Varia US Properties: Negativer Cashflow, hoher Diskont und das Brookfield-Problem

Varia US Properties ist eine schweizische Unternehmensgruppe, die amerikanische Wohngebäude besitzt. Das Unternehmen hat Probleme mit seinem Cashflow.

In den neun Monaten bis September 2025 waren die Betriebsmittel des Unternehmens – das wichtigste Indikator für Immobilieninvestoren, da es die Wertminderung der Immobilien ausklammert und somit die tatsächlichen Cash-Einnahmen des Unternehmens zeigt – negativ. Der FFO sank auf…Minus 3,6 Millionen Dollar – im Vergleich dazu waren im Vorjahr plus 8,7 Millionen Dollar.Der Nettogewinn für den Zeitraum betrug 3,5 Millionen Dollar. Die Ergebnisse für das gesamte Jahr 2024 zeigten…Ein Verlust pro Aktie von 1,73 DollarIn der ersten Hälfte des Jahres 2026 wurde die Situation noch schlimmer:Der Nettverlust erhöhte sich auf 9,88 Millionen Dollar, gegenüber 2,82 Millionen Dollar im Vorjahr..

Gleichzeitig wird das Aktienpaket in etwa… gehandelt.14,65 CHFIm Vergleich zum Nettoaktivwerte pro Aktie von 34,70 USD – das ist ein Unterschied, der mehr als die Hälfte des bewerteten Buchwerts ausmacht, abhängig vom Wechselkurs. Das Unternehmen besitzt nicht mehr als…17 MehrfamilienhäuserVor allem auf den sekundären und tertiären US-Märkten – mit 772 Millionen Dollar an zinsbedingten Schulden in einem Portfolio, das etwa 1,2 Milliarden Dollar wert ist.

Der Schlagzeile zufolge nehmen die Verluste zu, und die Cash-Erzeugung ist negativ geworden. Die wichtigere Frage für einen Einkommensinvestor ist: Was ist der Grund dafür? Und werden irgendwelche Maßnahmen ergriffen, um das Problem zu lösen?

Die Antwort auf den zweiten Teil kam.13. August 2026: Varia US Properties gab bekannt, dass es eine strategische Rekapitalisierung mit Brookfield Asset Management durchführt.– Einer der größten Immobilieninvestoren weltweit. Der Deal ist so bedeutend, dass er sorgfältig geprüft werden muss.

Was das Brookfield-Abkommen bewirkt

Das Abkommen umfasst 13 von Varias 17 US-amerikanischen Mehrfamilienhäusern – insgesamt 4.112 Wohnungen in neun Bundesstaaten – mit einem Wert von etwa 694 Millionen Dollar. Die Vermögenswerte werden in zwei Joint-Venture-Unternehmen aufgeteilt, deren Strukturen völlig unterschiedlich sind.

Das erste Finanzinstrument umfasst vier Vermögenswerte – insgesamt 1.060 Einheiten mit einem Wert von 178 Millionen Dollar. Brookfield hält einen Anteil von 90 Prozent am Vermögen; Varia US behält 10 Prozent. Dieses Finanzinstrument dient als Plattform für Investitionen: Brookfield kann bis zu 200 Millionen Dollar an zusätzlichem Eigenkapital zur Verfügung stellen, um neue Investitionen zu finanzieren.

Das zweite Fahrzeug enthält neun Immobilien (3.052 Einheiten mit einem Wert von 516 Millionen Dollar). Brookfield erhält 40 Prozent davon; Varia US behält 60 Prozent und hat die Kontrolle über die Entscheidungen bezüglich dem Verkauf der Immobilien für die ersten zwei Jahre. Diese neun Immobilien sollen innerhalb von 12 bis 36 Monaten vollständig verkauft werden. Der Erlös soll anschließend für den Kauf von qualitativ hochwertigeren Immobilien verwendet werden.

Vier Immobilien werden vollständig von Varia US gehalten. Zwei dieser Immobilien sollen innerhalb von 12 Monaten nach Abschluss des Geschäftsverhältnisses verkauft werden.

Auf Papierbasis ergibt sich für Varia US etwa 102 Millionen Dollar an Cash – aus der Schließung des Joint Ventures sowie aus dem Verkauf der beiden Immobilien, die sie weiterhin besitzt. Dieses Geld wird verwendet, um die Schulden zu begleichen, das Bilanzvermögen zu stärken und Investitionen zu finanzieren, die tatsächlich positive Cashflows erzeugen.

Was ist schiefgelaufen?

