Warum Zillows Wachstum das Immobilienmarktgeschehen in Ruhe übertrifft

Mehr Verkäufer als Käufer ist nun das charakteristische Merkmal des amerikanischen Immobilienmarktes. Die Online-Immobilienbörse Redfin schätzt, dass im siebten Monat in Folge etwa 50 Prozent mehr Verkäufer als Käufer waren.über die Vereinigten Staaten– Ein Abstand von etwa…630.000 Teilnehmer – die größte Zahl seit dem Beginn der Datenerfassung durch Redfin im Jahr 2013.In Orten wie Austin, Texas, waren die Verkäufer um 128 Prozent über dem Anzahl der Käufer.

Der Schlagzeile enthält Anzeichen von Katastrophen. Ein Überangebot an Verkäufern bedeutet in der Regel sinkende Preise, geschwächte Erträge und problematische Transaktionen. Das wäre schlechte Nachrichten für Immobilienplattformen, deren Umsätze mit dem Volumen der Hausverkäufe verbunden sind. Doch Zillow, die dominierende Konsumentenplattform für amerikanische Immobilien, hat seine Gesamterlöse gesteigert.18% in jedem der letzten beiden Quartale.Die Umsatzergebnisse des Unternehmens im zweiten Quartal 2026 sind…$772 Millionen waren 18% höher als im Vorjahr.Mit einem angepassten EBITDA-Marge von 23%. Die Aktien werden zu einem Forward-Price-to-Earnings-Verhältnis von etwa 11 gehandelt – eine Bewertung, die darauf hindeutet, dass die Marktbeurteilungen die Wachstumsprognosen als eingeschränkt betrachten.

Der Unterschied zwischen einem historisch ungleichgewichten Immobilienmarkt und einem Unternehmen, das schneller wächst als die gesamte Branche, liegt darin, was das „Verkäufersurplus“ tatsächlich für das Verhalten der Menschen bedeutet.

Das Problem ist, dass ein Überschuss an Verkäufern nicht gleichbedeutend mit einer Flut von Transaktionen ist. Viele dieser Verkäufer bleiben außerhalb des Marktes – ihre Kosten sind aufgrund der niedrigen Hypothekenzinsen weit unter den heutigen Werten. Die effektiven Zinsen für ausstehende Immobilienkredite waren…4,33 % Mitte 2026Während der durchschnittliche 30-jährige Festzins gestiegen ist.fast 7%Ein 15-monatiger Höchststand – getrieben durch eine anhaltende Inflation, Lieferkettenprobleme im Nahen Osten sowie die Angst der Investoren bezüglich des Staatsdefizits. Laut Forschungen von Industriekommentatoren sinkt die Wahrscheinlichkeit des Verkaufs um etwa 18% pro Prozentpunkt Differenz zwischen dem aktuellen Kurs eines Hausbesitzers und den aktuellen Marktkursen.80 Prozent der aktuellen Hausbesitzer haben Hypotheken, die unter 6 Prozent betragen.Sie listen sie nicht auf, weil sie es sich nicht leisten können, sie anderswo zu kaufen.

Der Überschuss der Immobilienverkäufer ist also teilweise nur ein Illusionseffekt. Es handelt sich dabei um Menschen, die unter normalen Bedingungen verkaufen würden – aber jetzt nicht können, da sie einen günstigen Hypothekendarlehen gegen ein teures Darlehen eintauschen müssen. Die Anzahl der tatsächlichen Immobilienverkäufe spiegelt diese Einschränkung wider. Im Juli 2026 betrug die Anzahl der Verkäufe von bereits bestehenden Immobilien…Die jährliche Rate beträgt 4,06 Millionen Einheiten – ein Rückgang von 1,7 Prozent gegenüber Juni.J.P. Morgan prognostiziert, dass die Immobilienpreise steigen werden.In 2026 bleibt die Entwicklung flach – im Jahr 2027 steigt sie nur um 3%.Der Immobilienmarkt, in Redfins Worten, befindet sich in einer Veränderung.Eine lange, langsame Wiederherstellung.

