Die Umsätze erreichen einen 14-monatigen Tiefpunkt – während die Preise einen neuen Rekordwert erreichen. Lesen Sie die mittlere Zahl.

Der Schlagzeile wurde heute Morgen auf Ihr Handy gesendet: Die Verkäufe von Immobilien sind im August etwas geringer ausgefallen als erwartet. Wenn Sie Aktien besitzen, deren Wert von den Immobilienmärkten abhängt, dann ist die Reaktion automatisch – der Immobilienmarkt sinkt, also reduzieren Sie Ihre Investitionen. Ein Rückgang der Verkäufe bedeutet einen Rückgang der Nachfrage. Und ein Rückgang der Nachfrage bedeutet Probleme für die Unternehmen, die von diesen Transaktionen profitieren.

Das Bild ist zu einem Teil richtig und zu einem Teil gefährlich falsch. Hier ist der Teil, den das Bild weglässt: Der gleiche Bericht besagt, dass Häuser zu Rekordpreisen verkauft wurden, während das Angebot an Immobilien im Land einen siebenjährigen Höchststand erreichte. Die Verkäufe sind also zurückgegangen.undDie Preise steigen.undAlles gleichzeitig – das ist normalerweise nicht der Fall bei einem Marktabschwung. Die Zahl, die Sie gerade gelesen haben, war die wenigsten nützliche Zahl im Bericht. Die Zahl, die tatsächlich entscheidet, wohin die Preise weitergehen, blieb einfach unberücksichtigt.

Setzen Sie die Worte für einen Moment beiseite und denken Sie an ein Restaurant.

Die Kunden von heute Abend waren die Reservierungen vom letzten Monat.

Die Verkaufsverhandlungen sind abgeschlossen – das Geld wechselt den Besitzer, die Schlüssel gehen ebenfalls an den neuen Besitzer über. In diesem Moment werden die jährlichen Aufzeichnungen gemacht: Die eigentlich servierten Mahlzeiten, die Tische, die besetzt wurden und für die Rechnungen erstellt wurden. Doch niemand kommt einfach so auf die Straße und kauft ein Haus an jenem Nachmittag. Wochen vorher hat der Käufer bereits einen Vertrag unterschrieben; zunächst muss eine Hypothek vergeben werden, eine Inspektion durchgeführt werden und der Eigentumstitel überprüft werden. Der unterschriebene Vertrag ist dabei die Reservierung für das Restaurant. Die Abwicklung des Verkaufs ist schließlich das Servieren der Mahlzeiten.

Heute Abend werden also die Mahlzeiten aus den Reservierungen vom letzten Monat serviert werden. Als das Menü vor zwei Wochen plötzlich teurer wurde, spiegeln die heutigen Mahlzeiten das nicht wider – heute Abend sind es lediglich die Überreste der Reservierungen aus der Zeit, als das Menü noch so günstig war. Die National Association of Realtors zählt die Verkäufe, das bedeutet: August.3,98 Millionen – das ist die Zahl.Es handelt sich um Verträge, die hauptsächlich im Juni und Juli unterzeichnet wurden – zu einer Zeit, in der die Hypothekenzinsen bereits stark gestiegen waren.

Markieren Sie nun die Props.SchließungDer Verkauf des bestehenden Hauses ist das Hauptthema der Berichte.ReservierungEs handelt sich um einen geplanten Verkauf, der von NAR getrennt gezählt und eigenständig veröffentlicht wird.Preis des MenüsEs handelt sich um die monatlichen Hypothekenzahlungen, die von der 30-jährigen Zinsrate beeinflusst werden. Und dieses „Menü“ wurde gerade erhöht: Die durchschnittliche 30-jährige feste Zinshypothek ist gestiegen.6,71% im frühen SeptemberUnd die Inflationsängste haben dazu geführt, dass der Wert auf etwa 7% gestiegen ist. Doch keine dieser Erhöhungen ist bisher im Tagesausgang sichtbar geworden. Der „weiche Monat“, über den Sie jetzt sprechen, ist also das Ergebnis der alten Rate.

