Toll Brothers wird immer noch zu einem Rückgang der Börse bewertet. Die Verträge deuten darauf hin, dass sich die Situation ändern wird.

Toll Brothers (TOL) meldete dieses Monat einen Quartalswunder, den man leicht als Unsinn abtun könnte. Im dritten Quartal des Geschäftsjahres waren die drei Monate bis zum 31. Juli die Zeit, in der das Luxusbaubetrieb…2.662 Haushalte wurden beliefert.– 10% weniger als im Vorjahr – und es wurde 2,97 Dollar pro Aktie erzielt, gegenüber 3,73 Dollar im letzten Jahr.$2.90 KonsensUnd seine eigene Prognose – aber das ist ein Erfolg in einem schrumpfenden Quartal. Die Führung sagte…Die Nachfrage blieb in den ersten Wochen der aktuellen Zeit recht niedrig.Der Aktiewert von fast 145 Dollar liegt in der Mitte des 52-Wochen-Bereichs zwischen 123 und 168 Dollar. Der Kurs beträgt etwa 11-fach den zukünftigen Erträgen. Dieser Multiplikator zeigt, was die Marktlage vorschlägt: Es gibt noch mehrere Monate bis zum Einbruch der Börse.

Der Vortrag besagt etwas anderes. Es handelt sich dabei um den Teil des Berichts, bei dem es notwendig ist, etwas langsamer vorzugehen. Die unter Vertrag genommenen Immobilien – also die Häuser, die von Käufern bestellt werden – werden etwa neun Monate später geliefert. Das entspricht der Bauzeitdauer von TOL. Im dritten Quartal stieg die Anzahl der unter Vertrag genommenen Immobilien um 5% auf 2.508 Haushalte.6,9% Anstieg im zweiten FiskalquartalDieDas Haushaltsjahr begann mit Verträgen, die kaum etwas wert waren.Zwei aufeinanderfolgende Quartale mit positiver Vertragsentwicklung sind das, was ein Hausbaubetrieb erreichen kann. Die Lieferungen, die der Markt im nächsten Jahr als Überraschung bezeichnen wird, werden heute unterzeichnet – bevor die Daten etwas anderes zeigen können.

Der gleiche Bericht erklärt auch, warum die Angaben glaubwürdig sind. Die Stornierungen sanken auf 5,4 Prozent der unterzeichneten Verträge – im Vorjahr waren es noch 7,5 Prozent. Die Anreize für Bauherren wurden ebenfalls reduziert: Sie beliefen sich auf etwa 7,5 Prozent des Gesamtpreises – im Vorjahr waren es etwa 8 Prozent. Wenn ein Bauunternehmen die Nachfrage verliert, reduzieren die Anreize ebenfalls – aber sie werden nicht weiter gesenkt. Die Kundenbasis erklärt diese Disziplin: Etwa 25 Prozent der Käufer zahlten das Geld bar aus, während die Käufer mit Kredit einen Durchschnittsbetrag von 69 Prozent des Kaufpreises hatten. Die luxuriösen Käufer machten 61 Prozent der Umsätze aus – das ist der höchstmargenreiche Sektor des Unternehmens. Bei einem durchschnittlichen gelieferten Preis von etwa 996.400 Dollar ist dieser Kunde etwas anderes als der Erstkäufer. Ein Schock im Immobilienmarkt führt dazu, dass die Preise sinken. Das ist der Teil der „Ratenkürzung der Immobilienbauunternehmen“, der nicht auf diesen Preispunkt übertragen werden kann.

Der zweite Motor ist die Expansion – und das ist die unscheinbare Quelle für das Volumen im nächsten Jahr. TOL hat in diesem Quartal aus 471 Gemeinden verkauft, gegenüber 420 im Vorjahr. Bis zum Ende des Haushaltsjahres wird die Zahl auf 480–490 ansteigen. Die Lage der Unternehmen ermöglicht eine ähnliche Entwicklung im Jahr 2027. TOL besitzt oder kontrolliert etwa 75.500 Grundstücke – 58 Prozent davon sind unter Option. Ehrlich gesagt: Die Absorptionsrate pro Gemeinde lag bei 5,4 Nettoverträgen, gegenüber 5,6 im Vorjahr. Das Wachstum heute entsteht durch mehr Verkaufsstellen, nicht durch eine stärkere Nachfrage innerhalb der gleichen Filialen. Aber die Zahlen halten nur – sie beschleunigen sich nicht. Ein Unternehmen, das jährlich etwa 8–10 Prozent mehr Verkaufsstellen hinzufügt und dabei eine stabilisierte Absorptionsrate bei einer durchschnittlichen Preis von einer Million Dollar hat, wird auch dann Wachstum in Produktivität und Umsatz haben, wenn die Nachfrage nicht weiter steigt. Der Teil der Thesen, der mit dem Volumen zusammenhängt, hängt überhaupt nicht vom Federal Reserve ab.

