Was der Mieter tatsächlich zahlt

Ein Unternehmen namens CIC Services hat ein Produkt entwickelt.PortfolioVantage am 1. September 2026Der Pressemitteilung ist sehr kurz – nur eine Seite, einige Aussagen von Führungskräften, keine finanziellen Prognosen. Sie behandelt dasselbe Thema wie zehn weitere ähnliche Ankündigungen von anderen Versicherungsmanagern im letzten Jahr.

Aber es gibt etwas Seltsames an dieser Ankündigung – wenn man den Produktnamen außer Acht lässt. CIC Services ist keine öffentliche Gesellschaft. Es handelt sich um eine private Firma.Privates LLC in Knoxville, TennesseeEs gibt keinen Aktienindex, keine Quartalsergebnisse, keine Analysen von Analysten. Man kann keine Aktien kaufen.

Warum ist das also für einen Investor wichtig? Weil PortfolioVantage ein Mechanismus beschreibt, der das Geld von den öffentlich gehandelten Versicherungsunternehmen in Richtung privater Eigentümer verlagert. Das Verständnis dieses Mechanismus ist der eigentliche Sinn dahinter.

Im Grunde genommen hilft das Produkt Eigentümern dabei, ihre eigene Versicherungsgesellschaft zu gründen – eine sogenannte „Captive“-Versicherung. Dadurch können sie die durch Mieter verursachten Schäden an den Mietobjekten abdecken. Im normalen Fall bedarf es dazu, dass die Mieter eine Mieterversicherung abschließen oder eine Erlaubnis zur Befreiung von Haftungsansprüchen erhalten. Die Kosten betragen 10 bis 20 Dollar pro Monat pro Objekt. Diese Prämien fließen an eine Dritte Partei, die als Versicherungsgesellschaft fungiert. Die Versicherungsgesellschaft übernimmt die Entschädigungen und behält den Rest als Gewinn.

Unter PortfolioVantage fließen die Prämien in eine Captive-Berufsgesellschaft, die vom Eigentümer des Immobilienobjekts kontrolliert wird. Nach Abzug der genehmigten Ansprüche und Kosten bleibt der Umsatzanteil beim Eigentümer – er geht nicht an einen externen Versicherer. CIC Services verwaltet diese Captive-Gesellschaft gegen Entgelt. ePremium, ein Technologiepartner, kümmert sich um die Registrierung der Mieter sowie den Überwachungsprozess.

Die wirtschaftlichen Aspekte sind wichtig zu verstehen – schließlich sind sie nicht unerheblich. Experten aus der Industrie sagen, dass die jährlichen Kosten für diese Programme im Durchschnitt etwa 10 Prozent der Prämien betragen. Das bedeutet, dass etwa 90 Prozent des eingenommenen Geldes für Ausgaben, Reserven und – in einem gut geführten Portfolio – für Gewinne verwendet werden können. Die Zahlen, die von den Managern genannt werden, liegen bei etwa 100 Dollar pro Einheit pro Jahr im Nettowert für den Eigentümer. Für ein Unternehmen mit 10.000 Einheiten entspricht das mehr als 1 Million Dollar an Einnahmen, die nicht mehr an den kommerziellen Versicherungsunternehmen fließen.

Das ist keine neue Struktur. Die Verpflichtungen des Mieters sind bereits seit Jahren vorhanden.River Oak Risk in Atlanta betreibt Immobilienprojekte mit mehreren Wohnungen.Seit etwa 2017 bieten Foxen, Leavitt Select und mehrere andere Anbieter ähnliche Produkte an. Die gesamte Versicherungsbranche wächst – sie ist jetzt ein etablierter Bestandteil des Marktes, nicht mehr eine Randerscheinung. Was neu ist, sind die Verpackungen sowie der Zeitpunkt der Angebote.

Die richtige Zeit ist die eigentliche Frage.Die Prämien für kommerzielle Immobilien und sonstige Schäden sind im ersten Quartal 2026 um 1,2 % gesunken – das ist der letzte Jahrgang, in dem diese Entwicklung anhält.Es handelt sich um einen Rückgang. Das ist der erste Rückgang seit dem dritten Quartal des Jahres 2017. Die Versicherer erweitern ihre Kapazitäten, lockern die Bedingungen und konkurrieren um Kunden, die zuvor abgebrochen wurden. Der Markt hat sich nach fast einem Jahrzehnt von einem Verkaufsmarkt in einen Kaufmarkt verwandelt.

