Das Paradox der Selbstlagerung: Warum die Bestände bei öffentlichen Lagerhäusern zunahmen, während die Einnahmen aus dem gleichen Geschäftsfeld zurückgingen

Die Aktien von Public Storage sind dieses Jahr um fast 21% gestiegen. Der Nettoumsatz der gleichen Artikel waren im letzten Quartal um 2,2% gesunken. Beides ist wahr. Der Unterschied zwischen diesen beiden Zahlen ist es, was die Investitionsgeschichte ausmacht.

Public Storage ist das größte Self-Storage-Unternehmen in den Vereinigten Staaten.Mehr als 4.500 Einrichtungen, die mehr als zwei Millionen Kunden bedienen.Bei 313 Dollar hat sich der Aktie der Preis von einem Tief von 257 Dollar in den letzten 52 Wochen erholt. Extra Space Storage, der zweitgrößte Anbieter, wird für 143 Dollar gehandelt – das ist ein Anstieg von etwa 10 Prozent gegenüber dem letzten Jahr. Doch der Anstieg ist immer noch nicht so stark wie bei der Aktie von Extra Space Storage.

Der Markt schätzt eine Erholung, die noch nicht in den Gewinnberichten erscheint. Die Auslastung der gleichen Artikel liegt bei…92.5%– Verbessert um 20 Prozentpunkte, aber immer noch weit unter dem…96,5 % an Peak-Wert im Jahr 2021Der jährliche Mietertrag pro bewohnten Quadratfuß sank im zweiten Quartal 2026 um 0,8 Prozent auf 21,89 Dollar. Die Anzahl der Neuanmietungen in der Branche sank im Jahresvergleich um 10,7 Prozent auf 96,44 Dollar – ein Zeichen dafür, dass es zu starken Rabatten gekommen ist, um die vorhandenen Wohnungen auszuliefern.

Dennoch kaufen Investoren weiterhin Aktien. Die These basiert auf drei Fakten, die bisher nicht in den Gewinnzahlen sichtbar sind.

Zuerst schließt sich der Versorgungsschlauch.Lange Zeit war die Branche des Selbstlagerns von neuen Bauvorhaben überschwemmt. Im Höhepunktjahr 2024 wurden 65,2 Millionen Quadratfuß Gebäude fertiggestellt. Doch die Baukosten sind gestiegen – heute kosten mehrsähnliche Gebäude 90 bis 120 Dollar pro Quadratfuß, gegenüber 60 bis 80 Dollar vor der Pandemie. Hinzu kommt noch eine 25-prozentige Zollgebühr auf importierten Stahl, wodurch die Inlandspreise um 18 Prozent steigen. Die Kreditzinsen für Bauprojekte liegen bei 7 bis 9 Prozent. Dadurch funktioniert das Projektmanagement nicht mehr. Die abgebrochenen Projekte im Jahr 2024 stiegen um mehr als 100 Prozent im Vergleich zu 2022. Es wird erwartet, dass die Auslieferungen bis 2030 auf 29 Millionen Quadratfuß pro Jahr fallen werden – ein Wachstumsrate von 1,4 Prozent, deutlich niedriger als der langfristige Durchschnitt von 4,2 Prozent.

Wenn niemand mehr bauen kann, erhalten die bereits existierenden Unternehmen mehr Preismacht.

Zweitens bedeutet Konzentration die Umgestaltung des Wettbewerbsumfelds.Public Storage schloss seine Aktivitäten ab.10,5 Milliarden Dollar für den Kauf der National Storage Affiliates im Juli 2026Es entstand eine gemeinsame Unternehmensgruppe mit einem Unternehmenswert von etwa 77 Milliarden Dollar. Extra Space fusionierte sich im Jahr 2023 mit Life Storage für 12,4 Milliarden Dollar. Die Präsenz der Institutionen im Sektor hat sich von 13 Prozent vor einem Jahrzehnt auf heute 39 Prozent erhöht. Die vier führenden REITs kontrollieren jetzt etwa 30 Prozent des Inventars – doch 75 Prozent der Anlagen werden weiterhin von kleineren, oft privaten Betreibern betrieben. Damit bleibt noch viel Raum für weitere Konzentrationen.

Die Skaleneffekte im Umgang mit Einnahmenmanagement-, dynamischem Preisgebung- sowie Drittanbieter-Managementverträgen bevorzugen die großen Anbieter. Die Branche ist dadurch weniger wettbewerbsfähig geworden – buchstäblich.

Drittens – und am wichtigsten – ist der Wohnungsmarkt der Schlüssel.

Hier ist das Problem der 1,4 Millionen Dollar betreffenden Rente von Bedeutung für Investoren, die noch nie über den Gedanken an Selbstlagerung nachgedacht haben.