Zillow wächst, weil die Neustartsmaßnahmen bestimmte Aspekte seines Geschäfts fördern – Aspekte, die von den Verkaufsangeboten nicht vollständig erkennbar sind. Wenn Menschen keine Häuser kaufen können, bleiben sie weiterhin in der Miete. Der Anteil der ersten Hauskäufer ist gesunken.Ein Rekordtief von 21% im Jahr 2025Fast.Drei von fünf Mietern sagen, dass sie in diesem Jahr weiterhin vermieten wollen.Über37 Prozent der Mieter sagten bei Zillow, dass sie nicht kaufen würden, selbst wenn die Mietpreise sinken – das ist eine Abnahme gegenüber 45 Prozent.Ein Jahr zuvor war die Mietwohnung für viele eine bewusste Entscheidung – nicht nur eine vorübergehende Option.

Die Umsatzgröße des Rentals-Segmentes von Zillow wuchs.31% auf 209 Millionen Dollar im zweiten Quartal 2026getrieben von…42-prozentige Steigerung der Einnahmen aus MehrfamilienhäusernDie Plattform bietet jetzt…76.000 Mehrfamilienhäuser – im Vergleich zu 55.000 im Vorjahr.Die Vermietungen machen jetzt fast 27% der Gesamterlöse von Zillow aus – das ist ein Anstieg gegenüber etwa 21% im Vorjahr. Das Unternehmen verlagert also leise seine Einnahmequellen von den Einzeltransaktionen hin zu den monatlichen Einnahmen aus der Verwaltung von Vermietungsangeboten.

Der „Verkauf“-Sektor, in dem Zillow Gebühren von Immobilienmaklern und Kreditgebern erhält, wuchs nur…14% im zweiten Quartal – dabei stieg der Anteil der Wohnungswerbung nur um 7%.Dies ist der Bereich des Geschäfts, der am direktesten von dem „Verkäufersuperfluss“ und den niedrigen Transaktionsvolumen betroffen ist. Es handelt sich auch um den Bereich, aus dem Zillow den größten Teil seines Gewinns in der Zeit von 2020–2021 erzielte. Eine Wachstumsrate von 7% – gegenüber einem Branchenumfeld mit flachen oder leicht steigenden Immobilienpreisen – zeigt, was zu erwarten ist, wenn weniger Immobilien übergeben werden.

Ein weiterer Wachstumskatalysator ist Zillows Immobilienfinanzierungsdienstleistung. Die Einnahmen aus den Immobilienfinanzierungen sind stark gestiegen.75 Prozent auf 84 Millionen Dollar – die Menge der Käufe und Kredite steigt um 95 Prozent auf 2,2 Milliarden Dollar.Dieser Wachstum ist teilweise ungewöhnlich: Höhere Hypothekenzinsen verringern in der Regel die Kaufaktivitäten. Doch Zillow erhält einen größeren Anteil an einem kleineren Marktsegment – schließlich profitieren die Kreditgeber, die von Zillow betreut werden, von den sinkenden Zinssätzen. Die Bauunternehmen unterstützen dabei die Käufer mit Zinsnachlässe, wodurch die Kreditnehmer in Zillows Finanzierungsprogramm gelangen. Im zweiten Quartal stieg das Volumen der Kreditvergabe für Kaufkredite um 95%.Das Volumen der Einkäufe im gesamten Industriebereich blieb konstant oder sank..

Keine dieser Wachstumsziele wird ohne Kompromisse erreicht. Die Bruttomarge von Zillow ist zurückgegangen.Zwei Prozentpunkte auf 73%Im zweiten Quartal wurde der angepasste EBITDA-Margin geringer.Von 24% auf 23%Die Vermietungs- und Hypothekensegmente wachsen zwar schneller, sind aber weniger profitabel pro Dollar Umsatz als das etablierte Werbemarkt für Verkaufsanzeigen. Die Managementkräfte tauschen daher ihre Margen gegen Marktanteile in den neuen Segmenten ein. Der operativen Cashflow ist stark zurückgegangen.11 Millionen Dollar gegenüber 87 Millionen Dollar im Vorjahr.Auch während das Unternehmen Geld ausgab…200 Millionen Dollar für Aktienrückkäufe– Mehr als das Doppelte seines angepassten freien Cashflows.96 Millionen Dollar für den Quartal..

