El tipo de interés del préstamo hipotecario del 6.76% es muy competitivo. La inflación en la vida real… y por qué las acciones de la industria inmobiliaria se han vuelto baratas.

Un préstamo hipotecario de 30 años ahora cuesta al comprador aproximadamente $2,600 al mes por cada $400,000 que se toma en préstamo. Si aplicamos esa cifra a las viviendas con precio promedio, podemos entender por qué el mercado inmobiliario está en una situación difícil. La encuesta semanal de Freddie Mac indica que…El tipo de interés fijo promedio de 30 años es del 6.76% a partir del 10 de septiembre de 2026, en comparación con el 6.35% del año anterior., yUn aumento saludable para el año, que se acerca al 7%..

La mayoría de los comentarios consideran eso como una historia relacionada con la vivienda, y así es. Pero para un inversor que busca dividendos, es algo mucho más útil: una forma de verificar en el mundo real si la inflación realmente vuelve al 2%.

El precio no es culpa del Fed.

Esta es la parte que la mayoría de las personas mal entienden. El Federal Reserve establece la tasa de corto plazo que controla; no determina la tasa de su hipoteca. La tasa de 30 años está basada en la tasa de los bonos del Tesoro a 10 años, y eso ha convertido el sistema en algo diferente, más cínico.

El índice de 10 años ha superado el 4.7%; es el nivel más alto desde octubre de 2023.Porque los inversores ya no creen que la inflación esté bajo control. El índice de precios al consumidor fue del 3.4% en julio, muy por encima del objetivo del 2% establecido por la Fed. Esto se debe a los mayores costos de energía relacionados con el conflicto con Irán y a las presiones en el suministro que se reflejan en los datos. Eso es lo que importa para los inversores de bonos: si la inflación continúa alta, los dólares que les prestan durante tres décadas perderán valor más rápidamente, así que exigen una mayor rentabilidad por los préstamos. El bono del Tesoro a 30 años, que representa la manifestación más clara de ese temor, alcanzó un nivel récord en 19 años.

No se trata de una teoría sobre el futuro lejano. Es el mecanismo exacto que subyace a la tesis de la inflación persistente: cuando el crecimiento económico, el empleo, la energía y las necesidades fiscales impulsan de alguna manera o de otra el objetivo antiguo del 2%, los rendimientos a largo plazo –y los préstamos hipotecarios basados en ellos– siguen aumentando. Un préstamo hipotecario del 6.76% representa el régimen de inflación que se manifiesta como una factura mensual.

El indicador principal en el trabajo

Los precios no son simplemente un número que las familias perciben; son el factor que activa o desactiva la demanda de viviendas. Por eso, son un indicador clave, en lugar de un indicador retrasado: actúan meses antes de que los datos de ventas lo confirmen.

La confirmación ya está en camino.Las ventas de viviendas nuevas disminuyeron un 10.5% en julio, a un nivel anual de 607,000 unidades. Este es el ritmo más lento desde enero.Los constructores están respondiendo de la misma manera que los vendedores en situación de dificultades:Se redujeron los precios en un 35% en agosto, y el 63% ofreció incentivos.Como los descensos en las tasas de interés hipotecarias, que afectan la disposición de inventarios.Las ventas de viviendas existentes también son débiles; disminuyeron un 2.4% en junio.Porque los propietarios que tienen préstamos baratos de la época de la pandemia no venden sus propiedades y renuncian a una tasa de interés del 3% por uno del 6.76%. Este efecto de “fijación” impide la entrada de nuevas ofertas en el mercado, incluso cuando la demanda disminuye. Los precios aumentan, pero la capacidad de pago de las personas disminuye.

Nada de esto debería sorprender a quienes observan los datos relevantes. La tasa es la causa; la caída en las ventas es el síntoma que se manifiesta detrás de ella.

La misma fuerza que da dolor a los compradores hace que los constructores sean baratos.

Aquí es donde deben activarse los reflejos del inversor. La misma fuerza macroeconómica –un rendimiento de 10 años alto– que castiga a los prestatarios, también lleva a las empresas de construcción residencial a precios ciclicamente bajos. Esa es la curva de rendimientos de acciones en acción: aceptar el riesgo cíclico para comprar empresas de la economía real cuando el mercado les establece un precio adecuado para tiempos de recesión.

Consideremos a D.R. Horton, el mayor constructor de viviendas en los Estados Unidos. Sus acciones se encuentran cerca del mínimo de las últimas 52 semanas; han disminuido aproximadamente un cuarto con respecto al pico del año pasado. Su precio de venta corresponde a unas 12 veces los ingresos futuros, y aproximadamente 10.6 veces los ingresos actuales. La tasa de dividendo es moderada, de aproximadamente el 1.4%. Pero la cantidad de dividendos pagados representa solo el 16% de los ingresos netos. La empresa ha aumentado los dividendos durante 11 años seguidos, y ha pagadolos sin interrupciones durante 24 años. Además, ha generado más de 3 mil millones de dólares en flujo de efectivo libre, gracias a una relación de deuda a patrimonio inferior al 0.3. El punto no es el dividendo en sí, sino que se trata de una empresa con baja deuda y que genera beneficios a través de recompra de acciones, y que está en venta en un momento de crisis económica.

Lennar, el otro gran constructor, cotiza por debajo de su valor contable, con un rendimiento cercano al 2.6% y una relación de distribución de dividendos del orden de 32%. Cuando una empresa rentable que paga dividendos constantes se vende por menos que sus activos, el mercado considera que hay muchas señales negativas.

Sea honesto sobre lo que esto es.

Ahora, es necesario tener cuidado, porque la diferencia entre la comprensión real y los eslóganes vacíos es importante. Los constructores de viviendas no son verdaderos líderes en cuanto al poder de fijar precios; no son el tipo de empresas que yo normalmente querría como fuente de ingresos. La demanda por las viviendas es discrecional y muy sensible a las tasas de interés: si se aumenta el precio para los compradores de viviendas, cuando una tasa de interés del 6.76% ya ha inflado sus facturas mensuales, el volumen de ventas disminuye. Eso es precisamente por lo que ahora son baratos. Se trata de empresas con crecimiento cíclico, no de empresas que buscan generar ingresos defensivos.

Así que hay que tratar esa oportunidad como es realmente. La rentabilidad es pequeña y segura, pero no constituye una posición de ingresos. La verdadera rentabilidad se encuentra en la capacidad de recompra de los activos, además del reajuste de precios cuando el indicador principal finalmente cambie. Ese cambio ocurre cuando las tasas de hipotecas comiencen a disminuir. Esto ocurre únicamente cuando el mercado cree que la inflación está disminuyendo realmente. Esa es la condición necesaria para validar todo el consenso de que “la inflación vuelve a alcanzar el objetivo”. Pero ahora, esos rendimientos están siendo rechazados.

El caso de fracaso es igualmente claro: las tasas de crecimiento permanecerán cerca del 7% durante otro año; el volumen de ventas seguirá disminuyendo. Lo que parecía barato se vuelve simplemente estable… O, si las reducciones agresivas de precios para reducir inventarios dañan los márgenes de ganancia, lo peor puede ocurrir. Comprar cosas cíclicas antes del cambio de tendencia es una decisión basada en la paciencia y la confianza en el futuro; esa decisión se toma con la idea de que ser anticipado no causará daños.

El número más útil en las finanzas estadounidenses en este momento es el 6.76%. Ese número indica que el régimen de inflación es real, que la vivienda está siendo controlada, y también indica dónde pueden encontrarse empresas de calidad para ser compradas a precios razonables. Es un indicador clave, pero se disfraza con pagos mensuales.