La herencia inmobiliaria de 124 billones de dólares: una transformación estructural en los mercados de vivienda

Esto no es un cambio insignificante en términos de riqueza. Se trata de una transformación estructural de proporciones históricas. Para el año 2048, se estima que…$124 billonesSe proyecta que los activos pasarán de las generaciones mayores a las más jóvenes. Se trata, en realidad, de una transferencia de recursos que puede considerarse la más importante de la historia. En esencia, se trata de una herencia inmobiliaria. La escala de esta transferencia es impresionante, pero precisamente esa concentración de recursos es lo que la convierte en un factor determinante en los mercados inmobiliarios.

El pipeline está dominado por una sola clase de activos. Para 2025, los propietarios solos de propiedades de los baby boomers representarán el 41% de la propiedad del mercado. No es un número pequeño; es la clase de propiedad dominante de la cuenca de intergeneracional. Al pasar esta propiedad, el impacto en la oferta, demanda y precios de la vivienda será profundo. No es un evento único, sino una ola de 20 años, y su estructura revela una separación generacional clara.

El momento en que se produzca la herencia es importante. En la próxima década, la mayor parte de esa riqueza recaerá en la Generación X. Sin embargo, a lo largo de los 20 años completos, se proyecta que los miembros de la Generación Millenial serán los que hereden la mayor cantidad de riqueza. Esto crea una dinámica doble: un aumento rápido en la riqueza para la Generación X, seguido por una acumulación aún mayor de riqueza a largo plazo para los miembros de la Generación Millenial. La cantidad de capital que entra en estas generaciones es realmente enorme.$39 billones para la Generación X y $46 billones para los MillenialsInevitablemente, buscarán una ubicación adecuada para su implementación. Y el sector inmobiliario es, sin duda, el primer lugar donde se busca esa ubicación.

Visto desde una lente macro, este es un cambio estructural. La concentración de riqueza en propiedad, el cronograma de transmisión generacional y el flujo de capital masivo hacia los colectivos más jóvenes, conforman colectivamente la escena para una reevaluación fundamental de los mercados inmobiliarios. La pregunta no es si estos fondos se moverán, pero donde se moverán y cómo los recortes remodelarán el paisaje.

Las características técnicas y las implicaciones del mercado en relación con la herencia inmobiliaria

El gran relato de una repentina ola de herencias asequibles que lleva al descubierto está dando paso a una realidad más nítida. Los mecanismos de los derechos de herencia en materia de inmuebles, con su enorme costo, su carga administrativa y el riesgo de división, actúan como frenos poderosos a la posible influencia inmediata en el mercado. Esto transforma una desastrosa ola de pertenencias en una corriente consistente y manejable.

El primer obstáculo es el freno que implica la transferencia de propiedades. Las casas heredadas no son activos líquidos. Vienen con…alto costo de transacción, impuestos a pagar, y carga administrativaEsto disuade a los herederos de vender rápidamente las propiedades. El apego emocional y las complejidades prácticas suelen llevar a que se decida mantener las propiedades en lugar de venderlas. Esto crea una situación en la que hay un exceso de propiedades disponibles en el mercado, pero no se trata de una sola ola de ventas, sino de un flujo constante de propiedades que pueden permanecer en el mercado durante años.

Una de las limitaciones más graves es el riesgo de divisiones. Cuando más herederos heredan una propiedad, el acuerdo rara vez es automático. Como lo señala la prueba, varios herederos que no pueden acordarse entre sí pueden conducir a años de peleas legales y abandono de la propiedad. No se trata de una hipótesis; las empresas de abogados especializadas en contenciones de propiedades heredadas frecuentemente ven que las propiedades heredadas terminan con múltiples dueños. El resultado es un suministro de hogares que es difícil manejar y que es especialmente difícil vender, lo que potencialmente reduce el impacto inmediato en la disponibilidad y los precios.

