Zwölf Häuser, zwei Eigentümer – und das erste „Buyer’s Market“ in Seattle seit 14 Jahren.

Zwölf Häuser. Das ist das gesamte Angebot. Eine Firma, die von einer Familie betrieben wird.Hat seit 1959 Immobilien in Seattle überlebt.istDas Modell auf den Boden legen.Und man bittet die Käufer, sich für eine dieser Optionen im Renton Highlands zu entscheiden – einer Gemeinde.Nur 12 Einfamilienhäuser.In einem Moment begann der regionale Markt gegen die Verkäufer zu handeln – zum ersten Mal seit vierzehn Jahren. Die Gemeinde heißt Maple Highlands. Die Wohnungen sind Einfamilienhäuser mit dem typischen Grundriss.Größe: 3.482 QuadratfußUnd ein Bauunternehmen, das seine Dienstleistungen anpreist…Gemeinschaften für 640.400 DollarMan nimmt an, dass der Käufer mehr zahlen wird, als dieser Betrag beträgt, um dort zu wohnen.

Warum sollte ein Aktieninvestor sich um zwölf Unternehmen einer Firma kümmern, die nicht an irgendeiner Börse gehandelt wird? Denn der Bauunternehmer ist nicht der einzige Interessent an dieser Entscheidung. Der Konflikt, in den er gerät, betrifft dieselbe Struktur, die die Gewinne der börsennotierten Immobiliengesellschaften beeinflusst – in jedem Rentenkonto.

Die beiden Besitzer von zwölf Häusern

Ein Zuhause entsteht aus einem Vermögen – und aus zwei Menschen, die es haben möchten. In dieser Saison wollen sie jedoch unterschiedliche Dinge.

Conner Homes braucht Geld. Sie haben Land in Renton Highlands gekauft, das Gelände vorbereitet und Gebäude errichtet. Zudem haben sie ein Designstudio beauftragt, um die Baupläne zu entwerfen. Jeden Monat bleiben diese Häuser unvollendet oder nicht verkauft. Der Baumeister muss die Schulden bezüglich des Landes sowie der Bauarbeiten begleichen – doch er kann diese Schulden noch nicht in Geld umwandeln. Deshalb tut Conner Homes das, was Verkäufer tun, wenn sie schneller einen Käufer finden müssen als der Markt es zulässt: Sie stellen Modelle vor, versuchen, Interessenten zu gewinnen und werben mit „exklusiven Kaufboni“ für bereits fertiggestellte Häuser.

Der Käufer möchte das Gegenteil. Seattle ist in den ersten Käufermarkt eingetreten – seit Januar 2012. Es gibt 4,3 Monate an Lagerbeständen in der Stadt. Der Bestand hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 30 Prozent erhöht, auf 3.178 Angebote.Die Inventarliste hat um 30 Prozent zugenommen – nun gibt es 3.178 Produkte auf der Liste.Bei neuen Bauvorhaben liegt die Lieferzeit bei etwa fünf Monaten. Der 30-jährige Festhypothekpreis beträgt wieder etwa 7 Prozent – eine Kosten, die vollständig auf die monatlichen Zahlungen des Käufers entfallen. Ein Käufer, der einige Monate wartet, kann vermutlich einen niedrigeren Preis erwarten – oder beides. Das Warten hat jedoch auch seinen Preis: In einem fallenden Markt ist das Warten günstig, während es jetzt kostspielig ist, jetzt zu kaufen.

Der Preisunterschied zwischen diesen beiden Positionen ist der gesamte Konflikt. In einem ausgewogenen Markt treffen die Bedürfnisse des Bauers und die Geduld des Käufers irgendwo im Mittel aufeinander. Hier ist das Mittel jedoch zusammengebrochen: Die Preise für Einfamilienhäuser in Seattle liegen im Durchschnitt bei 1.091.681 Dollar – ein Rückgang von 9 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Durchschnitt der neu gebauten Häuser beträgt…Es fällt 15 Prozent auf 800.916 Dollar.Um eine Gemeinschaft zu gründen, bedeutet das, einen Käufer dazu zu zwingen, eine Prämie für ein Vermögen zu zahlen – wobei der Marktwert dieses Vermögens deutlich sinkt.