Das ist die Uhrkorrektur – und sie allein sollte dazu führen, dass die Preise langsamer steigen. Doch das ist nicht der Grund, warum die Preise unverändert bleiben.

Die mittlere Zahl

Das eigentliche Problem eines Restaurants ist nicht die Anzahl der Mahlzeiten für heute Abend. Es geht vielmehr darum, wie viele leere Tische es haben wird, falls der Verlauf des Abends weiterhin so bleibt. Dasselbe gilt für Häuser – ohne die Besonderheiten eines einzelnen Monats.Monateweise Versorgung= Inventar / Der Monatsumsatz.

Verwenden Sie runde Zahlen. Augusts jährlicher Wert beträgt 3,98 Millionen – das entspricht etwa 331.000 Haushalten pro Monat.1,62 Millionen Häuser wurden aufgelistet.Wenn man das aufteilt, ergibt sich etwa eine Verfügbarkeit von 4,9 Monaten – das bedeutet, dass, wenn keine neuen Produkte hinzukommen und die Verkäufe ihren Tempo beibehalten, der Vorrat in etwa fünf Monaten leer sein wird.

Vier Monate und neun Monate sind wichtig – schließlich handelt es sich dabei um einen Indikator für den Handelspotenzial. Auf den am stärksten gefragten Märkten der letzten Jahre betrug die Lagerkapazität fast drei Monate. Die Käufer hatten keine Wahl, daher legten die Verkäufer die Bedingungen fest. NAR berichtet jetzt über die Lagerkapazität in Monaten.4,9 – das höchste Wert seit über einem Jahrzehnt; im Vergleich dazu lag der Wert bei 4,6.Ein Monat zuvor. Jeder zusätzliche Monat der Versorgung bedeutet eine weitere Woche leere Tische – ein weiterer Grund zur Verhandlung, eine weitere Möglichkeit für den Verkäufer, Druck auf den Käufer auszuüben.

Die ehrlichen Mechaniker eines Restaurants würden sagen: Die Tische sind leer – daher ändern sich die Preise. Und genau hier muss die Immobilienanalogie ihre Verantwortung übernehmen. Die Preise haben sich nämlich nicht geändert. Der Durchschnittspreis für bestehende Häuser ist gleich geblieben.Im August stieg der Wert um 1,6 % gegenüber dem Vorjahr – das ist ein Rekord für diesen Monat. Es handelt sich dabei um den 38. Monat in Folge, in dem der Wert zunimmt.Leere Tabellen und preisliche Angaben sollten nicht zusammen existieren. Etwas veranlasst den Menüpreis dazu, teurer zu sein.

Wo die Restaurant Analogie nicht mehr funktioniert.

Ein Restaurant muss die Tische für heute Abend besetzen – sonst geht es den Tischen verloren. Ein unverkaufter Tisch ist eine verschwendete Ressource. Ein Hausbesitzer ist jedoch kein Restaurant. Das harte Problem dieses Marktes ist die Bindung an Hypotheken: Hunderttausende von Besitzern haben Kredite mit einer Rate von 3% oder 4% seit der Pandemie. Wenn sie verkaufen würden, müssten sie dieses billige Geld gegen einen Kredit mit einer Rate von 6,7% auf einem teureren Haus tauschen. Die Mathematik spricht dafür, zu bleiben. Als die Nachfrage nachließ, zögerten viele Besitzer einfach, zu verkaufen – anstatt den Preis zu senken, nahmen sie den Tisch einfach nicht mehr in Anspruch.

Deshalb stieg die Nachfrage nur auf einen „ausgewogenen“ Wert – nicht auf einen Überangebot. Auch deshalb blieb der nationale Preis stabil. Der einzige Bereich, in dem tatsächlich eine Zunahme stattfand, war der Bereich, der weniger von Hypotheken beeinträchtigt wurde – Immobilien über 1 Million Dollar.3,9 % im Vergleich zum Vorjahr – während die Verkäufe von Häusern im Bereich 100.000 bis 250.000 Dollar um 10 % zurückgingen.Die Reichen können mit Bargeld kaufen – etwa…27 Prozent der Augustverkäufe erfolgten ausschließlich in bar.Ohne die Finanzierungskosten überhaupt zu berücksichtigen); Die Rate-sensitiven Mittel können das nicht.

