Los hipotecarios del 6% y el rebalance estructural del mercado inmobiliario

El mercado de vivienda de EE. UU. se ha congelado durante años debido a una poderosa fuerza estructural: el efecto de inmovilización. Este fenómeno, nacido del boom durante la era de la pandemia de tasas hipotecarias inferiores al 3%, creó una generación de propietarios que pagaban pagos ultra-bajos, quienes estaban desalentados financieramente para vender. El resultado fue una escasez crónica de inmuebles, guerras de subasta por hogares de inicio, y un mercado que excluía a compradores más jóvenes. Pero esa dinámica ahora está rompiendo, sentando las bases para un equilibrio de más de un año.

Ha llegado el cambio crucial. Por primera vez, el número de propietarios que tienen tasas de interés por encima del 6% ha superado a aquellos cuyas tasas están por debajo del 3%, según datos de Realtor.com correspondientes al tercer trimestre de 2025. Esto marca el fin de una era en la que las tasas de interés muy bajas se convirtieron en una “fuerza restringente”, lo cual afectó negativamente a los mercados inmobiliarios. Ahora, con más propietarios que tienen tasas de interés en el rango del 6% o superior, la penalidad financiera por cambiar de opción se ha reducido. El efecto de este “bloqueo” está desapareciendo.

Esa cambio ya se está manifestando en el mercado. A medida que disminuye la motivación para permanecer en sus propiedades, el número de anuncios activos ha aumentado significativamente. Los datos de Homes.com muestran que la cantidad de viviendas disponibles en el mercado en 2025 superó las expectativas. El número total de anuncios activos alcanzó aproximadamente 1.3 millones para noviembre. Esto es una respuesta directa a la reducción de las restricciones relacionadas con la oferta de viviendas. Algunos propietarios, enfrentando cambios en su vida, han comenzado a anunciar sus propiedades, a pesar de la continua atracción que representan sus bajas tasas de interés.

Sin embargo, el equilibrio no está completo. Sigue existiendo una gran brecha en cuanto a la asequibilidad de las viviendas, lo que genera un nuevo tipo de problemas. Los propietarios actuales pagan aproximadamente…1,300 dólares al mesEn términos principales e interesados, el pago mensual para la compra de una casa nueva, en la actualidad, es de casi 2,236 dólares. Ese aumento del 73% representa un obstáculo importante. Esto explica por qué muchos todavía permanecen atrapados en esta situación, incluso cuando el efecto general de este lock-in se debilita. El mercado está entrando en un nuevo equilibrio, donde la oferta está mejorando, pero la asequibilidad sigue siendo un factor importante que limita a muchos consumidores.

Asequibilidad y demanda: El mecanismo de recuperación para el año 2026

La recuperación prevista para el año 2026 depende de la convergencia de tres factores que, gradualmente, restaurarán la capacidad de compra de los consumidores. El principal catalizador es un cambio fundamental en la relación entre el costo de la vivienda y los ingresos. Se espera que el crecimiento de los ingresos superará al crecimiento de los precios de las viviendas, por primera vez desde la Gran Recesión. Este cambio es la base para la recuperación, ya que permitirá una mejora lenta pero constante en la capacidad de compra, lo cual será fundamental para la normalización del mercado.

Las tasas de interés en los préstamos hipotecarios serán un factor positivo, aunque no algo que realmente transforme la situación. Se espera que la tasa fija de 30 años se mantenga en un rango promedio de…6.3% durante todo el año, ligeramente por debajo de su promedio de 2025. Aunque aún ligeramente por encima de niveles históricos, esta leve reducción, impulsada por un mercado laboral más débil y por las reducciones de tasas de la Fed, disminuirá el trago mensual de la deuda. El punto clave es que las tasas no se espera que caigan a niveles tan bajos como los de la era de la pandemia, sino que se estabilizarán en la rara de los 6%, lo que ofrecerá una base de referencia predecible para el planificación.

En el mercado de los productos de bienestar se logran destacar los de los tres estados de la región, que son los de la zona del centro de EE.UU., comoColón e IndianápolisEstas regiones están experimentando un crecimiento desproporcionado, gracias a la dinámica entre ingresos y precios. Estas regiones demuestran cómo la tendencia nacional general – donde los aumentos de salarios comienzan a superar el escaso 1% de apreciación anual proyectada para el año 2026 – puede convertirse en una demanda real. El resultado es un mercado en el que la presión financiera sobre los compradores disminuye, aunque el camino hacia una verdadera asequibilidad sigue siendo largo.

En resumen, se trata de una recuperación gradual y a largo plazo. El mecanismo de recuperación no es un aumento repentino, sino una acumulación constante de condiciones favorables: menores costos de endeudamiento, un suministro de viviendas que se está expandiendo más rápido que las ventas, y una relación salario-precio para la cual los compradores finalmente tienen una ventaja. Esta configuración, tal como lo señalaron los economistas, con todo probabilidad impulsará un incremento del 14% en las ventas de viviendas en toda la nación el próximo año. Se trata del primer paso sostenido hacia un mercado en el que el sueño americano de la propiedad vuelve a ser una realidad para una segmentación más amplia de la población.