Dieser „weiche Zyklus“ ist offenbar eine schlechte Nachricht für die Versicherungsunternehmen. Die Prämien sinken, der Wettbewerb nimmt zu – und die Gewinnmargen, die die P&C-Aktien in ihren besten fünfjährigen Phasen in den letzten Jahrzehnten ermöglicht haben, sind unter Druck. Doch der Umsatzrückgang ist tiefer als ein einfacher Zyklus – es handelt sich dabei um strukturelle Veränderungen.

Die Eigentümer haben einen einfachen Anreiz: Warum zahlen sie Prämien an eine Versicherungsgesellschaft, wenn sie stattdessen ihre eigene Versicherung aufbauen können, den Gewinn behalten und nur die Verluste tragen, die ohnehin vorhanden waren? Der Mieter zahlt in jedem Fall 10 bis 15 Dollar pro Monat. Der Vermieter entscheidet einfach, wer den Überschuss erhält. Und bei einem großen Portfolio mit vorhersehbaren Verlustmustern spricht die Mathematik dafür, den Überschuss selbst zu behalten.

Der Einfluss auf die traditionellen Versicherer wird noch größer. Die Prämien für kommerzielle Immobilien sanken im ersten Quartal 2026 um 5,5%. Die Prämien für Cyberrisiken fielen um 3,5%. Die Versicherungssummen für Direktoren und Manager sanken im achten aufeinanderfolgenden Quartal um 2,1%. Gleichzeitig gehört die rechtliche Haftung der Mietverantwortlichen – also die genauen Risiken, die von den Kapselversicherungen abgedeckt werden sollen – zu den Risiken bezüglich kommerzieller Immobilien. Jeder Eigentümer einer Immobilie, der eine Kapselversicherung abschließt, entzieht so einen Teil der Prämien vom öffentlichen Versicherungsmarkt.

Die an der Veränderung am stärksten betroffenen börsennotierten Unternehmen sind die großen P&C-Versicherungsgesellschaften, die kommerzielle Immobilien- und Katastrophenversicherungen anbieten. Das ist ein breites Spektrum an Unternehmen. Doch diejenigen Unternehmen, die stark von den Immobilienversicherungen auf dem mittleren Markt abhängig sind – nicht nur von den Immobilien in Küstengebieten, die an Katastrophen anfällig sind, sondern auch von den Versicherungen für gewöhnliche Eigentümer und kleine Unternehmen – sind diejenigen, deren Prämienbasis direkt durch die Captive-Versicherungen beeinträchtigt wird.

Es gibt auch die Seite der Mehrfamilienhäuser. Die größten börsennotierten Immobilienunternehmen im Bereich Wohnungsbau werden zusammengeführt.AvalonBay Communities and Equity Residential hat gerade seine Fusion abgeschlossen – dadurch entstand Vivmark Residential.mit184.000 Einheiten und ein Unternehmenswert von 70 Milliarden DollarEine solche Portfoliogröße hat genau die richtige Größe für eine Innenbetriebsstruktur. Je mehr REITs solche Innenbetriebsstrukturen verwenden, desto besser wird ihr Nettoertrag aus den zurückgehaltenen Versicherungsüberschüssen sein – und weniger Premiumvolumen fließt zu den P&C-Anbietern.

Ich vermute, dass der Displacement-Effekt noch frühzeitig ist – aber er ist strukturell bedingt. Captive-Unternehmen benötigen Kapital für die Umsetzung, rechtliche Anpassungen sowie Managementkompetenz. Das ist nichts, was ein kleiner Vermieter mit fünfzig Wohnungen an einem Wochenende durchführen kann. Die Eintrittshürden – typischerweise 50.000 bis 250.000 US-Dollar an Kapitalinvestitionen, je nach Größe und Struktur des Portfolios – halten die Captive-Unternehmen auf dem Mittelmarkt. Doch die Unternehmen, die diese Hürde überwinden, werden dauerhaft aus dem traditionellen Versicherungsmarkt entfernt. Sobald ein Captive-Unternehmen entsteht, geht es nicht mehr zurück zu den traditionellen Versicherern.

