Die Probleme von Self-Storage bezüglich der Gebäude sind vorbei. Das ist die Situation für die Vermietern.

Die Schlagzeilen dieses Sommers machten das Self-Storage-Business zu einer veralteten Modeerscheinung. Ende Juli berichtete Public Storage über den zweiten Quartal.Die Kernfinanzen aus den Geschäftsergebnissen betragen 4,17 Dollar pro Aktie – das ist ein Rückgang von 2,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr.Laut den Schätzungen von Wall Street war das nicht der Fall – der Nettogewinn pro Geschäftseinheit sank dabei um 2,2%. Die Aktie fiel aufgrund dieser Nachrichten. Der andere Großkonzern, Extra Space, entwickelte sich hingegen besser.Die Umsätze im eigenen Geschäftsbereich stiegen um 2,4%.Aber die angegebenen Preise der Branche sanken immer noch.Rund 1,5 % bis 2 % pro Jahr.Bis Mitte 2026.

Die verlockende Vorstellung ist ein Zusammenbruch der Nachfrage – das Ende einer bestimmten Geschäftsmöglichkeit. Die Beweise deuten jedoch auf etwas anderes hin: Was die Einnahmen des Unternehmens beeinträchtigt hat, war nie ein Mangel an Mietern. Es handelte sich vielmehr um einen Überschuss an neuen Gebäuden – und dieser Überschuss schrumpft jetzt schnell. Die Erkenntnis dieser Unterschiede hilft dabei, zwischen einem bereits geschwächten Einkommensmodell und einer „Werttrappe“ zu unterscheiden.

Der Boom hat zu viele Boxen erzeugt.

Die Probleme im Bereich der Selbstlagerung hängen mit dem eigenen Erfolg dieser Branche zusammen. Während der Pandemie stiegen die Belegungsraten und Mietpreise auf Rekordniveaus – Haushalte kauften sich Metallkästen, um Platz zu schaffen. Die Entwickler reagierten auf diese Entwicklung entsprechend. Eine Bauphase, die um 2022–2023 ihren Höhepunkt erreichte, führte dazu, dass Millionen Quadratmeter Gebäude errichtet wurden – doch gleichzeitig sank auch die Nachfrage nach Wohnraum und Umzügen.

Das Ergebnis ist die „Mieteffizienz“ – der Unterschied zwischen dem, was die bestehenden Mieter zahlen, und den reduzierten Preisen, die notwendig sind, um neue Mieter anzuziehen.Etwa 35 %, im Vergleich zu den historischen Werten von 10% bis 15%.Die Einrichtungsraten sind einfach nicht hoch genug. Dieser Unterschied ist der mechanische Grund dafür, dass die Einnahmen pro Artikel gleichbleibend oder leicht negativ waren – obwohl die Auslastung selbst stabil blieb. Bei Public Storage stieg die durchschnittliche Auslastung im Quartal tatsächlich auf 92,5%. Die neuen Boxen in derselben Geografie zwangen dazu, bei jeder neuen Vermietung Kompromisse einzugehen – und diese Kompromisse führten dazu, dass die Mieteinnahmen sinken.

Die Anforderungsseite hat sich nie wirklich aufgelöst.

Was für den potenziellen Besitzer wichtig ist, ist, dass das ursprüngliche Produkt unversehrt blieb.Seit Anfang 2024 lag die nationale Besetzung zwischen 89% und 92%.Über den gesamten Zeitraum des Schreckens hinweg bleiben die Mieter länger – der Durchschnittliche Aufenthalt hat sich verlängert.18 bis 19 Monate – von 9 bis 14 Monaten im Jahr 2017Das macht den Einnahmefluss deutlich weniger instabil und vorhersehbarer – im Gegensatz zu der Ruflage in der Blütezeit der Branche.

Es handelt sich um ein Wirtschaftsmodell, das eher wie ein mittlerer Pipeline-System funktioniert als wie ein hochwertiger Konsumgüterprodukt. Es handelt sich dabei um eine feste, größtenteils finanzierte Anlage, die wiederkehrende, geringfügige Einnahmen erzielt – während die hohen Kosten bereits vorab angelegt sind. Public Storage hat einen Betriebsmarge von etwa 46% und eine EBITDA-Marge von 70%. Die Erneuerung und Wartung der Anlage ist im Vergleich zu seinen Cashflows völlig unbedeutend. Eine einmal gebildete Lagerfläche ist anschließend günstig, um weiterhin vermietet zu werden.

Die Versorgungswelle erreicht ihren Höhepunkt.