Der Markt bricht also nicht in eine Richtung ein oder explodiert in die andere. Er neigt sich hin und her – langsam, von einem Szenario, in dem der Verkäufer die Kontrolle hat, zu einem Szenario, in dem der Käufer die Kontrolle hat. Das nennt der Chefökonom von NAR einen Schritt in Richtung…Käufermarkt– Es blieb bestehen, weil die Eigentümer nicht bereit waren, ihre billigen Hypotheken aufzugeben.

Bringen Sie das Modell zurück in den Lagerraum.

Es folgen drei Schlussfolgerungen – und diese sind der Grund dafür, gegen den Reflex zu rebellieren, der diesen Artikel erschaffen hat.

Zuerst,Diese Zahl bezieht sich auf den Resell-Markt, nicht auf den Neubau-Markt.Die Verkäufe von bestehenden Häusern bedeuten, dass einer Hausbesitzer das Haus eines anderen ersetzt – dabei wird kein Baustoffhersteller bezahlt. Die Reaktion „Die Immobilienverkäufe sind gesunken, also sollten die Baustoffhersteller abgeschafft werden“ verwechselt zwei verschiedene Geschäftszweige. Baustoffhersteller sind hingegen von den Verkäufen neuer Häuser betroffen – das ist ein separater Monatsbericht.

Zweitens,Derjenige, der tatsächlich das Gefühl hat, dass es sich um einen Resell-Shop handelt, ist derjenige, dem pro Transaktion bezahlt wird.Die Kreditgeber – also diejenigen, die Immobilienkredite vergeben – erzielen ihr Einkommen aus dem Volumen der Kredite multipliziert mit den Gebühren. Das Volumen dieses Monats ist…Niedrigste Stand seit 14 MonatenDie Häuser bleiben länger bestehen.31 Tage auf dem Markt – mehr als 29 Tage zuvor.Wenn etwa ein Viertel der Transaktionen keine Finanzierung erhält, gibt es auch weniger Einnahmen aus Gebühren. Die längere Zeit, die eine Wertpapiere auf dem Markt verweilen müssen, ist der Faktor, der diese Margen schon vor dem Preis noch weiter reduziert.

Drittens,Die mittlere Zahl ist Ihr Frühwarnindikator.Wenn die Monatsmengen über fünf auf sechs steigen, bedeutet das, dass Preisnachlässe an Bedeutung gewinnen – und dass der Druck, wenn er eintritt, auf das Vermögen der Hausbesitzer wirkt und auch auf alle, deren Sicherheiten oder Risiken durch Verkaufswerte abgesichert sind. Für jetzt ist eine Dauer von 4,9 Monaten noch „ausgeglichen“. Es ist wichtig zu beobachten, ob diese Menge weiter steigt – nicht nur, ob sich der Preis für einen Monat ändert.

Die einzige Prüfung, die es wert ist, weitergeführt zu werden, ist eine Frage – nicht eine Berechnung.Wie viele Monate an Vorrat? Und steigt der Vorrat weiterhin an?Dieser Anteil ist das eigentliche Verhandlungsergebnis, das hinter dem Verkaufsangebot steht. Es handelt sich dabei um die Kostenstruktur, die der Markt, der auf die Zinssätze reagiert, gerade bewertet. Denken Sie daran: Die Monatliche Vorratsmenge ist ein nationaler Durchschnitt – sie verdeckt jedoch die extremen Unterschiede auf lokaler Ebene. Beispielsweise sind die Märkte im Sun Belt…Austin und West Palm Beachschon sehen80 Prozent oder mehr der Häuser werden unter ihrem Angebotspreis verkauft.Während der im Nordosten lebenden Menschen immer noch das Handeln verboten wird, wurde die berühmte Zahl, die Sie heute Morgen gelesen haben, vor zwei Monaten von einer Immobilienfinanzierungsrate festgelegt – einer Rate, die heute nicht mehr existiert. Lesen Sie stattdessen die eigentlichen Zahlen.