2026: Vivienda – Un test de reequilibrio sometido a los ciclos históricos

La situación de mercado para el año 2026 es de estabilidad tranquila. Después de un aumento turbulento, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios han bajado a un rango estrecho, cerca del 6%. La tasa promedio del préstamo hipotecario a 30 años sigue siendo… (el texto se interrumpe aquí).6.16%A partir del 8 de enero, se observa un leve aumento en comparación con la semana anterior, pero también una clara disminución en relación con el promedio del 6.93% registrado hace un año. Este reciente calma contrasta marcadamente con la volatilidad histórica que ha caracterizado al mercado inmobiliario durante décadas. Las tasas de interés han variado más de 10 puntos porcentuales en tan solo una década, lo cual ha hecho que la planificación a largo plazo sea prácticamente imposible.

El reciente episodio de turbulencia causado por las políticas apenas resalta esta estabilidad subyacente. A principios de enero, una noticia importante emitida por la Casa Blanca provocó una caída brusca del precio, llevando el tipo de interés a menos de 6% durante un día, lo cual es algo sin precedentes en años.5.99%Este movimiento fue el resultado directo de un programa propuesto para comprar bonos por valor de 200 mil millones de dólares, cuyo objetivo era reducir los costos de endeudamiento. Sin embargo, la recuperación que siguió fue igualmente rápida. Las tasas de interés volvieron a subir rápidamente por encima del 6%, lo que demuestra que tal impacto temporal y drástico no altera el equilibrio a largo plazo. El rápido regreso del mercado a su rango habitual indica que la nueva normalidad se caracteriza por la resiliencia, y no por la volatilidad.

Para dar un contexto, esta estabilidad reciente se produce después de un período de altas tasas.El promedio para la hipoteca a 30 años en el año 2025 fue del 6.73%.Un punto de referencia que ahora parece ser el punto más alto del ciclo. El nivel actual, aunque sigue estando por encima del promedio de 2025, representa un nivel más sostenible. Este es el nivel con el cual los inversores y compradores de viviendas deben trabajar: un mercado en el que las tasas de interés es poco probable que vuelvan a cambiar drásticamente, pero también un mercado en el que el entorno político sigue siendo una posible fuente de cambios repentinos y disruptivos.

Los mecanismos de un reequilibrado: Asequibilidad e inventario

La mejora gradual del mercado en el año 2026 se debe a un cambio fundamental en los métodos de compra de viviendas. Por primera vez desde la Gran Recesión…Se espera que el crecimiento de los ingresos supere al crecimiento de los precios de las viviendas.Este es el principal factor que afecta la asequibilidad de las viviendas; este factor contribuirá gradualmente a la recuperación del poder adquisitivo de las personas. Los economistas proyectan que el precio medio de venta de viviendas aumentará solo un 1% año tras año. Este ritmo lento, combinado con los tipos de interés bajos, que rondan el 6.3%, significa que los pagos mensuales crecerán más lentamente que los salarios. No se trata de una corrección repentina en los precios, sino de un proceso que dura años, en el cual la asequibilidad mejorará gradualmente.

Este cambio está impulsando directamente un aumento en las ventas. Con más inventario y el efecto “lock-in” disminuyendo, los economistas predicen que…Las ventas de viviendas aumentarán aproximadamente un 14% en todo el país en el año 2026.La situación del mercado está mejorando; los niveles actuales son aproximadamente un 20% superiores a los de hace un año. Aunque todavía hay una ligera escasez de viviendas disponibles, esto proporciona a los compradores algo de tiempo para tomar decisiones y reduce la presión de las competencias entre los vendedores. El efecto de “lock-in” –el fenómeno en el que los propietarios se mantienen en sus hogares debido a bajas tasas de hipotecas– está desapareciendo gradualmente, ya que los acontecimientos de la vida motivan a más personas a poner sus casas en venta.

Las dinámicas regionales están intensificando esta tendencia nacional. Los mercados más asequibles presentan un crecimiento excepcional, ya que los compradores buscan valor en los productos ofrecidos. Este equilibrio se trata de algo estructural, no cíclico. Refleja una adaptación del mercado a tasas de interés más altas, y a un nuevo equilibrio en el cual la oferta está poco a poco alcanzando a la demanda. Además, la ecuación de asequibilidad a largo plazo finalmente se inclina a favor del comprador.

Implicaciones de la inversión y los factores clave que la impulsan

El proceso de reequilibrado del mercado establece una ruta clara para las inversiones. El sector beneficiado es el de la renovación de viviendas, que podrá aprovechar la mejora en la demanda de compras y en las actividades de refinanciamiento.La tasa de interés para las hipotecas de 30 años bajó al 5.99%.La semana pasada, se reactivó un mercado de viviendas existentes que había estado inactivo durante mucho tiempo. Los analistas señalan que esta podría ser la primera temporada de primavera desde 2022 en la que los compradores de viviendas ya existentes pueden acceder a precios bajos, lo que le da a estos compradores una mayor participación en el mercado, en comparación con las nuevas construcciones. Para empresas como Home Depot, esto significa que habrá una mayor cantidad de clientes que desean actualizar sus viviendas o mudarse, lo cual representa un factor positivo adicional, más allá de la simple construcción de nuevos hogares.

El principal riesgo, sin embargo, es la volatilidad causada por políticas específicas, con un poder de permanencia limitado. La caída reciente fue el resultado directo de esto.Se propone un programa de adquisición de bonos por valor de 200 mil millones de dólares.Proveniente de la Casa Blanca. Aunque el movimiento del mercado causó un aumento significativo en las tasas de interés, el rápido recupero del mercado por encima del 6% demuestra que tales shocks son temporales. La verdadera prueba es la sostenibilidad de estos cambios. Como señaló un economista…“Para realmente mover los mercados hipotecarios, se necesitarían grandes compras de activos, que sean sostenidas y creíbles”.Un acto político de un solo día puede ofrecer un impulso temporal, pero no cambia el equilibrio a largo plazo. Los inversores deben prestar atención a las consecuencias de ese acto, y no solo a los titulares de los medios de comunicación.

El factor clave para monitorear es la diferencia entre las tasas de hipotecas y los rendimientos de los bonos del Tesoro. Esta diferencia, que mide el costo del riesgo de préstamo, representa la verdadera indicación de la salud del mercado. La reciente caída fue notoria, ya que “el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años está alrededor del nivel del día anterior; por lo tanto, se trata de una situación relacionada con esta diferencia”. Una ampliación de esa diferencia indicaría que los prestamistas exigen una compensación más alta por el riesgo asociado a la emisión de hipotecas, lo que podría limitar cualquier posible descenso más adelante en las tasas de interés. Por el contrario, un aumento o disminución estable de esa diferencia sugiere que las intervenciones políticas están teniendo efecto positivo y que las condiciones de financiamiento siguen siendo favorables. Esta diferencia constituye una medida en tiempo real de si el ajuste de balances económicos se debe a intervenciones políticas o a fuerzas de mercado reales.