Das Vorderbild bringt die eigentliche Frage auf den Punkt. Zillows Einnahmenprognose für das dritte Quartal…Die Werte von 745 Millionen bis 760 Millionen lagen unter der Analystenerwartung von etwa 772 Millionen.Die Verwaltung begründete dies mit einem Rückgang der Nutzerzahlen sowie den Indikatoren, die auf eine langsamere Entwicklung in der zweiten Hälfte des Jahres hindeuten. Die durchschnittliche monatliche Anzahl an einzelnen Nutzern sank.2 Prozent im Jahresvergleich – auf 239 Millionen Besucher. Die quartalsweisen Besuche sind um 2 Prozent auf 2,5 Milliarden gesunken.Das Unternehmen erzielt mehr Umsatz aus einer immer kleiner werdenden Zielgruppe. Das ist ein Zeichen dafür, dass die Einnahmen pro Nutzer höher sind – aber auch eine Anzeige dafür, dass das Kapital für weitere Investitionen immer weniger verfügbar ist.

Sicherlich bleibt Zillow die dominierende Plattform für Informationen über Wohnungen in den Vereinigten Staaten. Es ist die einzige große Anbieterin, die in dieser Nische aktive Rolle spielt.Sie hat ihre Zielgruppe im Immobilienbereich in den letzten sieben Quartalen erweitert.Laut den Daten von Comscore ist die Skala entscheidend für die Langlebigkeit des Systems. Die Agenten und Immobilienverwalter, die eine hohe Sichtbarkeit benötigen, werden dafür bezahlen. Die Frage ist jedoch, ob ein Umsatzwachstum von 18% nachdem der Rückgang bei der Vermietung abnimmt und der Immobilienmarkt wieder normal wird, nachhaltig ist.

Im Juli verabschiedete der Kongress das „21. Jahrhundert ROAD to Housing Act“. Dabei wurden zahlreiche Maßnahmen eingeführt.40 Vorschriften auf der Anbietenseite, die dazu dienen, den Bauprozess zu erleichtern.Und es wird den großen institutionellen Investoren untersagt, Einfamilienhäuser zu kaufen. Die Gesetzgebung tritt ab…7. Januar 2027Wenn es erfolgreich den Angeboten zuführen und die Preise allmählich senken kann, könnten mehr Mieter wieder in den Kaufpool einsteigen. Das würde den „For Sale“-Sektor von Zillow stärken – doch das könnte das Vermietungsgeschäft verlangsamen, falls der Druck auf die Belegung nachlässt. Es handelt sich dabei um eine Investition auf der Angebotsseite: Die Verfügbarkeit wird im Laufe der Jahre, nicht in Quartalen, verbessert werden.

Zillow erzielt heute Einnahmen aus einem Immobilienmarkt, der strukturell blockiert ist. Die Menschen können keine Immobilien kaufen – daher vermieten sie sie. Die Einnahmequelle des Unternehmens spiegelt diese Realität wider. Der Investitionsszenario hängt davon ab, ob dieses Muster eine mehrjährige Entwicklung oder ein neues Gleichgewicht darstellt. Wenn die Hypothekenzinsen weiterhin im mittleren bis hohen Bereich von 6% bleiben – wie die meisten Prognosen voraussagen für die Jahre 2026 und 2027 – dann sollte der Anstieg der Mietpreise anhalten. Wenn die Zinsen jedoch deutlich unter 6% fallen…5,5 Millionen Käufer sind derzeit unsicher/unschlüssig.Mit anderen Worten: Es könnte wieder zu einem Anstieg kommen – und das Wachstumstempo von Zillow könnte einen anderen Weg nehmen.

Der Vorwärts-P/E-Wert von 11 zeigt eine etwas abnehmende Entwicklung. Es wird nicht davon ausgegangen, dass es zu einem Zusammenbruch kommen wird – auch wird nicht angenommen, dass die 18-prozentige Umsatzwachstumsrate weiterhin anhält. Die Bewertung spiegelt also das, was der Markt als beste Schätzung betrachtet: Zillow hat es geschafft, sich von einer Abhängigkeit von den Immobilienverkaufszyklen zu entwickeln. Doch die schnellsten Wachstumsbereiche haben niedrigere Margen und sind durch unbestimmte Nachfrage betroffen. Die Belege unterstützen diese Einschätzung. Was noch zu sehen bleibt, ist ob die von Redfin beschriebene Neuausrichtung des Sektors lange genug dauern wird, um die Anpassungen belohnen zu können – oder ob Zillow seine Expansion im Bereich der Mietwohnungen genau zu einer vorübergehenden Instabilität eingesetzt hat.