Zwei Aktien, zwei Renditen: Die Rückverfolgung des Dividenden in seine Ursprungsquelle

Zwei von Analysten unterstützte Dividendaktien bieten eine Rendite von etwa 7%. Eine dieser Aktien zieht Einnahmen aus realem Cashflow ab – und dieser Cashflow wächst in doppelter Geschwindigkeit. Die andere Aktie verteilt ihre Einnahmen durch Schulden. Allein die Rendite kann Ihnen nicht sagen, welche Aktie es ist.

Ein kürzlich erschienener Artikel von TipRanks hat darauf hingewiesen.Townsquare Media und CTO Realty Growth mit einem Renditeaufkommen von 7 Prozent – eine gute Wahl.Der Artikel hat diese Aktien ausgewählt – weil Analysten sie mögen und die Dividenden attraktiv sind. Das ist jedoch nicht der richtige Grund, um eine dieser Aktien zu kaufen. Die eigentliche Frage ist: Woher kommen die Dividenden? Und ob sie weiterhin fließen, wenn die Zinssätze, die Preise für Rohstoffe oder der Einzelhandelsverkehr sich ändern.

Hier ist, wie das Cashflow-Modell in jedem Fall tatsächlich aussieht.

Was Townsquare Media Ihnen zahlt

Townsquare Media besitzt mehr als 340 Radiosender in den USA. Bei einem Kurs von 5,26 Dollar pro Aktie liegt das Dividendenergebnis bei etwa 15 Prozent – deutlich höher als die 7 Prozent, die die Analysten vor einigen Monaten angegeben hatten. Der Preis ist gesunken, während das Dividendenergebnis gestiegen ist. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Ausschüttungen sicherer sind. Im Gegenteil.

Das Unternehmen hat insgesamt 574 Millionen Dollar an Schulden – und nur 1,2 Millionen Dollar in Bargeld. Die Netto-Schulden betragen etwa 439 Millionen Dollar. Das Eigenkapital des Unternehmens liegt bei -79 Millionen Dollar – das bedeutet, dass das Unternehmen mehr schuldet als der Wert aller seiner Vermögenswerte. Auf dem Bilanzerstattungseintrag steht das Unternehmen also unter Wasser.

Im letzten Quartal erzielte Townsquare einen Nettogewinn von 42 Millionen Dollar – aber das war auch nur eine Illusion.27 Millionen Dollar an Beeinträchtigungen der FCC-LizenzierungDas sind nicht-Geldabzüge – sie zeigen an, dass die regulativen Vermögenswerte, auf denen das Unternehmen basiert, ihren Wert verlieren. Die Umsatzrenditen von 115 Millionen Dollar sind zwar stabil, aber die Betriebsausgaben von 8 Millionen Dollar zeigen, dass das Kerngeschäft seine eigenen Kosten nicht decken kann.

Der freie Cashflow über die letzten zwölf Monate beträgt 14 Millionen Dollar – das ist ein Rückgang von mehr als 54 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dagegen hat das Unternehmen etwa 50 Millionen Dollar an Dividenden ausgezahlt – was weit über dem Wert des Umsatzes liegt. Der TTM-Payout-Ratio, gemessen im Verhältnis zum Nettogewinn, beträgt -206 Prozent. Dieses negative Ergebnis bedeutet, dass das Unternehmen in diesem Jahr Verluste machte und dennoch Geld an die Aktionäre auszahlte.

Es handelt sich dabei um Dividenden, die durch Schulden und sinkende Vermögenswerte finanziert werden – nicht durch Einnahmenquellen. Der Zinssatz liegt über 15 Prozent, denn der Markt berücksichtigt genau diese Realität. Ein hoher Zinssatz ist keine Kaufgelegenheit – sondern ein Warnsignal.

Was CTO Realty Growth Ihnen zahlt.

CTO Realty Growth betreibt 22 Outdoor-Retailimmobilien in den wachsenden Märkten des Sun Belt – Texas, Florida, Georgia, North Carolina und Arizona. Der zukünftige Zinsfuß beträgt 20,83 $ pro Aktie, also etwa 7,3 %.

Es handelt sich dabei um eine Art von Sicherheit, bei der die GAAP-Ergebnisse ignoriert werden und stattdessen die Kennzahlen betrachtet werden, auf denen das Unternehmen tatsächlich arbeitet. Der CTO berichtet über Core FFO – das ist das Äquivalent zum operativen Cashflow pro Aktie für REITs – sowie über AFFO, wobei auch die Instandhaltungskosten und Leasingkosten berücksichtigt werden. Für das erste Halbjahr 2026 betrug der Core FFO-Wert$0,52 pro Aktie – ein Anstieg von 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.AFFO betrug 0,56 Dollar pro Aktie. Die Managementführung erhöhte die Jahresziele für Core FFO für das Jahr 2026 auf…Zwischen 2,09 und 2,13 US-Dollar pro Aktie.

