La herencia inmobiliaria de 124 billones de dólares: una transformación estructural en los mercados de vivienda

No es un cambio de riqueza de menor importancia. Es una transformación estructural de proporciones históricas. Aproximadamente en 2048,124 billones de dólaresse espera que los activos se transfieran de generación a generación, una transferencia que muchas veces se denomina la más grande en la historia. Su principal característica es la herencia de bienes inmuebles. La magnitud de la transferencia es impresionante, pero por su concentración que la convierte en una fuerza determinante en los mercados inmobiliarios.

El sector de las tuberías está dominado por una sola clase de activos. Para el año 2025, solo los miembros de la generación nacida después de la guerra de los misiles poseen el 41% de la propiedad en los Estados Unidos. No se trata de una proporción insignificante; es la participación dominante en el patrimonio intergeneracional. Cuando estos activos se transfieran, su impacto en la oferta, la demanda y los precios de la vivienda será significativo. Este proceso de transferencia no ocurre de forma repentina, sino que se produce a lo largo de dos décadas. La estructura de este proceso revela claramente una división generacional.

La duración del herencia es importante. En la próxima década, el mayor porcentaje se irá a la generación X. Pero en el período completo de 20 años, la generación Millennial se espera que herede el mayor porcentaje. Esto crea una dual dinámica: un rápido incremento de riqueza para la generación X, seguido de una acumulación, además, para la generación Millennial. La cantidad de capital que ingresará a estas cohortes39 billones para la generación X, y 46 billones para los mileniales.- inevitablemente buscará un emplazamiento, y la vivienda es el primer parada más lógico para muchos.

Visto a través de un objetivo macroscópico, esto representa un cambio estructural en la distribución de la riqueza. La concentración de la riqueza en las propiedades, el momento adecuado para la transferencia de esa riqueza entre generaciones, y la enorme cantidad de capital que fluye hacia las generaciones más jóvenes, todo esto contribuye a una reevaluación fundamental de los mercados inmobiliarios. La cuestión no es si ese dinero se moverá, sino hacia dónde irá y cómo remodelará el panorama actual del mercado inmobiliario.

Las consecuencias mecánicas y las implicaciones de mercado de la herencia en la propiedad inmobiliaria

La narrativa generalizada sobre una ola repentina y devastadora de casas heredadas está dando paso a una realidad más matizada. Los aspectos relacionados con la herencia de propiedades inmobiliarias –los altos costos, las responsabilidades de gestión y el riesgo de división de la propiedad– actúan como un obstáculo importante para el impacto inmediato del mercado. Esto convierte lo que podría ser una situación disruptiva en algo más estable y manejable.

La primera frenada es la simple fricción de la transferencia de propiedades. Casas heredadas no son activos líquidos. Vienen conAltos costos de transacción, obligaciones fiscales y cargas administrativas.Esto detiene a los herederos de que vendan rápidamente. La adhesión emocional y la complejidad práctica, a menudo, llevan a una decisión de mantener, en vez de vender. Esto crea un exceso de oferta persistente que no es un solo choque enorme, sino un torrente constante de propiedades que se puede mantener en la venta durante años.

Una limitación aún más grave es el riesgo de división del patrimonio. Cuando varios herederos reciben una propiedad en herencia, rara vez se logra un acuerdo entre ellos. Como señalan los documentos legales, la falta de acuerdo entre los herederos puede llevar a años de disputas legales y a la negligencia en el cuidado de la propiedad. Esto no es algo hipotético; las firmas de abogados especializadas en asuntos relacionados con la división de propiedades constatan que, con frecuencia, los bienes heredados terminan en manos de múltiples propietarios. El resultado es que hay una cantidad de viviendas difícil de gestionar y, además, difícil de vender. Esto, a su vez, reduce aún más el impacto inmediato en los inventarios y los precios de las viviendas.

