Die teuren Immobilien in Sydney und Melbourne sind um mehr als 10% gesunken. Wie weit geht die Immobilienkrise, während die RBA die Inflation priorisiert?

Die teuersten Häuser in Australien führen zu der Immobilienkrise im Land. In der oberen Quartile des Marktes sind die Wertungen der Immobilien bereits zurückgegangen.10,7 Prozent unter dem Höchstwert in Sydney und 10,5 Prozent in Melbourne.Laut Cotalitys Septembercharts ist der nationale Index gesunken.Fünf Monate lang: ein Rückgang von 0,9 Prozent im August.Der steilste Anstieg seit dem Einbruch des Marktes – die Preise sind gesunken.Rund 93 Prozent der VororteDas ist die Korrektur, die die Reserve Bank of Australia immer tolerieren würde: Die Immobilienpreise in den beiden teuersten Städten des Landes sind das Letzte, was ihre Inflationbekämpfe schützen können.

Die allgemeine Annahme ist, dass eine Abwärtsbewegung im Immobilienmarkt sich selbst verstärkt. Höhere Hypothekenkosten reduzieren die Nachfrage, die wiederum die Preise senkt. Die sinkenden Preise verringern das Vermögen der Haushalte, und das verminderte Vermögen führt dazu, dass die Ausgaben abnehmen – was wiederum die Nachfrage einschränkt. Dieser Prozess wirkt sich selbstverstärkend aus, und die Märkte akzeptieren dies so. Der wichtige Punkt ist jedoch, wo der Prozess am stärksten wirkt. Die größten Einbußen treten bei den teureren Produkten auf – dort, wo die Käufer am wenigsten von Schulden abhängig sind. Das zeigt, dass der aktuelle Mechanismus nicht der Kreditmechanismus ist, der die Banker belastet, sondern vielmehr der Vermögensmechanismus, der die Händler beeinträchtigt.

Die Zahlen bestätigen das auf einer Seite des Buches, aber widerlegen sie es auf der anderen Seite. Der Einzelhandel spürt bereits die Entwicklung in dieser Richtung:Die Gewinne im Grossverkauf sind in den drei Monaten bis Juni um 5,2% zurückgegangen.Es handelt sich um den größten Quartalsrückgang seit 2024. Die großen börsennotierten Händler warnen, dass die tatsächliche Situation auf dem Markt schlechter ist, als es die offiziellen Statistiken anzeigen.Die Haushaltsausgaben erlebten ihren ersten Rückgang seit September 2024.Eine „Housing-Slide“, die das Wertgefühl der wichtigsten Spender des Landes verändert, wirkt nun auf die Einnahmen aus dem Konsumsektor – und nicht erst nach einer Verzögerung.

Die Qualität der Bankkredite ist eine ganz andere Sache – und sie hat sich noch nicht geändert. Die Immobilienpreise sind in den letzten vier Jahren um 18% gestiegen.Weniger als 1 Prozent der Pachtnehmer sind in negativer Wertigkeit.Der durchschnittliche Kreditnehmer hat die Vorsorgereserven während der Zinssenkungen im Jahr 2025 wieder aufgebaut.Die Schulden aus den Hypotheken sind zwar stabil, aber sie müssen noch die beiden Anstiege der Zinssätze im März und Mai berücksichtigen.Der Anteil der Wohnungsdarlehen, die länger als drei Monate überfällig sind, liegt auf dem Niveau vor der Pandemie.Über 90 Prozent der nicht ausreichend gesicherten Immobilienkredite sind immer noch „gut gesichert“.Das bedeutet, dass das Sicherheitsgut die Schulden abdeckt. Alles dies ist jedoch nicht das Ergebnis unmittelbar bevorstehender Bankverluste.

