Los hipotecarios del 6% y el rebalance estructural del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario de EE. UU. se ha congelado durante años por una poderosa fuerza estructural: el efecto de congelamiento. Este fenómeno, nacido del boom de la era de la pandemia en tasas de hipoteca sub-3%, creó una generación de dueños de vivienda con pagos ultra-bajos que estaban financieramente desincentivados para vender. El resultado ha sido una escasez crónica de insumo, guerras de subasta en las viviendas de inicio y un mercado que abrió las puertas a compradores más jóvenes. Pero esa dinámica ahora está derrumbándose, poniendo en marcha un rebalanceamiento multi-épocas.

Ha llegado el cambio crucial. Por primera vez, el número de propietarios que tienen tasas de interés por encima del 6% ha superado a aquellos cuyas tasas están por debajo del 3%, según los datos de Realtor.com correspondientes al tercer trimestre de 2025. Esto marca el fin de una era en la que las tasas de interés extremadamente bajas se convirtieron en algo “que oprime a los mercados”, impidiendo el crecimiento de la oferta de viviendas. Ahora, con más propietarios que tienen tasas de interés en el rango del 6% o superior, la penalidad financiera que implica cambiar de opción se ha reducido. El efecto de esta restricción está desapareciendo.

Aquel cambio ya se está traduciendo en el mercado. A medida que disminuye la motivación de permanecer en casa, aumentaron significativamente las propiedades en venta. Según los datos de Homes.com, la expansión del inventario de 2025 superó las expectativas, con un total de 1,3 millones de propiedades en agosto. Este es un efecto directo del levantamiento del límite de oferta, ya que algunos propietarios de casas que se enfrentan a cambios en su vida han comenzado a vender propiedades a pesar del atractivo de sus propias tarifas bajas que se mantuvieron por el tiempo que duró la crisis.

Sin embargo, el equilibrio no está completo. Sigue existiendo una gran brecha en cuanto a la asequibilidad de los bienes inmuebles, lo que genera un nuevo tipo de conflicto. Los propietarios actuales pagan aproximadamente…$1,300 al mesEn términos principales e importantes, el pago mensual para la compra de una casa nueva, en la actualidad, es de casi 2,236 dólares. Ese aumento del 73% representa un obstáculo significativo. Esto explica por qué muchos todavía se encuentran atrapados en esta situación, incluso cuando el efecto general de este impuesto disminuye. El mercado está entrando en un nuevo equilibrio: en donde la oferta está mejorando, pero la asequibilidad sigue siendo un factor importante que limita a muchos consumidores.

Racionalidad del coste y la demanda: el mecanismo de recuperación de 2026

La recuperación prevista para el año 2026 depende de la convergencia de tres factores que, gradualmente, restaurarán la capacidad de compra de los consumidores. El principal factor que impulsará este proceso es un cambio fundamental en la relación entre el costo de las viviendas y los ingresos de los consumidores. Se espera que el crecimiento de los ingresos supere al crecimiento de los precios de las viviendas, por primera vez desde la Gran Recesión. Este cambio representa la base para la recuperación del mercado, lo que permitirá una mejora lenta pero constante en la capacidad de compra de los consumidores, lo cual, a su vez, contribuirá a la normalización del mercado.

Las tasas de hipotecas proporcionarán un impulso, aunque no transformador. Se prevé que la tasa fija de 30 años promedie alrededor de6.3% durante todo el añoEstá a un nivel ligeramente por debajo del promedio de 2025. Aunque todavía muy elevadas en términos históricos, esta reducción modesta, impulsada por un mercado laboral más débil y por las reducciones de tasas del BCE, reducirá el peso del pago mensual. El punto principal es que no se espera que los tipos de interés caigan a niveles tan bajos como en épocas de pandemia; en cambio, se estabilizarán alrededor del 6% bajo, lo que brindará una base de referencia para el planificación.

Esta reducción en los costos ya se está manifestando en las empresas que logran desempeños óptimos a nivel regional. Los mercados del Medio Oeste, por ejemplo…Columbus y IndianapolisEstas regiones están experimentando un crecimiento excepcional, gracias a esta dinámica entre ingresos y precios. Estas regiones demuestran cómo la tendencia nacional general – donde los aumentos de salarios comienzan a superar el modesto 1% de apreciación anual proyectada para el año 2026 – puede traducirse en una demanda real. El resultado es un mercado en el que la presión financiera sobre los compradores disminuye, aunque el camino hacia la asequibilidad total sigue siendo largo.

El resultado es un regreso paulatino y a largo plazo. El mecanismo de reanálisis no es una subida súbita, sino una acumulación constante de condiciones favorables: menores costos de endeudamiento, una oferta de hogares que se expande más rápido que las ventas, y una relación salario-precio que finalmente se inclina en favor de los compradores. Este escenario, como señalan los economistas, inducirá probablemente una subida del 14% en las ventas de hogares en todo el país el próximo año. Se trata del primer paso sostenido hacia un mercado en el que el sueño americano de propiedad se vuelve accesible en una nueva etapa para una amplia sección de la población.