Das Problem ist, dass nicht alle „Captives“ so gut funktionieren, wie das Marketing vorsieht. Der Unternehmer kann nur Gewinne behalten, wenn die Verluste unter Kontrolle bleiben. Ein schlechter Jahr – beispielsweise eine Reihe von Bränden bei Mietern, Schadensansprüche wegen Wasserschäden oder eine Steigerung der Anwaltskosten – macht die erhaltenen Gewinne zu Verlusten. Die durchschnittlichen Anschuldigungskosten von 10 Prozent sind nur eine Durchschnittswerte – sie stellen keine Grenze dar. Zudem verursachen die „Captives“ auch zusätzliche regulatorische und steuerliche Aufgaben. Die IRS überwacht die „Captive“-Arrangements genau, und solche Strukturen, die eher dazu dienen, Steuervorteile zu erlangen, als echte Risikoverteilung, werden als problematisch angesehen. CIC Services hat selbst zwei Klagen gegen die IRS wegen der Offenlegungspflichten eingereicht.

Die richtige Frage für einen Investor ist nicht „Sollte ich CIC Services kaufen?“ – denn das geht nicht. Die richtige Frage lautet: Welche öffentlichen Unternehmen werden durch diese Verschiebung der Premium-Dollar verlieren, und welche Unternehmen können davon profitieren?

Auf der Verliererseite sind die Versicherungen für Privat- und Geschäftsvolkskredite zu betrachten – deren Geschäft mit kommerziellen Immobilien und Versicherungen auch immer mehr Versicherungsleistungen im Bereich Wohnraumversicherung umfasst. Der schwache Wirtschaftszyklus belastet ihre Gewinne bereits stark. Zudem bringt die Kapselversicherung eine weitere negativen Faktor mit sich – nicht einen dramatischen, aber doch einen ständigen Druck, der zunimmt, je mehr Immobilieneigentümer das Mindestumfang erreichen.

Aus positiver Sicht: Man sollte sich die großen Mehrfamilienimmobilien-REITs ansehen. Ein Manager kann pro Einheit im Jahr ein paar Dollar zu den Nettooperating-Einnahmen hinzufügen. Im Immobiliensektor fließt jeder Dollar der Nettooperating-Einnahmen direkt in die Bewertung der Immobilien – durch den Cap-Rate. Deshalb sprechen die Managers von „Steigerung des Portfoliowertes“ – sie sprechen nicht nur über Versicherungen. Sie sprechen über…Die Bewertung des GrundstücksDer Konsolidierungsprozess bei Multifamilien-REITs führt dazu, dass die Portfolios immer größer werden. Dadurch wird die Einführung solcher Produkte in bestimmten Regionen einfacher. Größere Portfolios bedeuten eine bessere Risikopoolierung – und somit auch bessere wirtschaftliche Auswirkungen für die Anbieter.

Es gibt noch eine weitere Ebene. PortfolioVantage und ähnliche Programme gehen nicht nur bei der Haftung des Mieters vorbei. Die Marketingstrategie ist klar: Die Absicherung des Mieters ist der Ausgangspunkt – nicht das Ende. Sobald ein solcher Versicherungsunternehmen existiert, kann der Eigentümer weitere Absicherungen hinzufügen – wie beispielsweise Cyberrisiken, Arbeitspraktiken, Ausfälle von Ausrüstung usw. Jede dieser Absicherungen entfernt wiederum einen weiteren „Premiumstrom“ vom traditionellen Versicherungsmarkt. Die Haftung des Mieters ist also die Tür – durch diese Tür gelangt man zu einer breiteren Selbstversicherungsstrategie.

Die Prüfung ist einfach. Beobachten Sie die wichtigsten Immobilienunternehmen in den nächsten zwei bis drei Jahren. Schauen Sie sich ihre Gewinnberichte an. Erwähnen diese Unternehmen etwa das Thema „Captive Insurance“, Programme zur Abdeckung von Mietverpflichtungen oder Gewinnmargen? Das erste Unternehmen, das dies öffentlich macht, zeigt Ihnen, wie wichtig das ist. Achten Sie außerdem auf den P&C-Sektor – ob es einen Unterschied zwischen den immer weiter steigenden Risikorohren (Autos, allgemeine Haftungsrisiken, Umbrella-Risiken) und den immer schwächer werdenden Immobilienrisiken gibt. Der Unterschied zwischen diesen beiden Trends zeigt Ihnen, wie tief der Effekt des Captive-Insuranchers wirkt.

Man braucht keine Ahnung von CIC Services, um zu verstehen, was dort entwickelt wird. Man muss nur erkennen, wer die Versicherungsgesellschaft nicht bezahlt und wer weiterhin Prämien von den Immobilien erhält. Dieser Geldfluss ist das Wichtigste. Alles andere ist nur eine Bezeichnung dafür.