Die Fluchttür, die jemanden das Leben kostet

Hier hört die Geschichte auf, ein kleines Immobilienprojekt zu sein – und wird zu einem finanziellen Mechanismus. Conner Homes hat seit seiner Gründung im Jahr 1959 etwas getan, was die meisten Bauunternehmen nicht können: Sie bauen sowohl Wohnhäuser für den Verkauf als auch Mietwohnungen. Sie waren die Ersten, die das „Zero-Lot-Line“-Design in Seattle einführten.Mehr als 6.000 Wohnungen wurden gebaut..

Dieses duale Modell ist die „Fluchtluke“ – es verändert also die gesamte Situation. Was wie eine Maßnahme des Entwicklers erscheint, um Häuser für Käufer zur Verfügung zu stellen, ist in Wirklichkeit eine Entscheidung des Entwicklers zwischen zwei Eigentümern desselben Vermögens. Wenn die Käufer wegen des Preises zögern, muss Conner nicht in einem fallenden Marktpreis verkaufen – er kann die Häuser behalten, sie ausstatten und sie in Mietimmobilien umwandeln, indem er zum Vermieter wird anstelle des Verkäufers.

Aber die Rechnung verschwindet nicht – sie ändert nur denjenigen, der sie bezahlt. Wenn der Bauunternehmer ein Haus als Mietobjekt vermietet, werden die Kosten für das Warten getragen – die Zinsen auf den Bauloans, die Steuern, die Kosten für das Land, das eigentlich für ein nächstes Projekt verwendet werden könnte – von der Bilanz des Unternehmens und seinen Kreditgebern getragen, nicht vom Käufer. Ein schneller Verkauf zahlt den Kreditgebern, aber dem Käufer wird ein Rabatt gegeben. Ein Bauunternehmer mit einer Mietstrategie hat eine echte Option, die reinen Spekulationsbauunternehmer nicht haben – und es ist eine komfortablere Situation, wenn man auf einen Käufermarkt reagiert. Komfort hat einen Preis – dieser Preis wird einfach im Buchhaltungsbuch desjenigen angegeben, der für das Warten bezahlt.

Warum zwölf Häuser ein Signal sind – und keine Nebengeschichte.

Der „Retail Takeaway“ hat nichts mit Conner Homes zu tun – schließlich kann niemand das Unternehmen kaufen. Es geht vielmehr darum, was eine 65-jährige Überlebende, die einen ungewöhnlichen Fluchtmechanismus hat, über die Bauherren erzählt, die keinen solchen Mechanismus haben.

Die großen Immobilienbauunternehmen können nicht einfach so, wie eine private Familienunternehmung, auf großer Skala Vermieter werden. Sie werden anhand der Quartalsabschlüsse und der Verkäufe bewertet. Sie müssen auch das, was sie bauen, verkaufen – selbst in einem schlechten Marktumfeld. Wenn ein solcher Bauunternehmer Boni für Käufer benötigt, um seine Bestände zu veräußern, erhalten die Investoren einen Eindruck davon, wie viel Rabatt im ganzen Sektor bereits eingepreist wird. Die Neubauten in Seattle werden jetzt zu etwa 98 Prozent des letzten Listenpreises verkauft – nachdem die Laufzeit auf dem Markt bereits auf 41 Tage gestiegen ist.Verkaufte sich zu etwa 98 Prozent des letzten Preises.Die Zahlen, die direkt in die Druckverluste und die Einnahmen einfließen, sind Teil der Gewinne der öffentlichen Bauunternehmen. Die gleichen 12 Häuser, die in einem Markt mit mehr als 1 Million Dollar pro Haus einfach nur als Nebenprodukt erscheinen, sind ein Indikator für die Belastung jedes Baubetriebs – schließlich hängt das Quartalsbericht dieser Unternehmen davon ab, dass das Land vor dem Schuldenmanagement in Geld umgewandelt werden kann.

Wenn Sie also den Schlagzeile mit dem Thema „zweizehn Häuser“ sehen, sollten Sie das als Wette betrachten – nicht als Ankündigung. Eine Familienunternehmen mit 65 Jahren Erfahrung und einer Vermietungsabteilung wählt genau diesen Moment, um die Käufer dazu zu bringen, auf einen Preissturz von fast 7% einzugehen. Entweder zahlen die Käufer den Aufpreis, oder der Kapitalstock des Bauers muss die Kosten tragen. Beide Seiten haben ein legitimes Recht auf die zwölf Häuser – und die Rechnung für Seattle muss von jemandem bezahlt werden. Die Frage des Investors ist einfach: Wer muss das Geld bezahlen?