Sabra Health Care REIT: Der 5,8-prozentige Dividend wird endlich ausgezahlt.

Eine Anhebung des Preisziels ist eine Prognose bezüglich des Einkommens – nicht das Einkommen selbst. Wenn also Mizuho dieses Monat wieder sein Ziel für den Sabra Health Care REIT erhöht – es handelt sich dabei um eine weitere Anhebung auf dem Wall Street im Jahr 2026 – dann ist die wichtige Frage nicht, ob der Aktienpreis bei 23 oder 25 Dollar liegt. Vielmehr geht es darum, ob der 5,8-prozentige Rendite aus realem, wachsendem Cashflow stammt – oder aus Hoffnung. Das ist der Test, bei dem Sabra seit Jahren versagt hat – und der Grund dafür, dass ihr Dividendenwert nun anders aussieht.

Die Handlung von Mizuho war keine Ausnahme. Bis 2024 hat Mizuho den Preisziel für Sabra angepasst.17 bis 18 DollarDann zu$20Es wird eine „Outperform“-Bewertung gegeben, und als Grund dafür wird das Wachstum der AFFO-Leistung des Unternehmens angegeben. In diesem Monat präsentierte Sabra…Die zweite jährliche Konferenz von Mizuho Healthcare-REITUnd das Unternehmen richtet seine Aufmerksamkeit wieder auf die Zielgruppe aus. Der Rest der Straße hat sich ebenfalls an den Vortrieb beteiligt.Die Deutsche Bank verlegte ihren Zielwert im Juli auf 25 Dollar., Die Bank of America hat ein Ziel von 25 Dollar mit einem Kaufauftrag.Und Raymond James wechselte von „Unterperformance“ zu „Marktperformance“.Zielwert von 23 im frühen August.Das ist kein „Momentum-Rauschen“ – es handelt sich um eine Einigung bezüglich einer bestimmten Idee: dass der Ertragsmechanismus letztendlich die Zahlung der Dividenden ermöglicht.

Lesen Sie den letzten Quartalsbericht so, wie ein Börsenkursbildschirm es tut – dann erscheinen diese Erhöhungen seltsam. Sabra berichtete darüber…Nettoverlust im zweiten Quartal: 0,10 Dollar pro AktieGegen einen Konsens, der eine Gewinnchance erwartet, – ein Verlust im Titel und eine Reihe von Anstiegen der Kursziele durch Analysten in derselben Saison klingt wie zwei verschiedene Unternehmen. Und in Wirklichkeit ist das auch so. Der Verlust ist hauptsächlich…102,4 Millionen Dollar für die nicht-Wertverlustvorsorge für KrediteEs handelt sich um eine Buchung auf dem reduzierten Zinszahlungsbetrag der RCA-Mietdarlehen – eine Lösung für ein Problem, das die Firma aus den Zahlen herausnimmt, nach dem es sich bei einem REIT eigentlich handelt.

Entfernen Sie das aus, dann zeigt Q2…Normierter FFO: 0,38 US-Dollar pro Aktie; normierter AFFO: 0,40 US-Dollar pro AktieDie Dividenden kosten 0,30 Dollar pro Quartal. Das entspricht etwa 75 Prozent der durch die Geschäftstätigkeit generierten Mittel – also einer Deckung von etwa 1,3 Mal. Die Dividenden der REITs werden aus den AFFO gezahlt – dem Geld, das der Eigentümer nach Abzug der Wartungs- und Vermietungskosten behält. Der Nettoertrag ist jedoch nicht die richtige Maßnahme, denn die Abschreibungen sind nur Buchungsposten, keine echten Geldeinzahlungen. Das ist wichtiger, als es klingt: Sabra hat seine Dividenden während der Pandemie gekürzt.Im Jahr 2020 betrug der Preis 0,30 Dollar pro Quartal.Und die Erträge haben seitdem den Nachgeschmack dieses „Schnitts“ mit sich gebracht. Auf der Grundlage der Metrik, mit der die Dividenden berechnet werden, ist dies eine so ausreichende Auszahlung von Sabra-Geldern – wie es Investoren seit langem nicht mehr erlebt haben.

Was sich geändert hat, ist nicht nur die Abdeckung – sondern auch der „Motor“ hinter dieser Abdeckung. Sabra hat seine Portfolios stetig in Richtung verwalteten Seniorenheime verschoben. Sie betreiben diese Heime selbst, anstatt sie an andere Unternehmen zu vermieten. Dadurch behält das Unternehmen den Vorteil, wenn die Belegungsrate und die Mietpreise steigen. Der CashNOI für die verwalteten Seniorenheime stieg im Jahresvergleich um 13,7 %. Die Belegungsrate erreichte 88,2 %, und die Miete pro belegtem Zimmer stieg um 6,6 %. Dieser Anstieg ist der Grund dafür, warum die Geschäftsführung…Im späten Juli wurden die Jahresziele für das Jahr 2026 angehoben.Und das wurde mit dem Quartal bestätigt: Die normierte FFO-Wachstumsrate betrug etwa 7%, während die normierte AFFO-Wachstumsrate etwa 8% betrug.