Der Bridge ist in bar verfügbar. In den letzten zwölf Monaten erzielte das Unternehmen etwa 1,2 Milliarden US-Dollar an freien Cashflows – ein Anstieg von 68 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Marktkapitalwert beträgt etwa 13,4 Milliarden US-Dollar, was einer Rendite von ca. 9 Prozent entspricht. Für ein Unternehmen, das Kapital fast genauso schnell zurückgewinnt wie es es ausbaut, ist das eine beeindruckende Leistung. Die Geschäftsführung hat dieses Jahr den Kaufpreis für die Aktien auf 700 Millionen US-Dollar gesetzt – das sind etwa 5 Prozent des Unternehmenskapitals. Bis heute wurden bereits 506 Millionen US-Dollar zurückgezahlt. Der Anteil der Schulden am Gesamtkapital liegt bei 24,5 Prozent, während der Netto-Schuldenanteil am Kapital bei 15,6 Prozent liegt. Eine wichtige Einschränkung: Ein Teil des Cashflows kam durch die richtige Timing – das Bestand an fertigen Objekten wurde von 2,8 Häusern pro Gemeinde zu 1,9 Häusern pro Gemeinde reduziert. Deshalb sollte man nicht von einem Anstieg von 68 Prozent ausgehen. Das Unternehmen wird weiterhin versuchen, den Wert auf etwa einer Milliarde US-Dollar zu halten, während die Finanzierung für die weitere Expansion erfolgt.

Der Rabatt ist leicht zu rechtfertigen, wenn man sich auf die Einnahmenbilanz konzentriert – und die Geschäftslage der Unternehmen ist tatsächlich schlecht. Die Lieferungen nehmen weiter ab. Der angepasste Bruttomargenanteil fiel von 27,5 % im Vorjahr auf 25,6 %. Im langfristigen Rahmen von 26 % bis 28 % blieb der SG&A-Anteil bei 8,8 % des Umsatzes. Die Managementleute nannten Atlanta, Seattle, Portland, San Francisco und Texas als schwache Märkte. Die Nachfrage blieb auch in den ersten Wochen des vierten Quartals nach Oktober schwach. Wenn die Verträge wieder negativ werden, wenn die Prognosen für das Jahr 2027 unter 20 % liegen, oder wenn der freie Cashflow nicht mehr bei etwa 1 Milliarde Dollar bleibt, dann zahlt das günstige Multiplikator dafür, ein Unternehmen zu halten, das tatsächlich schrumpft. Das sind die drei Bedingungen, die die Situation zerstören können. All das kann in den nächsten beiden Berichten festgestellt werden – besonders die Prognosen für das Jahr 2027. Ich kann mich irren; das ist der Indikator, auf den ich achte.

Das ist die wahre Situation: eine multiple Troughs, ein positiver Leading Indicator und ein Volumenverhältnis, das ohne eine Senkung der Gebühren funktioniert. Die Verwaltung bestätigte erneut das Jahresziel – ungefähr…10,5 Milliarden US-Dollar Umsatz, 10.500 bis 10.600 LieferungenDer angepasste Bruttomargenanteil beträgt 26,1 Prozent – somit schließt das aktuelle Jahr größtenteils die Geschichte des alten, abfallenden Geschäfts ab, während die Verträge das nächste Stadium vorbereiten. Der Markt bewertet weiterhin den alten Risikoprofil, während die Betriebsstruktur bereits klarer wird. Für einen Basisfall ist keine Multiplikation erforderlich; es muss nur sichergestellt werden, dass die Lieferungen den Verträgen entsprechen und die Rückkäufe dazu führen, dass die Anzahl der Aktien weiter abnimmt.