Por último, el impacto directo en la compra de nuevos hogares es limitado. Para muchos miembros de las generaciones Millennial y X, la propiedad heredada puede no proporcionar la liquidez necesaria para cubrir la deuda estudiantil o para financiar el pago inicial del préstamo. La transferencia de riqueza se concentra en un pequeño número de personas; se espera que más del 50% del total de la transferencia (62 billones de dólares) provenga de hogares con altos o extremadamente altos patrimonios. Esto significa que el heredero típico podría heredar una propiedad modesta, y no algo excepcionalmente valioso. La expectativa de recibir una herencia en el futuro puede incluso llevar a comportamientos anticipatorios, ampliando así la brecha de riqueza entre aquellos que tienen propiedades y aquellos que no las tienen.

La salida del mercado es una bifurcación. Por una parte, los históricos niveles de escasez en las existencias continúan, y el flujo lento y lento de casas heredadas puede ayudar en última instancia a satisfacer la demanda pendiente. Por la otra, el riesgo de división y cargas de administración crea un grupo de activos con bajo rendimiento que puede reducir los valores locales. En la práctica, el tsunami de la plata es un maremoto que sube lentamente, reconstruyendo el paisaje a través de una mezcla compleja de oferta, demanda e inercia estructural.

Diferencias regionales y cambios en el comportamiento de inversión

El impacto de este histórico traslado de riqueza no será uniforme. Esta concentración de bienes heredados no es homogénea, y las corrientes de capital resultantes serán marcadas tanto por las disparidades geográficas como por un cambio distinguido en el comportamiento de inversión entre la generación actual.

La distribución geográfica de las propiedades heredadas es un factor clave que determina el impacto del mercado local. El monto total de la transferencia, que asciende a 124 billones de dólares, no constituye un permiso para que todas las regiones puedan disfrutar de dicha transferencia. La transferencia se concentra en aquellos lugares donde vivieron y acumularon riqueza los miembros de la generación baby boomer y de la generación silenciosa. Esto crea una clara división regional. Las áreas con una alta concentración de propietarios ancianos, especialmente en el Sun Belt y en otros destinos de retiro, verán un mayor flujo de propiedades. Sin embargo, las condiciones económicas y los precios de la vivienda en esas áreas determinarán el resultado final. En mercados que ya enfrentan altos costos y escasez de suministro, la transferencia gradual de propiedades heredadas podría ayudar a reducir esta crisis. En otras regiones, la misma propiedad podría simplemente pasar de manos de una familia a otra, sin que eso tenga mucho efecto en el inventario o los precios locales. Por lo tanto, el poder de la transferencia para transformar un mercado depende tanto del volumen de propiedades que se transfieren como del equilibrio entre oferta y demanda en cada área.

En términos más amplios, las preferencias de inversión de la próxima generación están preparadas para alterar los flujos de capital y segmentos de mercado. Un claro escrutinio hacia los activos tradicionales está surgiendo. De acuerdo a una encuesta reciente,El 72% de los inversores de la generación milenial y de la generación Z cree que ya no es posible obtener retornos superiores al promedio únicamente a través de acciones y bonos tradicionales.Esto representa un cambio fundamental del pasado. Simboliza una búsqueda de mayores rendimientos a través de inversiones alternativas, incluyendo capital privado, fondos de inversión y directa propiedad de empresas. Para la propiedad, esto podría implicar un cambio de propiedad pasiva de propiedades de corto plazo hacia estrategias más activas o inversiones de valor agregado en sectores especializados, tales como centros de datos y logística.

Este cambio en el comportamiento de los inversores está estrechamente relacionado con la priorización de valores como el medio ambiente, las cuestiones sociales y la gobernanza. Los inversores más jóvenes no solo buscan obtener ganancias, sino que también integran factores relacionados con el medio ambiente, las cuestiones sociales y la gobernanza en sus decisiones de inversión. El mismo estudio realizado por Bank of America reveló que el 82% de las personas entre los 21 y los 43 años considera el historial ambiental y social de una empresa al tomar decisiones de inversión. Esto crea un factor positivo para el sector inmobiliario sostenible. Es probable que aumente la demanda por edificios certificados ecológicamente, mejoras energéticas y proyectos que contribuyan a la integración de la comunidad. El capital se dirigirá hacia proyectos que se adhieren a estos principios ESG, lo que podría beneficiar a los desarrolladores y operadores que puedan demostrar un impacto tangible en el entorno.