Die Bilanz unterstützt die Darstellung der Situation – anstatt sie zu gefährden. Die Nettokreditwürdigkeit im Verhältnis zum angepassten EBITDA beträgt…4,61-mal, weniger als 5,04-malIm ersten Quartal liegt das Ergebnis unter dem langjährigen Ziel der Firma von 5,0-mal.Moody’s hob im September die Wertung der Senior-Anleihen von Sabra auf Baa3 – ein Investment-Grade-Status.Das Unternehmen hat auch begonnen, diese Ressourcen tatsächlich einzusetzen. In diesem Jahr wurden 599 Millionen Dollar investiert – mit einer anfänglichen Cashrendite von 7,5%. Davon betrug 274 Millionen Dollar eine Cashrendite von 8,1% in diesem Quartal. Zudem gibt es mehr als 1 Milliarde Dollar an Investitionen im Pipeline-Modus. Fast alle dieser Investitionen werden in der Bereich des Senior Housing verwendet. Das Unternehmen nutzt sogar den Wert der alten Immobilien im Portfolio aus: Sabra hat seinen Triple-Net-Lease mit Avamere auf 48 Millionen Dollar pro Jahr festgelegt – ab Februar gilt diese Miete. Zudem besitzt das Unternehmen Verträge, mit denen es die 26 Immobilien erneut vermieten kann.

Es gibt eine Einschränkung, die ein Einkommensinvestor berücksichtigen muss: Der Zielwert eines Analysten ist ein Abbild der erwarteten Cashflows – aber nicht das Cashflow selbst. Sabra finanziert ihr Wachstum teilweise durch den Verkauf von Aktien – 21,4 Millionen Aktien waren unter Fristverkaufsvereinbarungen mit einem durchschnittlichen Preis von 19,24 US-Dollar – und neue Transaktionen zu Preisen zwischen 7,5% und 8,1% entsprechen nur ungefähr den Kosten für neue Aktien. Die Zuwächse entstehen durch Wachstum – also durch die Steigerung des Verfügungsanteils, der steigenden Mieten bei engeren Leasingverträgen – und nicht durch den Anfangsinvestitionsbetrag. Man sollte die Neubestimmung der Investitionen anhand der normalisierten AFFO pro Aktie beurteilen – und nicht anhand der Schlagzeilen über die Transaktionen.

Drei Faktoren könnten den aktuellen Zustand des Unternehmens beeinträchtigen. Erstens ist eine Auszahlung von 75% gesund – aber nicht zu stark. Ein Problem in der Verwaltung der Seniorenwohnungen wirkt direkt auf die Dividenden. Zweitens ist die Arbeitskraft ein entscheidender Faktor für dieses Geschäft. Die Kosten pro belegtem Raum stiegen im Quartal um 4,1%. Das ist langsamer als der Wachstumswachstum bei den Mieten von 6,6%. Doch die Lohnspannungen sind ein Zeichen dafür, dass sich die operativen Bedingungen ändern könnten. Drittens versucht das Management noch, das alte Bereich der Pflegekräfte zu konsolidieren und das Bereich der Verhaltensgesundheit auszuschließen. Jede dieser Umstrukturierungen birgt Risiken – bis diese Umstrukturierung abgeschlossen ist.

Für eine diversifizierte Einkommensportfolio nimmt Sabra eine bestimmte Position ein: Es handelt sich dabei um eine Aktie aus dem Gesundheitssektor mit höherem Ertrag. Die Dividenden dieser Aktie werden schließlich durch eine wachsende Cashquelle finanziert. Der Bilanzzustand ermöglicht es, das Geld wieder einzuzahlen, während die Dividenden gezahlt werden. Wenn Sie diese Aktie besitzen, sind die Analysen dazu, dass Ihr Einkommen sicherer geworden ist – kein Grund zum Handeln. Wenn Sie sie hinzufügen möchten, gilt die Disziplin weiterhin: Kaufen Sie Aktien, bei denen Sie das Einkommen verstehen können, wenn die Absicherung nachweisbar ist und die Reinvestitionen auf Ihrer Seite sind. Was man beobachten sollte, ist nicht ein Preisziel, sondern der normalisierte AFFO im Verhältnis zur vierteljährlichen Dividende von 0,30 Dollar sowie die Besetzungsrate des Immobilienportfolios je Quartal. Solange die Absicherung bei etwa 1,3-mal liegt und die Besetzungsrate weiter steigt, erfüllt das 5,8-prozentige Ertrag seine Funktion – egal ob die Aktien bei 20 oder 25 Dollar liegen.