Simon Property Group: Die Einkaufszentren sind in Ordnung – das Problem ist die lange Laufzeit der Anleihen.

Simon Property Group, der größte Eigentümer von Einkaufszentren in den Vereinigten Staaten, fiel am Dienstag wieder unter den Niedrigpreis – es war die siebte Sitzung in Folge, bei der das Aktienkurs unter dem Rekordhoch lag. Die Aktien kosteten damals etwa 210 Dollar, was etwa 12 Prozent unter dem Rekordhoch ist.$238,50 – sie wurden Ende Juli platziert.Eine Karte in dieser Form bedeutet meist, dass das darunterliegende Geschäft nicht mehr funktioniert. Das Problem ist jedoch, dass Simons darunterliegendes Geschäft genau das Gegenteil tut.

Zehn Tage mit roten Kerzen – das ist keine „Mall-Story“. Es handelt sich dabei um eine Geschichte über eine Bindung.

Der Markt richtet die Renditen neu aus – nicht die Einkaufszentren.

Der Auslöser liegt auf dem Treasury-Markt. Die 30-jährige Treasury-RenditeIm Augustmittel erreichte die Zahl etwa 5,3 %, das höchste Niveau seit 2007.Es gibt anhaltende Bedenken bezüglich der Inflation sowie Sorgen bezüglich der wachsenden Staatsverschuldung. Diese Entwicklung hat Auswirkungen auf alle Aktien mit hohen Dividenden – doch sie trifft die REITs am stärksten, also die Immobilieninvestitionsgesellschaften, die den größten Teil ihres Einkommens in Form von Dividenden auszahlen müssen. Die Investoren bewerten die Dividenden eines REIT im Vergleich zu den risikofreien Staatsanleihen. Wenn eine Staatsanleihe mehr einbringt als ein Geschäftbetrieb, dann wird das Aktienkurs des Geschäftbetriebs reduziert, um mehr Rendite zu erzielen. Es handelt sich dabei um einfache Rechnungen – und sie gelten nur in einer Richtung, solange die Zinssätze weiterhin hoch bleiben.

Die natürliche Frage ist also, ob Simons Quartier irgendwelche Änderungen bezüglich der Preise aufweist. Das war nicht der Fall.

Am 10. August berichtete Simon über die Immobilienmittel aus den Geschäftsbüchern.3,29 Dollar pro Aktie für das zweite Quartal – ein Anstieg von 7,9% gegenüber dem Vorjahr.und vor dem ungefähr$3,18 – das waren die Erwartungen der Analysten.Das Portfoliobudget für den Nettoerwerb stieg um 8,3%.Die Belegung liegt bei 96,0%.. Die Grundmietpreise stiegen um 6,3 % auf 62,42 Dollar pro Quadratfuß.UndDie Verkäufe bei den Händlern stiegen um 13,9 Prozent auf 838 US-Dollar pro Quadratfuß.ManagementDie Jahres-FFO-Prognose wurde auf 13,20–13,30 US-Dollar pro Aktie erhöht, und der Quartalsdividend wurde auf 2,25 US-Dollar gesteigert..

Eine Zahl scheint das Muster zu unterbrechen – es lohnt sich, sie zu erklären, denn sie zeigt, wie man REITs versteht. Berichteter NettogewinnBruchzu1,49 $ pro Aktie – im Vergleich zu 1,70 $ im Vorjahr.Eine kurze Betrachtung zeigt, dass die Gewinne abnehmen. Der Rückgang entsteht hauptsächlich durch den Zeitraum vor einem Jahr – in dem es zu einmaligen, nicht- Cash-Gewinnen kam. Zudem beeinträchtigen die hohen Abschreibungskosten der REITs die Gewinnrechnungen nach GAAP. Für eine REIT ist die Betriebsrendite – also das Ergebnis aus den Geschäften – die entscheidende Kennzahl. Und diese steigt weiterhin stabil an.

Das Geschäft läuft gut; die Aktien sind nicht offensichtlich billig.