Das Cashflow-Problem entstand nicht über Nacht – und wurde auch nicht durch einen einzigen Ereignis verursacht. Varia US übernahm eine Portfolio an alten, kapitalintensiven Wohngebäuden, die auf den US-Märkten lagen. In diesen Märkten war die Bauaktivität seit Jahren hoch. Der neue Angebot an Immobilien verschärfte die Mietpreise. Die steigenden Zinsen machten das Refinanzieren teuer – der Durchschnittliche Schuldenanteil der Gesellschaft liegt bei 4,5 Prozent. Die Immobilienbewertungen sanken, was sich negativ auf die Bilanz auswirkte und dazu führte, dass der negative FFO-Wert durch Umschätzungseinbußen beeinträchtigt wurde.

Die eigenen Ergebnisse des Unternehmens zeigen die Entwicklung. Im Jahr 2023 betrug der Verlust pro Aktie 13,73 Dollar – das lag hauptsächlich auf den Abschreibungen und den Finanzierungskosten eines nicht optimal gestalteten Portfolios. Im Jahr 2024 war die Situation besser: Der EPS sank auf -1,73 Dollar, die Mieterträge stiegen um 3,5 Prozent, und der Betriebsmarge ohne Rückwertigungen erhöhte sich auf 38 Prozent. Bis zum dritten Quartal 2025 war der Nettogewinn für den neunmonatigen Zeitraum auf 3,5 Millionen Dollar gesunken, gegenüber 12,5 Millionen Dollar im vergleichbaren Zeitraum von 2024.

Doch dann änderten sich die Umstände erneut. Die Einnahmen im ersten Halbjahr 2026 sanken von 65,9 Millionen Dollar auf 44,1 Millionen Dollar – da die Immobilienverkäufe zurückgingen und das Portfolio kleiner wurde. Der Nettogewinn verringerte sich somit wieder.

Die wichtige Verbindung zwischen den Dingen

Hier muss ein Einkommensinvestor eine Grenze ziehen. Das Unternehmen hat ältere Immobilien verkauft, dadurch wurde das Portfolio kleiner – und es versucht, auf bessere Vermögenswerte umzusteigen. Diese Strategie ist grundsätzlich sinnvoll – im Jahr 2024 erzielte ein einzelner Portfolioverkauf einen internen Renditewert von 14,8 Prozent. Doch während der Umwandlung haben das Unternehmen weniger Immobilien, die Einnahmen generieren, während die Schuldenlast ungefähr gleich bleibt. Weniger Gebäude, gleiche Schuldenlast, negative FFO-Werte. Die Rechnungen funktionieren also nicht während einer solchen Umstellung – selbst wenn die Umstellung richtig ist.

Das ist genau das, was der Brookfield-Deal löst. Es behebt nicht direkt das Betriebsproblem – die Mieten bleiben so, wie sie sind, und die Zinssätze bleiben ebenfalls gleich. Doch es löst das Bilanzproblem. Varia erhält 102 Millionen Dollar in Bargeld, während Brookfield 200 Millionen Dollar an möglichen Übernahmekapital liefert. Das Portfolio von neun Immobilien wird auf eine Verkaufsfrist von 12 bis 36 Monaten gestellt, damit das Kapital nicht ungenutzt bleibt.

Der Rabatt erzählt seine eigene Geschichte.

Der Aktienkurs liegt etwa halb so niedrig wie der Nettoaktivwerttestwert pro Aktie – im September 2025 betrug dieser Wert 34,70 US-Dollar. Wenn der Aktienkurs von Schweizer Franken in US-Dollar umgerechnet wird, dann liegt der Marktwert jedes Aktiens bei etwa 17 bis 18 US-Dollar. Diese Abwertung zeigt, dass die Marktbeurteilung ist: Das Portfolio ist älter, als es scheint; die Schulden sind hoch, die Cashflows sind negativ und eine Besserung der Situation ist ungewiss.

Die Tiefe des Rabatts bedeutet außerdem, dass, wenn die Vermögenswerte der Firma zumindest annähernd ihrem bewerteten Wert entsprechen – und Brookfields Bereitschaft, bei einer Verkaufspreisreduktion von 9,5 Prozent gegenüber den Bewertungen für das erste Quartal 2026 zusammenzuarbeiten, darauf hindeutet, dass man glaubt, dass das Immobilienvermögen gut ist –, der Markt einen viel schlechteren Ausgang voraussetzt, als das Vermögen tatsächlich zulässt.