El punto esencial es un mercado bifurcado. Por un lado, las disparidades regionales en propiedad heredada conducirán a impactos locales desiguales, con algunas áreas que experimenten un aumento gradual en la oferta mientras que otras no experimenten ningún cambio. Por otro lado, un cambio de generación en el comportamiento de inversión, impulsado por el cuestionamiento de portafolios tradicionales y una demanda de activos enfocados en ESG, reorientará las corrientes de capital. Esto podría impulsar el crecimiento en estrategias alternativas de inmobiliaria y desarrollo sostenible, creando nuevos segmentos de mercado incluso mientras que el mercado inmobiliario más general se ajusta a la corriente lenta de propiedad heredada.

Catalizadores, escenarios y puntos clave de atención

El cambio estructural que hemos descrito no se convertirá en un catalizador del mercado hasta que los triggers específicos aceleren el flujo de activos. El principal catalizador a corto plazo es la jubilación de la generación de Baby Boomer, que no es solo una tendencia demográfica sino un poderoso motor económico. Más de la mitad de las pequeñas empresas estadounidenses son propiedad de Boomers, y un gran porcentaje de estos propietarios carece de planes de sucesión. A medida que se jubilan, la necesidad de liquidar estas empresas y otros activos se vuelve urgente, creando potencialmente una oleada de capital que debe reinvertirse. Esta es la "olada de tijera" en marcha, un punto de presión directo que podría redirigir el capital hacia la inmobiliaria y otros activos en los próximos años.

Sin embargo, el impacto final del mercado depende de dos factores cruciales. En primer lugar, el ritmo con el que se planifican las finanzas patrimoniales y la forma en que se distribuye el capital heredado serán los indicadores que determinarán si realmente está cambiando el comportamiento de los inversores. Las pruebas muestran un claro escepticismo entre los inversores jóvenes hacia los portafolios tradicionales.72% de los inversionistas de milenials y Gen Z creen que ya no es posible alcanzar retornos superiores a la media únicamente de las acciones y los bonosSi este escepticismo se traduce en una reasignación de la riqueza heredada hacia inversiones alternativas o estrategias inmobiliarias que generen valor adicional, eso podría impulsar el desarrollo de nuevos segmentos de mercado. Por otro lado, si el capital fluye hacia la posesión pasiva de propiedades inmobiliarias como algo común, el impacto podría ser menor y seguir los patrones históricos.

La segunda mira clave se ubica en la eficiencia con la que la propiedad heredada se coloca en el mercado. Es aquí donde los datos regionales de habitar se vuelven cruciales. Los inversionistas y los responsables políticos deben monitorear el crecimiento del inventario y la apreciación de precios en áreas con altas concentraciones de propietarios de vivienda de mayor edad. La mecánica de la herencia -las altas costas de transacción, la carga de administración y el riesgo de división- son consideradas como frenos. Si los datos regionales muestran que las viviendas heredadas se encuentran en el mercado durante años o que son mantenidas por varios herederos, entonces señala una ineficiencia del mercado. Esto mitigaría cualquier presión inmediata de precios y confirmaría el argumento del "tide" sobre el "wave". Por otro lado, si el crecimiento del inventario es constante y los precios muestran resistencia, entonces sugiere una transferencia de oferta más eficiente, lo que potencialmente alivia las escasez de larga data.

En resumen, la transferencia de 124 billones de dólares representa una fuerza estructural, pero su efecto en el mercado es condicional. La liquidación de las pequeñas empresas debido a la jubilación es el factor que puede desencadenar un cambio significativo en el mercado. La divergencia en el comportamiento de los inversores y la eficiencia en la oferta de propiedades heredadas determinarán si este factor puede provocar una transformación amplia del mercado, o si simplemente se tratará de una situación estable y manejable. Para los inversores, lo importante es observar estos tres factores: el ritmo de las ventas comerciales, la asignación de capital por parte de los herederos y el flujo de viviendas hacia el mercado a nivel regional.