Das ist die ganze Spannung dieser Situation – und es lohnt sich, diese klar zu trennen. Das Unternehmen funktioniert außergewöhnlich gut: Die FFO steigt, die Belegungsrate liegt bei 96 %, die Mieten und Umsatzzahlen wachsen, die Dividenden werden höher und die Prognosen sind optimistisch – und das alles bei einem Aktienkurs, der…In letzter Zeit hat man bereits etwa ein Drittel erreicht.Und Ende Juli wurde ein Rekord erreicht. Bei dem Quartal gibt es keine Verschlechterungen – die aktuelle Entwicklung ist also eher eine Art „Multiple Compression“, nicht eine Verschlechterung der Betriebsbedingungen.

Die stärkste Eigenschaft der Bärenaktien ist die Renditeunterschiede zwischen den verschiedenen Aktien. Deshalb kann man das noch nicht als „günstige Anlage“ bezeichnen. Simons Vorzugsdividendrendite beträgt etwa 4,1 %. Die 30-jährige Treasury-Rendite liegt über 5 %. Eine Dividendenaktie, die weniger Einkommen bietet als ein frei verfügbarer Staatsanleihenauktion, und zugleich Risiken für den Markt und die Verbraucher birgt, ist offensichtlich nicht günstig – sie ist einfach günstiger als zuletzt. REIT-Aktien mussten historisch gesehen eine sinnvolle Rendite anbieten.obenDie Staatsanleihen dienen dazu, dieses Risiko auszugleichen. Simon befindet sich also unterhalb dieser Linie. Jeder weitere Anstieg der langfristigen Zinsen führt dazu, dass die Multiplikatorwerte noch stärker sinken – und diese Entwicklung liegt außerhalb der Kontrolle der Managementkräfte.

Die anderen Risiken sind zwar real, aber von zweiter Ordnung. Simon hat einen Nettobrut von etwa 28,7 Milliarden Dollar. Eine Welt mit langfristigen Zinsen von 5 Prozent erhöht die Kosten für die Refinanzierung. Der Einzelhandel hängt weiterhin von den Konsumausgaben und der Gesundheit der Mieter ab. Daher wird eine Abschwächung des Konsums schnell in eine Abnahme der Betriebsauslastung sowie Druck auf die Mietpreise führen. Zudem muss das Unternehmen mit einer echten Führungswechselbewegung umgehen – der Gründer und langjährige CEO wechselt ab.David Simon starb im März.Und sein Sohn Eli leitet nun das Unternehmen von einer Position der Macht aus. Doch eine solche schnelle Nachfolge ist ein Faktor, den Investoren noch berücksichtigen müssen.

Was bestimmt den Anruf?

Für die bestehenden Inhaber ist es vernünftig, zu warten – allein schon aufgrund der Zahlen: Der Dividend wird gut abgedeckt – der etwa 9 Dollar pro Jahr betragende Dividend entspricht etwa zwei Dritteln von den über 13 Dollar pro Aktie, die erwartet werden. Zudem decken die Einnahmen aus den Betriebsausgaben sowie der Betriebscashflow problemlos die Auszahlungen ab. Es gibt also keine Bedrohung für die Einnahmen.

Für jemanden, der hier etwas hinzufügt: Die ehrliche Bezeichnung ist „Warten“, nicht „Geschenk“. Ob die siebentägige Abwärtsbewegung zu einer Kaufgelegenheit wird, hängt von einer Variable ab, die Simon nicht kontrollieren kann – dem langen Ende der Staatsanleihenkurve. Auch davon hängt ab, ob das Wachstum des Unternehmens die Zinsdifferenz überwinden kann. Der nächste Testpunkt ist der Bericht über den FFO für das dritte Quartal Ende Oktober. Der Markt, nicht das Unternehmen, wird entscheiden, wie viel Entlohnung ein 4%-Zins bei einem 5%-Anleihepreis erforderlich ist. Die Einkaufszentren sind in Ordnung. Das Problem sind die langfristigen Anleihen. Solange die Zinsdifferenz oder das Wachstum nicht geschlossen wird, ist es eine Aktie, die man von der Seite beobachten muss – keine Aktie, auf die man sich vollständig verlassen kann.