Finalmente, el impacto directo en la compra de hogares nuevos es limitado. Para muchos Millennials y Gen Xers, la propiedad heredada podría no brindar la liquidez necesaria para compensar la deuda estudiantil o financiar el depósito. El transferir de riqueza está concentrado, con más del 50% del volumen total de transferencia (que se espera sea de $62 billones) proveniente de hogares con altas o ultras grandes fortunas. Eso significa que el heredero típico puede heredar una propiedad modesta, no un sobresaliente. La expectativa de una herencia futura puede incluso conducir a un comportamiento anticipado, ampliando el aislamiento entre los que tienen una propiedad heredada de sus padres y aquellos que no la tienen.

El resultado del mercado es una bifurcación. Por un lado, las carencias de inventario históricas persisten, y el flujo gradual y lleno de complicaciones de las casas heredadas podría ayudar a satisfacer la demanda acumulada. Por otro lado, el riesgo de división y las cargas de gestión crean un grupo de activos que no renden bien, lo cual puede disminuir los valores locales. En la práctica, el “Tsunami Plateresco” es como una marea que sube lentamente, remodelando el panorama a través de una combinación compleja de oferta, demanda e inercia estructural.

Desigualdades Regionales y Cambios en el Comportamiento de la Inversión

El impacto de este traspaso de riqueza histórico no será uniforme. La concentración de la propiedad heredada es desigual, y los flujos de capital resultantes se verán influenciados tanto por las diferencias geográficas como por un cambio en el comportamiento de inversión entre la generación que recibe la herencia.

La distribución geográfica de las propiedades inmobiliarias heredadas es un determinante clave para el impacto del mercado local. El traslado de $124 billones no es una garantía para todas las regiones. Se concentra en las zonas en donde los Boomers y la Generación Silenciosa han vivido y acumulado riqueza. Esto crea una división regional clara. Las zonas con concentraciones elevadas de propietarios de viviendas de más de una generación verán un ulterior afluxo de propiedades. No obstante, las condiciones económicas y los precios de vivienda existentes en estas áreas determinarán el resultado. En los mercados que ya se enfrentan con altos costos y una oferta limitada, el incremento gradual de propiedades heredadas podría aliviar por fin una escasez histórica. En otras regiones, la misma propiedad puede pasar de manos de una familia a otra, sin afectar en gran medida el inventario o los precios locales. El poder del traslado para remodelar un mercado es, por lo tanto, un factor combinado del volumen de propiedades que se transferen y del equilibrio de oferta y demanda en la zona.

En términos más generales, las preferencias de inversión de la generación actual están destinadas a cambiar los flujos de capital y los segmentos de mercado. Se está creando una clara desconfianza hacia las clases de activos tradicionales. Según una encuesta reciente…El 72 por ciento de los inversores millenial y Z generación piensa que ya no es posible obtener retornos por encima del promedio si solo se invierte en acciones y bonos convencionalesEsto representa una ruptura fundamental con el pasado. Significa una búsqueda de mayores retornos a través de inversiones alternativas, como el equity privado, los fondos de cobertura y la propiedad directa de empresas. En el caso del sector inmobiliario, esto podría significar un cambio de la propiedad pasiva de propiedades para una estrategia más activa, orientada a agregar valor, o inversiones en sectores especializados como los centros de datos y la logística.

Esta transformación comportamental tiene una profunda relación con la priorización de valores. Los inversores más jóvenes no solo están buscando rendimientos; están incorporando factores ambientales, sociales y de gobierno (ESG) en sus decisiones. El mismo estudio del Banco de América encontró que el 82 por ciento de los que tenían entre 21 y 43 años de edad consideran la reputación ambiental y social de una compañía cuando realizan sus decisiones de inversión. Esto crea una ventaja arrolladora para la propiedad sostenible. Es probable que aumente la demanda por edificios certificados de forma ecológica, reformas de eficiencia energética y desarrollos con una integración fuerte a la comunidad. El capital fluye hacia las propuestas que se alinean con estos principios de ESG, posiblemente recompensando a los desarrolladores y operadores que puedan demostrar un impacto tangible.

