El 6.76% de intereses en los préstamos hipotecarios es el “precio del dinero” en la economía real.

El préstamo hipotecario fijo promedio de 30 años aumentó a6.76% esta semana, en aumento con respecto al 6.71% de la semana anterior.Y aproximadamente el 6.4% al año pasado. Para cualquiera que busque comprar una casa, ese número tiene consecuencias importantes: aproximadamente $4 más al mes en intereses por cada $1,000 de dinero prestado, en comparación con el año anterior. Para todos los demás, es fácil ignorar ese número como si se tratara simplemente de otro dato relacionado con las tasas de interés. Pero eso sería un error, porque ese número es la “etiqueta de precio” más visible que tiene la economía real: el costo de financiar una casa, la compra más importante para cualquier negocio.

Aquí está la parte que, por lo general, se pasa por alto. En realidad, no se trata de una historia relacionada con la vivienda, ni tampoco es una historia relacionada con la Reserva Federal. La Reserva Federal establece las tasas de interés a corto plazo; los préstamos hipotecarios de 30 años se rigen por el precio de los bonos del Tesoro a 10 años.Cerca del 4.7% a finales de julio, su nivel más alto desde enero de 2025.Los inversores de bonos lo llevaron allí, exigiendo una compensación adicional por el riesgo de que la inflación persista en su tendencia elevada: precios del petróleo más altos, nuevas aranceles, y un crecimiento constante de los salarios. Algunos analistas esperan ahora que la Fed…AumentarLas tasas de interés seguirán siendo las mismas en 2026, sin cambios. Se mantiene la misma perspectiva de que la inflación será alta. La tasa de hipoteca es simplemente el rendimiento a largo plazo de los bonos del gobierno, más lo que los bancos cobran por prestar dinero contra ella. Cuando el precio del mercado al final se estabilice en ese nivel alto, el costo de los préstamos para las familias también se estabilizará.

Por eso, considero que el porcentaje del 6.76% en los préstamos hipotecarios es una prueba para sustentar una tesis, y no simplemente un dato numérico. Estamos en un sistema en el que los costos de préstamos a largo plazo –y la inflación estructuralmente alta que los sostiene– no vuelven al mundo de 2021, cuando el plazo de 30 años era…Mínimo histórico: 2.65%NosotrosAlcanzó el 7.79% en octubre de 2023.Y han vivido en los niveles altos de 6 desde entonces. Si es cierto que la inflación está aumentando, entonces una tasa de interés hipotecario cercana al 7% no es algo anormal; es simplemente el nuevo precio base del dinero. Digo esto como una teoría con riesgos: si, por el contrario, la inflación disminuye, las rentas a largo plazo bajarán y todo el mercado inmobiliario volverá a calentarse. Pero las pruebas actuales apuntan hacia lo contrario.

Dejando de lado a la Fed, los datos relacionados con la vivienda en sí mismos cuentan una historia más interesante que la tasa de interés anunciada. Los números positivos no son tan malos como sugiere la tasa de interés. Los permisos para construir –el indicador que nos indica qué están dispuestos a hacer los constructores en el futuro– en realidad aumentaron en julio.1.44 millones de unidades anuales, ajustadas según la estación, lo que representa un aumento del 5% en comparación con junio y un 3.1% en comparación con el año anterior.Incluso cuando las construcciones de viviendas reales disminuyeron en un 12.4%, los permisos para la construcción aumentaron. Uno indica el futuro; el otro confirma el pasado.

La razón por la cual los precios no han aumentado es que el precio medio de una casa sigue estando en un…Máximo histórico de $440,600, un aumento del 1.8% en comparación con el año anterior, en 36 meses consecutivos.Es el efecto de “lock-in”. Los propietarios de viviendas que tienen hipotecas del período de pandemia, con un 3%, no quieren renunciar a ellas. Por eso, no las ponen en venta. Esto mantiene el inventario existente muy reducido y establece un límite para los precios. Investigadores de Harvard estimaron este índice de “lock-in”.Explicó aproximadamente el 40% del desfase.Entre la disminución en el precio y las tasas más altas que “deberían” haberse producido, y el crecimiento real que ocurrió.Las ventas de viviendas existentes también disminuyeron un 2% en agosto.Pero la oferta es ahora la más alta en más de una década, y los compradores se mantienen firmes: las ventas han aumentado en un 1.6% hasta la fecha actual del año.

Esto es importante para los inversores, porque les indica dónde realmente se encuentran las oportunidades de negocio, y dónde no las hay. El mercado de viviendas existentes en estado de congelación hace que los constructores de nuevas viviendas sean el factor clave en este mercado. Los constructores públicos ahora representan aproximadamente el 55% del mercado de nuevas viviendas. En un mundo con altas tasas de interés, compiten en base al pago mensual, no en base al precio de venta, al reducir las tasas de hipotecas de los compradores y minimizar los costos de construcción. Eso es lo que significa el poder de fijación de precios: en el último trimestre, todavía…Las ventas aumentaron un 1% año tras año, y los márgenes brutos se mantuvieron en aproximadamente el 20%.En gran medida, se trata de retirar del 5%-7% de los costos de construcción, en lugar de buscar más compradores. Los compradores de nivel avanzado siguen siendo los principales clientes; el comprador de nivel inicial es el punto débil. Se trata de una estrategia económica cíclica, con un balance financiero real… Y lo que es importante es que los constructores de viviendas pagan dividendos bajos o ninguno. Son una apuesta de crecimiento a un precio adecuado, basada en indicadores clave, y no en ingresos recurrentes.

Entonces, ¿qué significa un 6.76% de interés hipotecario para el lector que no está comprando una casa? Es un umbral que se aplica a todos los activos que ya posee. Cuando una familia debe pagar aproximadamente el 7% para obtener dinero prestado para comprar una casa, y los títulos del Tesoro a 10 años ofrecen un rendimiento de aproximadamente el 4.7%, cualquier acción que se considera “de ingresos” debe generar un rendimiento mucho mayor. En resumen, lo importante es no buscar el mayor rendimiento posible, porque eso es competir con un mundo donde el dinero en efectivo y los títulos del Tesoro pagan realmente dinero. Se debe exigir que los dividendos se financien con flujo de caja libre y un balance financiero sólido. Además, se prefieren empresas que tengan poder de fijación de precios para aumentar los precios sin perder clientes. Ese es el único medio para superar la inflación que no desaparece. Y mantenga los indicadores clave como permisos de construcción y pedidos de fábricas como señales de tiempo, y no los datos del PIB y ventas después de hecho.

El 6.76% de interés hipotecario no es algo que se pueda ignorar. Es el precio del dinero en la economía real, en un régimen que permite que las cosas se vuelvan más complejas. Los constructores que pueden soportar ese costo y seguir ganando dinero se vuelven más fuertes. El mercado congelado no permite que los precios bajen mucho. La tarea de los inversores es simplemente no aceptar un rendimiento que no tenga sentido económico.