Der grundlegende Treiber für den Bedarf an Selbstlagerung sind Menschen, die in einer Veränderung leben – also Menschen, die umziehen, ihre Wohnungen verkleinern, sich scheiden lassen oder sterben. Die Branche bezeichnet diese Situationen als „Die vier Ds“. In allen Fällen braucht es jemanden, der die persönlichen Gegenstände vorübergehend aufbewahrt. Wenn Menschen umziehen, steigt der Bedarf an Lagerplätzen. Wenn sie nicht umziehen, sinkt dieser Bedarf.

Das Problem ist, dass die Leute nicht bewegen.

56 Prozent der amerikanischen Hypothekeninhaber sind an Zinsen unter 4 Prozent gebunden, während die aktuellen 30-jährigen Hypothekenzinsen bei etwa 7 Prozent liegen. Der Verkauf von Immobilien…Rund um einen Stand von etwa 30 Jahren tief.Das Ergebnis: Schätzungsweise 10 Prozent der Gesamtbefragung über die Speicherbedürfnisse sind bereits abgebaut worden. Die durchschnittliche Dauer des Mietverhältnisses hat sich auf 18,5 Monate erhöht – im Vergleich zu den vor der Pandemie geltenden Werte von 9 bis 14 Monaten. Menschen, die normalerweise in drei bis sechs Monaten einen Speicherraum nutzen würden, bleiben nun ruhig und nutzen keinen Speicherraum mehr.

Die Korrelation zwischen dem Umsatz von Wohnimmobilien und der Belegung von REIT-Anlagen beträgt 0,58 – diese Ergebnisse wurden anhand von Quartalsdaten über fast zwei Jahrzehnte ermittelt. Es handelt sich dabei jedoch nicht um den einzigen Faktor. Demografische Entwicklungen wie die Verkleinerung der Wohnflächen bei Personen im Babyboomalter (42 Prozent der Babyboomer aktuell nutzen Lagerflächen für ihre Wohnung) sowie langfristige Mieter, die Lagerflächen zur Abhilfe bei Platzmangel verwenden, tragen ebenfalls dazu bei. Doch die „Housing-Lock“-Kurve unterdrückt den zyklischen Aspekt, der eine echte Wachstumsentwicklung begünstigt.

Die Zahl, die die persönliche Entscheidung mit der Investition verbindet, beträgt 73%. 73% der Hypothekeninhaber, die an niedrigen Zinsen gebunden sind, würden umziehen, wenn sie ihre aktuelle Zinssatzbedingungen beibehalten könnten. Das bedeutet eine angestaute Nachfrage nach Immobilienverkäufen – und damit auch eine angestaute Nachfrage nach Lagerflächen.

Analysten prognostizieren eine Erholung des Besetzungsgrades von 200 bis 400 Basispunkten, sobald das „Haushaltsverbot“ aufgehoben wird. Für ein Unternehmen mit einem Besetzungsgrad von 92,5 Prozent würde diese Entwicklung dazu führen, dass der Besetzungsgrad in den oberen 90er-Zeilen liegt. In diesem Fall ergeben sich deutlich höhere Margen, da die einfachsten Einheiten bereits belegt sind.

Das ist der Kurs der Aktien von Public Storage heute. Es handelt sich dabei nicht um die aktuellen Einnahmen – der NOI pro Geschäftskategorie sank im zweiten Quartal 2026 um 2,2%. Der Unterschied zwischen den Mietpreisen für neue Kunden und den bestehenden Mietpreisen beträgt etwa 35 Prozent – das ist deutlich mehr als die historischen Werte von 10 bis 15 Prozent. Allerdings wird erwartet, dass drei Faktoren zusammenwirken werden: eine Abnahme der Anzahl der Anbieter, eine Konzentration der Anbieter, die dazu führt, dass die Preise stärker reguliert werden, sowie eine Erholung des Immobilienmarktes, wodurch die Nachfrage wieder zunehmen könnte.

Das Risiko liegt in der Zeitabfolge. Die Haustür bricht nicht zu dem vorgesehenen Zeitpunkt auf. Die Hypothekenzinsen könnten noch Jahre lang erhöht bleiben, wodurch die Mietpreise niedrig bleiben und die Belegung der Wohnungen schlecht ist. Der Rückstand von 35% bei den Mietpreisen zwischen neuen und bestehenden Kunden bedeutet, dass selbst wenn die Belegung wieder steigt, die Wohnungen die billigsten sind – und mit nur 4% bis 5% Monatlicher Wechselrate benötigen es mehrere Quartale mit besseren Mietpreisen, damit der Durchschnitt wieder ansteigt.