Mediciones del Mercado y Consecuencias Financieras

Los cambios estructurales ya son visibles en los datos concretos, lo que indica que el mercado se está estabilizando, en lugar de seguir creciendo rápidamente. El impulso de las ventas ha aumentado, pero la situación general del año sigue siendo de profunda contracción. En diciembre, las ventas de viviendas existentes aumentaron significativamente.5.1% en términos mensualesa un incremento de 4.35 millones de unidades. Este fue el mejor desempeño mensual en casi tres años, un indicio claro de que la mejora de las condiciones atrae a los compradores a la venta. Sin embargo, esta recuperación es parcial. El total de ventas del año completo fue de 4.06 millones de unidades.No ha cambiado desde el año 2024.El mercado ha encontrado un nuevo equilibrio más bajo.

La apreciación de los precios está disminuyendo, llegando a un estado de casi estancamiento. Esto indica una estabilización crítica en los precios. En diciembre, el precio medio nacional fue de 405,400 dólares, lo que representa un aumento del 0.4% en comparación con el año anterior. Esto sucede después de un aumento del 1.2% en noviembre. Se trata del 30º mes consecutivo de crecimiento anual de los precios, pero a un ritmo muy lento. Los datos confirman la teoría anterior: la era de aumentos de precios de dos dígitos, debido a la escasez de suministro, ha terminado. Dado que las tasas de interés hipotecario se han estabilizado alrededor del 6.3%, y que la asequibilidad de los bienes está mejorando poco a poco, la presión para que los precios bajen está siendo contrarrestada por una oferta todavía insuficiente para provocar un ajuste significativo en los precios. El mercado está encontrando un nuevo nivel de estabilidad.

La divergencia regional es la manifestación más clara de las dinámicas relacionadas con la asequibilidad en cada área. En el área de Treasure Valley, en Idaho, la diferencia entre el condado de Canyon y el condado de Ada es bastante marcada. En el condado de Canyon, el precio medio de los inmuebles aumentó.6.47% de crecimiento en comparación con el año anteriorImpulsado por un mayor volumen de ventas y una base de compradores cada vez más sensible a los costos de vivienda. En contraste, el precio medio en el condado de Ada bajó casi un uno por ciento en comparación con el año anterior. Este hecho demuestra cómo los niveles de ingresos locales y los costos de la vivienda determinan las fluctuaciones de los precios. En el condado de Canyon, la demanda se concentra en aquellos lugares donde los pagos mensuales son más asequibles. Por otro lado, en el condado de Ada, los precios más altos comienzan a disuadir a los compradores. En resumen, se trata de un mercado en el que las tendencias nacionales se ven influenciadas por las realidades económicas locales, lo que genera una situación de estabilidad en lugar de un crecimiento uniforme.

Catalizadores, riesgos y el camino hacia un mercado equilibrado

El reequilibrio se encuentra en marcha, pero su ritmo y profundidad se determinará por un puñado de eventos progresivos. El catalizador principal es la continua erosión del efecto de bloqueo, lo que impulsará más inventario en el mercado en los próximos meses. Como cada vez menos dueños de hogares están anclados por tasas inferiores al 3%, la desincentivación financiera para vender se desvanecerá. Esta dinámica, ahora en marcha, se espera que aumente gradualmente el suministro de casas a la venta, aliviando la presión competitiva que ha definido el mercado durante años. El proceso es gradual, pero la tendencia es clara: la restricción de suministro se está relajando.

Sin embargo, el camino hacia un mercado verdaderamente equilibrado se enfrenta a un obstáculo constante. La recuperación de las ventas, del 14% en 2026, podría verse limitada por la persistente brecha en la asequibilidad de los bienes inmuebles. Aunque se espera que el crecimiento de los ingresos supere al aumento de los precios, la carga mensual de los pagos para comprar una vivienda nueva sigue siendo mucho más alta que la de una vivienda ya existente. Esta brecha limitará la profundidad de la recuperación del mercado, especialmente para los compradores más jóvenes y aquellos que compran por primera vez, quienes se verán obligados a hacer sacrificios difíciles. La normalización del mercado será un proceso lento y que durará varios años, y no un cambio repentino.

Esperemos respuestas políticas regionales como potenciales aceleradores. Se espera que los políticos en ambos lados del espectro introduzcan medidas dirigidas a reducir los costos de vivienda, de las reformas de Zonas de Construcción Permitidas (ZIMBY) a las ampliaciones de las iniciativas de vivienda de fabricación. Estas iniciativas locales podrían ayudar a acelerar la reinserción de la renta en ciertas áreas, pero no correrán el riesgo de ser una solución instantánea. Su efecto acumulado será para complementar las fuerzas de mercado orgánicas en juego.

En resumen, se trata de un mercado que busca encontrar un nuevo equilibrio. Los factores que contribuyen a este proceso, como la estabilización de las tasas de interés y la mejora en la oferta de viviendas, son elementos clave para favorecer una recuperación gradual. Pero los riesgos, como las limitaciones en cuanto a la asequibilidad y el lento ritmo de los cambios, harán que la recuperación sea más lenta. El “Gran Restablecimiento de la Vivienda” está comenzando, pero será un proceso que durará años, no un breve período de estabilización.