Der Quartalsdividend beträgt 0,38 $, was einer jährlichen Summe von 1,52 $ entspricht. Im Vergleich zu den von 2,09–2,13 $ pro Core FFO-Bereich ist die Auszahlung etwa 72–73 %. Das ist ein angenehmer und nachhaltiger Ausgabeverhältnis für einen Retail-REIT. Der Dividend wird durch Gewinne erhalten – nicht durch Kredite.

Die Schulden erzählen eine andere Geschichte als Townsquare. Der CTO hat Schulden in Höhe von 743 Millionen Dollar gegenüber 663 Millionen Dollar an Eigenkapital. Der Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital beträgt etwa 1,1x – was für einen REIT angemessen ist. Das Unternehmen erzielt jährlich 72 Millionen Dollar an operativen Cashflows. Ja, der freie Cashflow liegt in den letzten zwölf Monaten bei -158 Millionen Dollar – aber das ist typisch für ein wachsendes REIT, das 230 Millionen Dollar in Übernahmen und Verbesserungen von Immobilien investiert. Das Geld fließt ins Geschäft, nicht heraus.

Der Aktienkurs ist im letzten Jahr um etwa 25 Prozent gestiegen – und seit Jahresbeginn um 13 Prozent. Der Markt belohnt dieses Unternehmen, da die Gewinne steigen, die Dividenden ausgezahlt werden und das Portfolio in Märkten liegt, in denen die Menschen tatsächlich einkaufen.

Derselbe Ertrag – zwei verschiedene Maschinen

Setzt man sie nebeneinander hin, ist der Unterschied deutlich erkennbar:

Townsquare’sAggressive Dividenden und minimaler freier Cashflow erzeugen Risiken bei der Refinanzierung.Der CTO erzielt einen Ertrag, der deutlich höher ist als der, den er auszahlt. Seine operativen Cashflows wachsen um mehrere Zähler. Der Rest des Cashflows wird für Übernahmen verwendet, was die Einnahmequellen weiter verstärkt.

Der Analyst schätzte einen Ertrag von 7 Prozent als eine Stärke der Organisation ein. Für den CTO ist der Ertrag ebenfalls eine Stärke – er ist zufällig sicher. Für Townsquare hingegen ist der Ertrag das Ergebnis problematischer Marktpreise. Die eine Organisation bezahlt Sie mit wachsenden Cashflows, die andere hingegen mit schwindenden Cashflows.

Was das für Ihr Portfolio bedeutet

Wenn Sie ein Einkommensportfolio aufbauen, kaufen Sie nicht direkt die Renditen. Sie kaufen vielmehr solche „Cash-Flow-Maschinen“, die weiterhin funktionieren – damit Sie nicht zu einem falschen Zeitpunkt Ihre Rücklagen verkaufen müssen. CTO Realty Growth ist eine dieser Maschinen: eine abgesicherte Dividende, wachsende Grundlagen sowie ein Portfolio von Einzelhandelsimmobilien in wachsenden Märkten. Die 7-prozentige Rendite kann man behalten und erhalten – und wenn der Preis sinkt, kann man das Geld unter besseren Bedingungen zurückinvestieren.

Townsquare Media ist eine Art von Aktie, die zwar attraktiv erscheint – bis man den Dividendenbetrag auf seine Ursprungsquelle zurückführt. Ein Zins von 15 Prozent auf einem Bilanzvermögen, das unter dem Wasser liegt, ist keine Einnahme. Es handelt sich dabei um eine Rückzahlung des Kapitals, die als Quartalszahlung angeboten wird – und der Markt weiß das bereits. Wenn diese Art der Zahlungen endet – und die Mathematik sagt, dass das passieren muss – dann verliert man sowohl die Einnahmen als auch das Kapital selbst.

Die Lehre ist nicht, hohe Renditen zu vermeiden – sondern sie zu betrachten. Man muss herausfinden, woher das Geld kommt, ob das Unternehmen in der Lage ist, die Zahlungen in diesem und nächstem Quartal zu leisten, und was mit den Dividenden passieren wird, falls es Probleme geben. Die Rendite ist nur ein Filter – keine Schlussfolgerung. Der Cashflow ist die Antwort.