Dann gibt es noch die Geografie. Die „Sun Belt“-Regionen – Florida, Texas, Georgia, North Carolina – waren zwischen 2020 und 2024 diejenigen Märkte, an denen 2,7 Millionen Inlandsmigranten arbeiteten. Diese Märkte sind jetzt einige der am stärksten überfüllten Märkte. In Atlanta sanken die Mietpreise um 8% bis 15%. Phoenix, Tampa und Orlando haben Probleme mit einem Anteil des Inventars von mehr als 5% bis 6%. In Märkten wie Boston, Portland und dem San Francisco Bay Area hingegen zeigt sich bereits eine starke Mietsteigerung – schließlich kann niemand dort neue Gebäude bauen. Die Erholung wird nicht überall gleich aussehen.

Die Bilanz von Public Storage ermöglicht es dem Unternehmen, zu warten. Das Unternehmen hat 10,8 Milliarden Dollar an Schulden gegenüber 9,3 Milliarden Dollar an Eigenkapital – ein Verschuldungsgrad von etwa 110%. Doch die nachgeltenen Betriebscashflows von 3,2 Milliarden Dollar sowie die Kapazitätsausgaben von nur 229 Millionen Dollar liefern einen beträchtlichen freien Cashflow, der zur Abdeckung der Schulden und zum Finanzieren der Dividenden verwendet wird – aktuell beträgt der Renditefaktor fast 4,1%. Im Vergleich dazu hat Extra Space 15,5 Milliarden Dollar an Schulden, aber einen nachgeltenen freien Cashflow von 1,1 Milliarden Dollar – ein eher „leaner“ Profil angesichts seiner geringeren Größe.

Der Kauf der NSA für 10,5 Milliarden Dollar bringt eine signifikante Ausweitung des Geschäfts auf den Wachstumsmärkten mit sich. Der Bereich, der nicht zum Geschäftsbetrieb gehört – also Immobilien, die noch in Mietverträgen stehen oder kürzlich erworben wurden – führte im zweiten Quartal 2026 zu einem Umsatzwachstum von 25,6 % und einem NOI-Wachstum von 21,5 %. Public StorageIn Juli erhöhte es seine Jahresziele.Es zeigt das Vertrauen darin, dass die Integration und die Stabilisierung des Marktes sich gegenseitig verstärken werden.

Aber die Anlegerdienste sind keine Garantien. Der 21-prozentige Anstieg des Aktienkurses seit dem letzten Jahr bedeutet, dass die Annahme einer Erholung bereits teilweise bezahlt wird. Der Investor, der hier kauft, setzt darauf, dass das „Hausmarkt-Lock“ schneller aufbricht, als die Skeptiker erwarten, dass es passieren wird. Zudem wird angenommen, dass die Nachfrage nach Immobilien weiterhin nach oben geht und dass die knappen Angebote ausreichen, um eine echte Wachstumsrate bei den Mietpreisen über dem Inflationsniveau zu ermöglichen.

Die Branche des Selbstlagerns hat historisch gesehen die Rezession überstanden – sie erzielte positive Ergebnisse im Jahr 2008 sowie wiederum in den Jahren 2020–2021. Wirtschaftliche Stressfaktoren führen zu einer Verteilung der Lagerflächen. Doch der aktuelle Zyklus ist anders: Die Verteilung hat noch nicht stattgefunden. Die Menschen ziehen nicht um. Die Lagerflächen werden auch nicht neu verteilt. Die Mietpreise steigen nicht an. Und der Wert der Immobilien hat trotzdem gestiegen.

Die Frage für die Investoren ist nicht, ob die Lieferungsdynamik günstig ist – die Belege dafür sind klar. Die Frage ist vielmehr, ob das „Schloss“ im Immobilienmarkt irgendwann aufgeht, sodass der Marktpreis wieder dem entspricht, was er bereits zahlt. Wenn die Hypothekenzinsen sinken und der Umsatz wieder anfängt, könnte die gebundene Nachfrage schnell freigesetzt werden. Die Lieferbeschränkungen würden dann die Preismacht verstärken. Wenn die Zinsen jedoch weiterhin bei etwa 7% bleiben und das „Schloss“ bestehen bleibt, wird die Erholung weiter ausbleiben und die aktuellen Preise noch weiter sinken.

In dieser Geschichte gibt es eine Zahl, die alle Elemente miteinander verbindet: 73%. Drei Viertel der Hausbesitzer, die in einer festen Wohnform leben, möchten umziehen – aber können es nicht. Sie sind die Nachfrage, die auf der anderen Seite der Zinssätze beruht. Die Self-Storage-REITs werden nur dann genutzt, wenn das tatsächlich passiert. Der Investitionsszenario hängt davon ab, wann – und ob – das geschieht.