En resumen, se trata de un mercado con dos direcciones posibles. Por un lado, las diferencias regionales en la propiedad heredada darán lugar a impactos locales desiguales: algunas áreas verán un aumento gradual en el suministro de viviendas, mientras que otras no experimentarán ningún cambio. Por otro lado, el cambio generacional en los comportamientos de inversión, motivado por el escepticismo hacia los portafolios tradicionales y la demanda de activos que se ajusten a los criterios ESG, podría orientar los flujos de capital hacia ciertos sectores del mercado inmobiliario. Esto podría impulsar el crecimiento de estrategias inmobiliarias alternativas y el desarrollo sostenible, creando así nuevos segmentos de mercado, incluso mientras el mercado inmobiliario general se adapta a la situación actual del mercado de la propiedad heredada.

Catalizadores, escenarios y puntos de miras clave

El cambio estructural que hemos descrito solo se convertirá en un catalizador para el mercado cuando ciertos factores lo hagan más efectivo. El principal factor que podría impulsar este proceso en el corto plazo es la jubilación de la generación nacida en la década de 1940. Esta no es solo una tendencia demográfica, sino también un poderoso motor económico. Más de la mitad de las pequeñas empresas en Estados Unidos están controladas por personas de esta generación. Además, una gran proporción de estas empresas carece de planes de sucesión. A medida que estas personas se jubilen, surge la necesidad de liquidar estas empresas y otros activos. Esto podría crear una ola de capital que debe ser reinvertido. Este es el “oleaje” que está en movimiento; un punto de presión directa que podría orientar el capital hacia los bienes raíces y otros activos en los próximos años.

Pero el impacto en el mercado final depende de dos divergencias cruciales. Primero, la velocidad de la planeación de bienes raíces y la distribución real de capital heredado mostrarán si el comportamiento de inversión realmente cambia. La evidencia muestra un claro escepticismo entre los inversionistas jóvenes respecto de las carteras tradicionales, conEl 72% de los inversores de la generación milenial y de la Generación Z cree que ya no es posible obtener rendimientos superiores al promedio únicamente a través de acciones y bonos.Si este escrache se traduce en una reasignación del patrimonio heredado a inversiones alternativas o estrategias inmobiliarias de valor añadido, podría estimular nuevos segmentos de mercado. Por otro lado, si el capital fluye hacia la propiedad inmobiliaria pasiva como default, entonces el impacto podría ser más reducido y seguir patrones históricos.

El segundo punto clave es la eficiencia con la que la propiedad herencial entra al mercado. Aquí, los datos relacionados con la vivienda en las regiones donde hay una alta concentración de propietarios ancianos son cruciales. Los inversores y los responsables de la formulación de políticas deben monitorear el crecimiento del inventario y la apreciación de los precios en esas áreas. Los costos de transacción elevados, las cargas administrativas y el riesgo de división de la propiedad actúan como obstáculos para el mercado. Si los datos regionales indican que las propiedades heredadas permanecen en el mercado durante años o son administradas por múltiples herederos, esto señala una ineficiencia en el mercado. Esto disminuiría cualquier presión de precios inmediata y confirmaría la idea de que se trata de una situación temporal, no permanente. Por otro lado, si el crecimiento del inventario es constante y los precios muestran resistencia, eso sugiere una transferencia más eficiente de la oferta, lo que podría reducir las deficiencias en el mercado.

El punto es que el $124 billones de transferencia es una fuerza estructural, pero el catalizador del mercado está condicionado. La liquiación de pequeñas empresas impulsada por la jubilación es la agitación inmediata. La divergencia en el comportamiento de inversión y la eficiencia de la oferta inmobiliaria heredada determinará si esta agitación incendiará una transformación de mercado general o simplemente agregará un flujo constante y manejable de inventario. Para los inversionistas, la clave es observar estas tres maniobras: el ritmo de ventas de negocios, la asignación de capital por herederos, y la corriente regionales de casas en el mercado.