Hier ist die Zahl, die wichtiger ist als jeder einzelne Quartal. Die neue Lieferung wird voraussichtlich auf…Rund 2,4 Prozent des bestehenden Inventars im Jahr 2026 – das ist ein Rückgang gegenüber 3,0 Prozent im Jahr 2025. Das ist knapp die Hälfte der durchschnittlichen Werte von etwa 4,2 Prozent.Das war die Situation vor dem Bauboom. Unabhängige Prognosen geben an…Die Lieferungen werden bis 2027 auf nur 1,5 Prozent pro Jahr reduziert.Der Bauvorgang im Weltraum ist auf eine kleinere Größe reduziert worden.Etwa 2,1 Prozent des Inventars wurden bereits verkauft. Im ersten Quartal 2026 begannen die Bauarbeiten um 29 Prozent weniger als im Vorjahr..

Der Grund dafür, dass die Situation weiterhin anhält und nicht noch schneller verschlechtert wird, ist der Preis: Die Kosten für Land und Bauarbeiten liegen etwa 50 Prozent über den Werten vor der Pandemie. Zudem sind die Kredite teuer. Entwickler hören auf zu bauen, sobald die Bedingungen nicht mehr vorhanden sind – und auch die Anforderungen bezüglich des Wohnungsmarktes werden irgendwann normalisieren. Es dauert drei Jahre, bis eine neue Einrichtung vollständig genutzt werden kann. Das bedeutet, dass die Auswirkungen der alten Situation noch eine Weile anhalten werden – aber die eigentliche Situation hat sich bereits geändert.

Wie wertvoll die Einrichtung ist

Für einen Wertinvestor ist das Angenehme an dieser Situation, dass dieses „Soft-Patch“-Phänomen zusammen mit einer Erhöhung der Erwartungen eintritt – und nicht mit einer Neubewertung zu den Hochphase-Multiplikatoren. Public Storage hat einen Marktkapitalisierungswert von 55,4 Milliarden Dollar. Der Handelsspiegel liegt bei etwa 19-mal dem Unternehmenswert pro EBITDA – und die Dividende beträgt etwa 4%. Das ist keine hohe Multiplikation – und das sollte auch nicht sein. Es handelt sich dabei um ein Unternehmen mit qualitativ hochwertigen Einnahmen, nicht um etwas „Unbedeutendes“. Die Dividende beträgt etwa 12 Dollar pro Aktie pro Jahr. Damit werden etwa zwei Drittel der Kernmittel aus den Geschäften verbraucht. Die Dividendenausschüttung hat außerdem eine lange, ununterbrochene Geschichte hinter sich.

Die wesentliche Prüfung für jedes Einkommensunternehmen, das Geld leihen muss, um zu wachsen, ist ob der freien Cashflow ausreicht, um die Schulden und die Dividenden über die schlechten Zeiten hinweg zu decken. Bei Public Storage gelingt dies problemlos: etwa 10 Milliarden US-Dollar an Nettenschulden gegenüber 3 Milliarden US-Dollar an jährlichen Betriebscashflows – dabei ist der Investitionsaufwand für Instandhaltungszwecke nur ein kleiner Unterschied. Selbst nach den angegebenen Misserfolgen bleibt das Unternehmen weiterhin solide.Er erhöhte seine Prognose für das gesamte Jahr 2026..

Wenn die Normalisierung der Nachfrage ihre Aufgabe erfüllt – also wenn die Raten an den Immobilien weiterhin konstant bleiben und die jährlichen Anstiege von 8% bis 12% für die langfristigen Mieter gelten – dann kehrt der Sektor zu einem Mittelwert im Bereich des Umsatzwachstums zurück. Zudem liegt das durchschnittliche Ertragsniveau bei etwa 4% bis 5% für Public Storage, Extra Space und CubeSmart. Falls die Wohnungsmärkte unverändert bleiben oder einige überbauten Märkte im Sun Belt weiterhin Probleme haben, wird der Dividendesatz trotzdem ausgeglichen werden. Der Inhaber muss nur länger warten, bis sich die Situation verbessert.

Diese Asymmetrie ist das Problem. Der Markt bewertet einen Anlageobjekt mit hohen Margen und geringem Investitionsaufwand – an Orten, die schwer zu ersetzen sind – als etwas, dessen beste Jahre bereits vorbei sind. Die Beweise zeigen, dass es sich um eine zyklische Situation handelt, in der die Versorgungsmöglichkeiten knapp werden – und genau diese Lücke zwischen Preis und geschützten Cashflows ist es, für die Einkommensinvestoren bezahlt wird, damit sie warten können.