Das Schlafzimmer als Instrument zur Altersvorsorge

„Golden Girls“ war eine Sitcom aus den 1980er Jahren, in der vier ältere Frauen ein Haus in Miami teilen, um sich gegenseitig zum Spaß zu machen. Die Volkszählung betrachtet diese Situation heute als eine wirtschaftliche Entwicklung.Im Jahr 2024 lebten mehr als eine Million Amerikaner über 65 Jahren mit unbekannten Mitbewohnern zusammen.Das ist ein Anstieg von 16 Prozent gegenüber 2019. Die älteren Haushalte sind der schnellste Wachstumsbereich auf dem Mietmarkt. Doch die Größe erfordert eine kühle Analyse.Die Anzahl der älteren Menschen, die in gemeinsamen Wohnungen leben, stieg zwischen 2006 und 2016 um 88%.Doch im späteren Jahr sank dieser Wert auf nur 1,8 Prozent der Bevölkerung über 65 Jahre. Im Vergleich dazu lebten 12,8 Millionen ältere Menschen alleine. Die Entwicklung ist tatsächlich vorhanden – aber noch nicht die neue Normalität.

Unter der freundlichen Oberfläche verbirgt sich ein Paradox: Das Finanzsystem wurde genau dazu entwickelt, dieses Paradox zu beseitigen. Ältere Amerikaner sind zugleich die Gruppe von Menschen mit den meisten Immobilienbesitzungen – doch sie können immer weniger bezahlen, um die Dächer über ihren Köpfen zu finanzieren.Eigentümer im Alter von 62 Jahren oder älter besitzen einen Vermögenseinbruch von 14,9 Billionen Dollar in Wohnimmobilien.Das ist das meiste, was je dokumentiert wurde. Doch im Jahr 2023…Eine Drittel der Haushalte, deren Besitzer über 65 Jahre alt sind – insgesamt 12,4 Millionen Haushalte – gaben mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Wohnung aus.Und 6,7 Millionen Dollar wurden für mehr als die Hälfte des Einkommens verwendet. Hausbesitzer sind reich, das Einkommen ist arm: Als Einzelperson ist diese Beschreibung eine Rätselstellung; wenn man sie auf eine Generation anwendet, handelt es sich um ein Marktversagen.

Man könnte annehmen, dass die Belastungen eher den Mietern zugutekommen. Doch das ist nicht der Fall: 58 Prozent der älteren Mieter sind finanziell belastet – die meisten sogar sehr stark. Auch die Hausbesitzer leiden unter diesen Bedingungen. Der Anteil der älteren Eigentümer, die mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Mietkosten ausgeben müssen, stieg von 24 Prozent im Jahr 2019 auf 28 Prozent im Jahr 2023. Der Grund dafür ist eine Gruppe von Menschen, die während ihrer Rentenzeit Schulden haben. Unter den älteren Eigentümern, die noch Hypotheken hatten, waren 43 Prozent finanziell belastet. Im Jahr 2022 mussten 31 Prozent der Eigentümer im Alter von 80 Jahren und mehr weiterhin mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Mietkosten ausgeben. Das alte Prinzip – „Rente nehmen, frei und unabhängig sein, günstig leben“ – ist also langsam zerbrochen.

Die Finanzwelt wusste, dass diese Gruppe kommen würde, und entwickelte dafür ein entsprechendes Instrument. Der sogenannte Reverse-Mortgage, in Form eines von der Regierung versicherten Home Equity Conversion Mortgage, ermöglicht es Senioren, ihr Eigenkapital ohne Verkauf zu nutzen.Die Anzahl der neuen Rückzahlungshypotheken erreichte im Höhepunkt des Jahres 2007-08 über 100.000 pro Jahr. Seitdem ist sie entweder konstant geblieben oder sogar zurückgegangen.Ein Opfer der hohen Kosten, der komplexen Regeln und des Immobilienmarktausschlags – dieser Marktausschlag hat eine Generation dazu gebracht, Angst vor dem Darlehen für das eigene Haus zu haben. Eine demografische Chance, die die Finanziers seit zwei Jahrzehnten anbieten, hat bisher kaum Erfolg gebracht.Nur wenige ältere Besitzer.Die Forscher weisen darauf hin: Man nimmt immer das Vermögen mit, das man besitzt.

Die institutionelle Alternative ist nicht billiger.Der Durchschnittliche Pflegeheimaufwand beträgt etwa 70.000 Dollar pro Jahr.Es handelt sich um eine Summe, die die meisten Altersrenteen nicht erreichen können – deshalb leben die meisten älteren Amerikaner weiterhin zu Hause, egal ob sie mit anderen zusammenleben oder nicht. Das Freie Schlafzimmer dient als Lösung: Die Miete für ein Zimmer macht das Wohnvermögen wertvoll – ohne Verkauf, ohne Kredit oder Versicherung durch den Bund. Es handelt sich dabei um eine „Reverse Mortgage“ ohne Abschlusskosten, ohne Hauptbetragbegrenzung und ohne Provision für einen Vermittler. Silvernest, ein Partnerunternehmen aus Denver, gegründet im Jahr 2015, schätzt…Die Hosts verdienen etwa 10.000 Dollar pro Jahr.Der Markt unterbreitet die Zwischenhändler, die eigentlich dazu da sind, den Markt zu bedienen.

Das ist genau der Grund, warum die „neue Normalität“ keine vertrauenswürdige Investitionstheorie ist. Die Nachfrage ist real und wächst – die Unternehmen hingegen nicht. Silvernest, das bekannteste Unternehmen dieser Art, arbeitet mit einer Nutzerzahl von zehntausenden. Ein Homeshare-Transaktion ist eine niedrigfrequente, preisgleiche Transaktion, bei der die beiden Parteien direkt handeln – das intermediäre Netzwerk spielt dabei kaum eine Rolle in der Wertschöpfungskette. Die Gewinne gehen dem Hausbesitzer und dem Mitbewohner zu; der „civic bonus“ – also der Vorteil für ältere Menschen, die nicht von Steuergeldern versorgt werden – gehört dem öffentlichen Buchhaltung. Wenig davon kann von einem Aktionär besessen werden.

Der „Bull Case“ verdient seine volle Aufmerksamkeit. Die Grundlage ist zwar klein, aber der Nutzen der Formalisierung ist enorm: Die Anzahl der Personen über 65 Jahren, die in einer gemeinsamen Wohnung leben, könnte von unter 2 % auf 5 % steigen. Dadurch könnten Millionen von Haushalten neu untergebracht werden und Milliarden von Dollar an Mietgeldern durch eine geregelte Struktur verwaltet werden. Sollten die Städte weiterhin Nebenwohnungen akzeptieren – und jemand sollte das notwendige Produkt schaffen: eine günstigere Reverse-Mortgage oder eine echte, preiswerte institutionelle Mietwohnung – dann würden dieselben Kräfte, die einen informellen Markt schufen, auch einen formellen Markt schaffen.

Der ehrliche Indikator für den Investor ist nicht die nächste Welle von Headlines über „Golden Girls“. Es geht vielmehr darum, ob dieses formale Produkt tatsächlich entsteht – und ob ein Teil der 14,9 Billionen Dollar auf andere Wege fließen kann, anstatt durch Leasingverträge zu werden. Bis das passiert, kann man den Trend eher als eine Bewertung der Finanzindustrie betrachten, als als eine Chance für Investoren: Wenn die formellen Märkte bei dem größten Pool an Haushaltsvermögen versagen, improvisiert der Markt – und lässt den Investor nur mit der Geschichte zurück.