Die 800-Millionen-Dollar-Refinanzierung von Simon Property Group: Das Geheimnis hinter einem höheren Zinszins

Die Simon Property Group sammelt keine Finanzmittel für den Bau von Gebäuden oder den Kauf von Vermögenswerten ein – sie hat auch keine Liquiditätslücke. Anfang Januar hat sie ihre Schulden umgeschuldet: 800 Millionen Dollar an alten Schulden, die bald fällig waren, wurden durch 800 Millionen Dollar an neuen Schulden ersetzt, deren Laufzeit auf fünf Jahre verlängert wurde. Für eine Aktie, die einen Dividendenzins von 5% zahlt, ist diese Art von Schritt in der Bilanz viel wichtiger, als es klingt.

Hier ist die Sache in einfacher Zahlform: Simons Geschäftspartnerschaft hat ausgegeben.800 Millionen US-Dollar an Senior Notes mit einer Rendite von 4,30%; Zahlung fällt im Jahr 2031 statt.Und die Einnahmen wurden verwendet, um 800 Millionen Dollar an älteren Anleihen mit einem Zinssatz von 3,30% abzuzahlen – diese Anleihen würden im Jahr 2026 auslaufen. Es handelt sich dabei um einen „gleichen- gegen-gleiche“-Tausch: Die gleiche Betrag an Schulden, aber zu einem neuen, höheren Zinssatz.

Dieser steigende Coupon ist das, worauf man achten sollte. Simon zahlt heute einen ganzen Prozentpunkt mehr – 4,30% gegenüber 3,30% damals – einfach weil die alten Anleihen in einer Zeit vergeben wurden, in der das Geld billiger war. In Dollar ausgedrückt bedeutet das: Die Refinanzierung bringt jährlich etwa 8 Millionen Dollar an Zinsen ein. Wenn man das gegen die etwa 4,1 Milliarden Dollar an operativen Cashflows setzt, die das Unternehmen jährlich erzielt, dann ist der zusätzliche Kostenaufwand nur ein kleiner Unterschied. Der Dividend, der etwa 61% der Einnahmen ausmacht und seit 24 Jahren gezahlt wird, bleibt unverändert.

Warum also verdient eine langweilige Refinanzierung überhaupt Beachtung? Weil die Fristen für die Rückzahlung von Schulden eine der „stillen Todesfaktoren“ für das Einkommen sind. Ein REIT muss seine hohen Schulden in einen Markt mit höheren Zinsen umwandeln – und das zu einem unpassenden Zeitpunkt. Dadurch kann der Kostenaufwand steigen und die Einnahmen verringern. Simon hat sich stattdessen dafür entschieden, das Problem vorzeitig zu lösen: Anstatt auf die Fälligkeit der Anleihen im Jahr 2026 zu warten, hat er die Refinanzierung frühzeitig durchgeführt und so seine Kosten bereits im Voraus festgelegt. Das ist das Merkmal eines Kreditnehmers, der Entscheidungsfreiheit hat – jene Art von Zugang zum Kreditmarkt, die mit dem Besitz einiger der besten Shoppingcentre des Landes verbunden ist.

All das ändert nichts an Simons grundlegender Struktur. Das Unternehmen erzielt viel mehr operativen Cashflow als nötig ist, um seine Dividenden auszuschütten. Der freie Cashflow des Unternehmens liegt daher deutlich über dem Betrag, den es auszahlt. Die Refinanzierung ist eher eine Art Instandhaltung – nicht eine Veränderung der Struktur des Unternehmens. Doch die Instandhaltung wird gut durchgeführt, in einer Zeit, in der schwächere Immobilienbesitzer gezwungen sind, sich auf schlechteren Bedingungen zu refinanzieren oder ihre Schlüssel zurückzugeben.

Ehrlich gesagt ist die Situation so, dass der Kapitaleinsatz im langfristigen Sinne gestiegen ist. Simons neuer Schuldenpuffer kostet mehr als der alte Schuldenpuffer – und das ist ein dauerhaftes Hindernis für zukünftige Übernahmen und Entwicklungen. Doch für einen Eigentümer eines Einkaufszentrums mit hervorragenden Vermögenswerten und einem Ertragsausweis von über 5% ist es besser, sich auf die Situation zu konzentrieren, die für einen Einkommeninvestor vorteilhaft ist: Der Einkommensmotor bleibt intakt, die „Maturity-Grenze“, die ihn hätte gefährden können, wurde um fünf Jahre verringert – und das Risiko des Refinanzierens, das immer der wahre Feind eines zuverlässigen Einkommens ist, ist vorerst nicht mehr eine Bedrohung.

Für den Rentner, der diesen Dividenden zufällig zugreift, ist die Realität einfach: Das Refinanzierungsverfahren bedroht in keiner Weise die Zahlung der Dividenden. Die zusätzlichen Zinskosten sind gegenüber dem Cashflow, der für die Dividenden verwendet wird, unbedeutend. Tatsächlich ist es beruhigend, dass ein Unternehmen mit Simon’s Prestige weiterhin das Anleihemarkt dennoch nach eigenen Bedingungen nutzen kann. Die Dividenden bleiben erhalten – das reicht aus, um die Geschäfte zu finanzieren. Das Portfolio macht weiterhin seine Aufgabe, die Rente zu finanzieren, ohne dass jemand gezwungen wird, Aktien zu verkaufen zu einem falschen Zeitpunkt. Das ist also die ganze Frage für den Investor – und die Antwort bleibt unverändert.