estoy apostando? Porque “una casa barata que valió la pena” no es una sola apuesta. Se divide en dos apuestas muy diferentes. Y, según los últimos datos del mercado, se comportan en direcciones opuestas.

¿Quién realmente es el dueño de la casa barata?

Lo primero que hay que determinar es quién es el dueño de la casa. Cuando una familia compra una casa valorada en 65,000 dólares y vive en ella, dos cosas ocurren al mismo tiempo: el precio de la casa puede aumentar. Y, más silenciosamente, la familia deja de pagarle al propietario; ahora pagan alquiler a sí misma. Los economistas llaman a esto “alquiler implícito”. En el tiempo prolongado, este último suele ser mayor y más estable que el primer caso: el “alquiler que no tenía que pagar” suele ser mayor que el valor actual de la casa.

Esa división es importante, porque los mercados públicos tienen dos formas diferentes de expresar “Quiero obtener beneficios económicos a bajo costo”. Y estos dos grupos se encuentran en lados opuestos de la línea de propiedad.

Por un lado está la empresa que compra las casas y se encarga de mantenerlas. La opción más “limpia” para este tipo de negocio es American Homes 4 Rent (AMH), una de las empresas públicas más grandes dedicadas a la renta de viviendas individuales. AMH compra las casas, las repara y las alquila; posee el activo y recibe los ingresos por alquiler. Es lo más cercano que puede llegar a ser un establecimiento comercial a una casa familiar en este contexto: posee la casa y vive de los ingresos por alquiler.

En el otro lado está la empresa que construye las casas y las vende. Las empresas de construcción iniciales como DR Horton (DHI), Meritage (MTH), Lennar (LEN) y PulteGroup (PHM) obtienen una ganancia por volumen en sus ventas. Construyen muchas casas, las venden y nunca las mantienen durante mucho tiempo. No obtienen ningún beneficio por el valor de aumento del precio de venta ni por los ingresos por alquiler. Su negocio es la venta, no el mantenimiento de las casas.

La máscara y el libro de contabilidad

Este es el número que cambia la forma en que se interpreta el AMH; de hecho, el valor de 65,000 dólares se refiere a ese número.

Según los últimos datos del mercado, las acciones de AMH están en torno a los $32.3. En los últimos cuatro meses, han aumentado un 14.8%. Pero en total durante el año, la situación es prácticamente estable: un pequeño porcentaje de aumento. En comparación con el año anterior, han disminuido aproximadamente un 5%. Así que la idea de “la casa barata vale más” no se traduce claramente en “las acciones de la casa barata valen más”. La valorización que una familia siente por la casa que posee no se refleja en las acciones del REIT, porque las acciones también reflejan los costos de alquiler, financiamiento y apalancamiento.

Abre el cajón. Según los datos más recientes de la empresa, AMH generó aproximadamente 865 millones de dólares en flujo de efectivo operativo. Sin embargo, su flujo de efectivo libre durante el mismo período fue negativo: unos 82 millones de dólares. Esto ocurre porque la empresa posee una gran cantidad de propiedades que generan ingresos por alquiler. Esa diferencia representa el costo del modelo: AMH tiene una deuda neta de aproximadamente 5.1 mil millones de dólares (las deudas menos el efectivo disponible). Además, debe seguir gastando dinero para renovar las propiedades y mantenerlas rentables. La “fachada respetable” es: “Poseemos muchas propiedades y recibimos ingresos por alquiler”. Pero en realidad, el estado de cuenta oculto es un balance deuda-efectivo donde el efectivo generado por las propiedades está en gran medida destinado a gastos de mantenimiento y financiación, antes de convertirse en efectivo real.

La apalancamiento es lo que realmente importa en este contexto. Por eso, el mundo de los alquileres de viviendas individuales no puede considerarse como un único sector de negocio. Progress Residential (HCC) tiene una deuda de solo aproximadamente 7 centavos por cada dólar de patrimonio neto. En cambio, AMH tiene una deuda de unos 69 centavos por cada dólar de patrimonio neto. Además, AMH tiene una deuda neta de más de 5.1 mil millones de dólares, frente a un portafolio que genera ingresos por alquileres. La misma clase de activos, pero balances financieros opuestos… Y el daño causado por la caída del precio de las casas aumenta con la apalancamiento.

La casa que no es tuya

Ahora, stando en el otro lado de la línea, donde se construye y vende la casa.

Es aquí donde la “ganancia” que se esperaba en la historia se invierte silenciosamente. Según los últimos datos del mercado, todos los constructores de nivel básico están en situación negativa durante el último mes: una disminución de aproximadamente un 5% al 14%. En el año anterior, la caída fue aún mayor: Lennar disminuyó en un 40%, Meritage y DR Horton en un 21% cada uno, y PulteGroup en un 16%. Cuando el precio de una casa que cuesta 65,000 dólares disminuye, eso es una ventaja para los compradores principiantes. Pero para los constructores, lo contrario ocurre: precios más bajos significan menor demanda, márgenes más pequeños y terrenos más difíciles de vender. Los constructores son parte del ciclo económico, no una oportunidad de ganancia. Nunca obtienen los ingresos por alquiler, ni tampoco el precio adecuado para vender sus propiedades.

Y el momento de presentación del informe es real. Según la fecha programada para el informe, Lennar presentará los datos del próximo trimestre el 16 de septiembre… aproximadamente una semana antes. La acción de Lennar ha perdido aproximadamente un 40% de su valor en el transcurso del año.

El recibo, leído una vez más.

Así que los $65,000 que se reciben de esa venta son algo más interesante que hacer que uno se sienta celoso. Es una factura que revela el sistema en sí: “una casa barata que se ha pagado con dinero” es en realidad dos negocios que usan el mismo nombre. Si posees la casa, manejas un negocio de alquiler; ese negocio depende del alquiler, y su rentabilidad es prácticamente constante durante todo el año, con un rendimiento positivo en cuatro meses. Si construyes la casa, manejas un negocio basado en volumen de ventas; ese negocio depende de las ventas mensuales, con una disminución de hasta un 40% durante el año.

Si el número te atrae, la pregunta honesta no es “¿debería comprar una propiedad inmobiliaria?”, sino en qué lado de la línea de propiedad estás: entre el alquiler y la apalancamiento, o entre las ganancias y el ciclo económico. También depende de si entiendes lo que no posees. Una familia que mantiene su casa valorada en 65,000 dólares puede seguir viviendo en ella. Pero una empresa que construye esa casa no puede hacerlo. Esa diferencia es todo el valor del investimiento.