Es bleibt also die Frage, welche Bank die Zentralbank zuerst erreicht. Die RBA wird sich nicht ändern – schließlich verlieren einige Millionäre einen Zehntel ihres Papiervermögens. Sie werden sich nur bewegen, wenn die Situation so wird, dass es notwendig ist, etwas zu unternehmen – nämlich bei Arbeitslosigkeit und Kreditproblemen. In dieser Hinsicht bleibt die Situation noch ruhig.Der Cashzins liegt bei 4,35%., Die Inflationsrate von 3,5 % bleibt über dem Zielwert von 2–3 %.Und die Wirtschaftswissenschaftler auf dem Markt erwarten weitere Anstrengungen, keine Pause.NAB setzt die Wanderung im September auf 4,6%., Die Commonwealth Bank hat den Termin auf November verschoben.Für dieselbe Aktion. Die nächste Entscheidung wird am 29. September getroffen.

Hier wird die „verstärkte durch die Prognosen“ Interpretation der Rezession besonders auffällig. Die Erwartungen bezüglich der Immobilienmärkte haben ihre Pessimismushaltung verstärkt – während der Herbst zunehmend intensiver wird.Die National Australia Bank prognostiziert für Sydney und Melbourne eine maximale Verlustrate von 10 Prozent., Commonwealth Bank: 12–13%Und der Markt hat bereits die Konsequenzen in den Bankenpreisen berücksichtigt. Seit Ende Februar.NAB ist um 23% gefallen, Westpac um fast 15%, ANZ um 11%.Und sogar die Commonwealth Bank – eine solche „Festung“ – ist gescheitert. Doch die tatsächlichen Kreditverluste, die auf den Aktien berücksichtigt werden müssen, bleiben weiterhin hypothetisch. Macquarie hat seine Gewinnprognosen für das Jahr 2028 um nur 1–4% gesenkt.

Dieser „Lücke“ – die sinkenden Preise, der verzögerte Kreditstress – ist für einen Investor eine lehrreiche Situation.Mortgagen machen etwa 60 Prozent der gesamten Kredite der vier großen Banken aus.Im Vergleich zu 40–50% bei den globalen Konkurrenten ist das die ganze Bilanz der Wirtschaftspolitik. Doch der aktuelle Rückgang an der Spitze betrifft vor allem diejenigen Kreditnehmer, die wenig Leverage haben – also diejenigen, denen die Banken am wenigsten Sorgen machen. Diejenigen mit hoher Leverage hingegen werden unter Druck geraten.Investorenkredite, die um bis zu die Hälfte im Jahresvergleich zurückgingen.Es zieht sich zurück – gerade weil die Hebelwirkung nicht mehr bezahlbar ist. Eine Rezession, die von Cashreichen Verkäufern ausgelöst wird, ist ein schwacher Antrieb für Immobilienverluste.

Die These, dass sich die Situation schneller entwickelt als jeder vorherige Modellierung erwartet, hängt also von drei bestimmten Beobachtungen ab. Derzeit scheint eine dieser Beobachtungen zu stimmen. Die Preisstürze nehmen nicht ab, sondern werden weiterhin zunehmen. Die Probleme im Bereich der Hypotheken sind noch nicht in den Daten erkennbar – das ist ein Zeichen für einen zeitlichen Rückstand, nicht für eine wirksame Kontrolle der Situation. Die Zentralbank zeigt keinerlei Anzeichen für eine vorsichtige Politik – im Gegenteil. Der Prozess geht durch die Ausgaben und den Vermögenstand durch. Bis die RBA Arbeitsplätze oder Rückzahlungen schafft, hat sie Raum, um die Korrektur fortzusetzen. Der Vorteil für die australischen Banken durch eine vorsichtige Politik ist entscheidend – und der Zeitplan dafür hängt davon ab, ob die Kreditmarktaktivitäten endlich wieder anfangen. Bisher deuten die Beobachtungen darauf hin, dass der Schmerz erst beim Verbraucher eintritt, bevor er bei den Kreditgebern ankommt – und dass eine Zentralbank, die keine Notiz nimmt bei einem Rückgang der Topwerte um 10%, eher absichtlich handelt, als dass es eine Unachtsamkeit ist.