Métricas del mercado y implicaciones financieras

Estas transformaciones estructurales se reflejan ya en los datos, dando a ver una estabilización del mercado en vez de una inflación. El impulso de las ventas ha aumentado, pero el panorama de todo el año sigue siendo de una profunda contracción. En diciembre las ventas de viviendas existentes experimentaron una súper creación.5.1% en términos mensualesa un ritmo anual ajustado a la temporada de 4,35 millones de unidades. Esto supuso el desempeño mensual más fuerte en casi tres años, un signo claro de que estas condiciones mejoradas están atraer a compradores volviendo al mercado. No obstante, este repunte es parcial. El total de ventas del año completo, de 4,06 millones, fueNo ha cambiado desde el año 2024.que fue una 30 años bajo. El mercado está encontrando un nuevo equilibrio más bajo.

La apreciación de los precios está disminuyendo, hasta llegar a un estado de casi estancamiento. Esto indica una estabilización importante en los precios. En diciembre, el precio medio nacional fue de 405,400 dólares, lo que representa un aumento del 0.4% con respecto al año anterior. Esto se produce después de un aumento del 1.2% en noviembre. Se trata del trigésimo mes consecutivo en que los precios han aumentado anualmente, pero a un ritmo muy lento. Los datos confirman la teoría previa: la era de aumentos de precios de dos dígitos, debido a restricciones en la oferta, ya ha terminado. Dado que las tasas de interés hipotecario se han estabilizado en torno al 6.3%, y la asequibilidad de los bienes está mejorando poco a poco, la presión para que los precios bajen está siendo contrarrestada por una oferta todavía insuficiente para provocar un cambio significativo en los precios. El mercado está encontrando un nuevo punto de equilibrio.

La dispersión regional es la expresión más clara de la dinámica de alcance local. En la Valle de los Tesoros (Treat Valley) de Idaho, el contraste entre el Condado de Canyon y el Condado de Ada es pronunciado. El precio medio en Canyon County aumentó6.47% en comparación con el año anterior.Esto se debe a que se mantuvo una base de compradores más sensible a la rentabilidad, a pesar del aumento del volumen de ventas. En cambio, el precio medio de Ada County terminó el año en un descenso de casi un porciento con respecto al año anterior. Esta diferencia subraya la importancia de la relación entre los niveles de ingresos y los gastos de vivienda en la determinación de los precios. En el condado de Canyon, la demanda se concentra donde las cuotas mensuales son más asequibles, mientras que Ada County refleja un mercado en el cual los precios más altos están empezando a detener a los compradores. El precio medio del mercado de Ada County terminó el año en un descenso de casi un porciento con respecto al año anterior. Esta diferencia subraya la importancia de la relación entre los niveles de ingresos y los gastos de vivienda en la determinación de los precios. En el condado de Canyon, la demanda se concentra donde las cuotas mensuales son más asequibles, mientras que Ada County refleja un mercado en el cual los precios más altos están empezando a detener a los compradores.

Catalizadores, riesgos y el camino hacia un mercado equilibrado

La reequilibramiento es ya en curso, pero su ritmo y profundidad se determinará por un puñado de eventos a futuro. El principal catalizador es la continuación de la erosión del efecto de bloqueo, que impulsa más inventario al mercado en los próximos meses. A medida que menos dueños de hogares están anclados por tasas sub 3%, la desincentivación financiera para vender disminuye. Esta dinámica, que ya está en marcha, se espera que aumente gradualmente la oferta de hogares que se están vendiendo, aliviando la presión competitiva que ha definido el mercado durante años. El proceso es gradual, pero la tendencia es evidente: la restricción de oferta se está relajando.

Sin embargo, el camino hacia un mercado verdaderamente equilibrado se enfrenta a un obstáculo constante. La proyección de un aumento del 14% en las ventas para el año 2026 podría verse limitada por la persistente brecha en cuanto a la asequibilidad de los productos. Aunque se espera que el crecimiento de los ingresos supere al aumento de los precios, el costo mensual de comprar una casa nueva sigue siendo mucho más alto que el de comprar una casa ya existente. Esta brecha limitará la profundidad de la recuperación del mercado, especialmente para los compradores jóvenes y aquellos que compran por primera vez, quienes se ven obligados a hacer sacrificios difíciles. La normalización del mercado será un proceso lento y de varios años, no un cambio repentino.

Es importante tener en cuenta las respuestas de las políticas regionales como posibles factores que podrían acelerar este proceso. Se espera que los políticos de ambos lados del espectro político introduzcan medidas destinadas a reducir los costos de la vivienda, ya sea a través de reformas en la planificación urbana o de iniciativas relacionadas con la construcción de viviendas prefabricadas. Estos esfuerzos locales podrían ayudar a mejorar la accesibilidad de la vivienda en ciertos mercados, pero es poco probable que constituyan una solución instantánea. Su efecto acumulado será complementar las fuerzas del mercado orgánico que ya están en juego.

En resumen, el mercado está buscando un nuevo equilibrio. Los factores que contribuyen a este proceso, como la estabilización de las tasas de interés y la mejora en la oferta de viviendas, son elementos que favorecen una recuperación gradual. Pero los riesgos, como las limitaciones relacionadas con la accesibilidad de los bienes y el lento ritmo de los cambios, harán que la recuperación sea más lenta. El “Gran Restablecimiento de la Vivienda” está comenzando, pero se tratará de un proceso que durará años, y no será algo rápido.