Aber eine große Rabattaktion allein ist kein Investitionsvorteil. Es handelt sich dabei nur um eine Chance – vorausgesetzt, das Unternehmen kann die Veränderungen tatsächlich umsetzen und den Geschäftsbetrieb wieder in einen positiven Cashflow bringen.

Was das Brookfield-Abkommen nicht heilt

Es bleiben noch drei Risiken.

Zuerst die Ausführung. Varia US wird extern verwaltet.Stoneweg – ein Vermögensverwalter mit Hauptsitz in GenfDie Brookfield JV führt eine weitere Komplikation im Zusammenhang mit Partnerschaften ein – zwei Unternehmen, unterschiedliche Eigentumsverhältnisse, zeitliche Rahmenbedingungen für die Veräußerung sowie neue Anforderungen bezüglich der Übernahme. Um das richtig zu bewältigen, ist eine Koordination zwischen einem auf dem Schweizer Markt notierten Unternehmen, einem schweizerischen Vermögensmanager und einem kanadisch-amerikanischen institutionellen Investor erforderlich. In solchen Strukturen gibt es immer Spannungen.

Zweitens: Die Schuldenlast. Selbst nach den 102 Millionen Dollar an Bargeld aus dem Deal trägt Varia immer noch etwa 772 Millionen Dollar an Schulden – bei einem Gesamtportfolio von knapp 1,2 Milliarden Dollar. Der Schuldenanteil von 64,8 Prozent wird sich kaum verbessern, es sei denn, die Rekapitalisierung der Joint Ventures führt dazu, dass die wichtigen Schulden von Varia verschwinden. Die Vertragsbedingungen geben nicht an, wie viel der bestehenden Schulden auf das Joint Ventures übergeht und wie viel bei Varia bleibt. Das ist das wichtigste Unbekannte.

Drittens die Frage nach den Dividenden. Varia US hat eine lange Geschichte von Dividenden an die Aktionäre gezahlt – im Jahr 2023 genehmigte das Unternehmen eine außerordentliche Dividende von 3,00 CHF pro Aktie. Doch ab Q3 2025 betrug die zu zahlende Dividende null. In den neun Monaten wurde jedoch 11,7 Millionen Dollar an Kapitaldividenden sowie an verbleibenden Gewinnen ausgezahlt. Mit negativen FFO und einem Nettogewinn von 9,88 Millionen Dollar im ersten Halbjahr 2026 gibt es für die Aktionäre keine nachhaltige Einnahmequelle. Der Forward-Dividenden-Ertrag ist praktisch null. Ein Investor, der nach aktuellen Cashflows sucht, wird hier keinen solchen finden.

Wo das steht

Varia US Properties ist ein Unternehmen, das sich in einer Art „erzwungenen Umstrukturierung“ befindet. Die Kernaktivität des Unternehmens – die Besitzvergabe von Wohnungen auf den wachsenden US-Marktplätzen – hat eine strukturelle Nachfrage. Die Anzahl der neu gebauten Immobilien war im Frühsommer 2026 um 30 Prozent niedriger als im Vorjahr. Die Leerstandsraten liegen unter 5 Prozent, und die finanziellen Hürden für den Hausbesitz machen es Menschen unmöglich, selbst zu wohnen. Die Partnerschaft mit Brookfield verleiht dem Unternehmen Kapital, institutionelle Glaubwürdigkeit sowie einen klaren Zeitplan für die Umstrukturierung.

Aber das Einkommensmodell funktioniert nicht. Der negative FFO-Wert, die zunehmenden Verluste und der fehlende Dividendzahlung bedeuten, dass es in dieser Phase nichts zu sichern gibt. Der 57-prozentige NAV-Discount erscheint attraktiv – nur wenn man glaubt, dass die Rekapitalisierung erfolgreich ist, die Schulden sinken, die Portfoliorotation zu positiven Cashflows führt und das Unternehmen schließlich wieder an die Aktionäre zahlt.

Für einen Einkommensinvestor gehört Varia US zu einer Warteliste – aber nicht in das Portfolio. Der Deal mit Brookfield gibt dem Unternehmen eine echte Grundlage, dieses Unternehmen weiterhin zu fördern: die Kapitalzufuhr, der Zeitplan für die Veräußerung sowie die Anweisungen zur Übernahme müssen alle innerhalb der nächsten 12 bis 36 Monate umgesetzt werden. Wenn das Unternehmen positive FFO-Daten meldet und eine Rückkehr zu Dividenden ankündigt, könnte die hohe NAV-Diskonter dann sinnvoll sein. Bis dahin gibt es jedoch einfach keinen Einkommensfluss.