Der monatliche Kontrollservice von GO Residential ist abgedeckt. Der Vertrag im Wert von 2,8 Milliarden Dollar bestimmt, wie viel das Produkt wert ist.

Eine monatliche Verteilungsmitteilung ist das Einfachste, was man bei Investitionen ignorieren kann. Ein Ticker-Code, eine bestimmte Summe in Dollar – das klingt wie etwas Unbedeutendes. Doch die Frage des Rentiers war nie, ob der Überweisung dieses Monats auch wirklich Geld auf dem Konto landet. Die Frage war vielmehr, ob die Überweisung in fünf Jahren noch stattfinden wird – und ob das Geld aus echten Cashflows stammt oder aus einer langsameren Rückzahlung des eigenen Geldes.

GO Residential Real Estate Investment Trust (TSX: GO.U) hat kürzlich seine neueste Monatsausschüttung bekanntgegeben.0,05325 US-Dollar pro Stück– überUS$0,639 pro Jahr– Unverändert gegenüber dem Durchschnitt, den es das ganze Jahr über erreicht hat. Eine Sache, die für einen Leser in den USA erwähnt werden sollte: Es handelt sich dabei um…Toronto-verzeichnetes TrustEs handelt sich dabei um Unternehmen, die US-Apartmentgebäude besitzen. Sowohl die technischen Aspekte als auch die Steuereignisse sind daher etwas komplizierter als bei inländischen REITs. Doch der feste Zahlungseingang ist die einfache Seite. Wichtig ist vielmehr, ob die Zahlungen tatsächlich erzielt werden können. Im Moment wird diese Frage durch einen Deal von 2,8 Milliarden Dollar verändert – dieser Deal wird das Unternehmen fast verdreifachen.

Was genau finanziert den Scheck?

Folgen Sie dem Bargeld vom Gebäude zu Ihrem Konto. GO besitzt Luxus-Wohnanlagen in New York. Ab dem 30. Juni wird das Unternehmen weiterhin solche Anlagen betreiben.2.545 Suitesan99,6 % angenommene BelegungEs werden im Durchschnitt 6.700 Dollar pro Suite pro Monat erzielt. Das ist der gesamte Umsatz – die hohen Mietpreise für das gesamte Gebäude.

Das Unternehmen zielt darauf ab, nur Zahlungen auszugeben.Etwa 65% der angepassten Beträge aus den Geschäftsergebnissen.Der Bargeldbetrag, den ein REIT nach der Investition in Kapitalmaßnahmen tatsächlich auszahlen kann. Im zweiten Quartal betrug diese Auszahlung…68,5 % der angepassten AFFOEinfach ausgedrückt: Die Verteilung der Einnahmen ist absichtlich sehr niedrig – viel niedriger als die Erträge der Vermögenswerte. Somit wird das Einkommen durch die Verkauf von Vermögenswerten erzielt, nicht durch Schulden oder Finanzierung. Auch ist es günstig, dieses Einkommen zu erhalten: Schulden sind dabei eher unnötig.53,5 % des BruttovermögenswertsDer gewichtete Zinssatz beträgt 4,5 %, und die durchschnittliche Kreditdauer liegt bei 3,8 Jahren. Für einen Vermieter ist das eine angemessene und passende Lösung.

Warum der Preis fiel – und was nicht kaputtging.

Hier könnte ein besorgter Einkommensektor-Investor innehalten. Die Einheiten von GORückgang von etwa 7%.Rund um die Ankündigung des Geschäfts mit H&R Real Estate Investment Trust im August – und bei den aktuellen Preisen ergibt sich eine beeindruckende Rendite von etwa 7,8 Prozent. Das ist eine sehr gute Rendite für ein Portfolio, das so konservativ und mit niedriger Leverage geführt wird.

Der Preisverfall und das hohe Ertrag sind dasselbe – es handelt sich dabei nicht um ein Problem bezüglich der Miete. Der Cashflow-Betrieb ist nicht gestört worden; eine Veränderung in der Struktur bedeutet lediglich, dass jemand anders die zukünftigen Einnahmen erhält. Das ist das Wesentliche: Ein niedrigerer Preis in Kombination mit einem intakten Einkommenssystem bedeutet, dass man für dieselben Gelder mehr zukünftige Einnahmen erhalten kann. Ein niedrigerer Preis in Kombination mit einem gestörten Einkommenssystem hingegen ist der Grund, warum man gehen sollte. Hier ist die Situation also sicher.

Der Deal, der die Einkommensquellen neu definiert

Im August stimmte GO zu, 27 Immobilien von H&R zu kaufen.Wert etwa 2,8 Milliarden US-Dollar– Ungefähr 10.300 Suite-Bereiche, die meisten davon in…Marktplätze im Sunbelt-Region wie Tampa, Dallas, Orlando und AustinZusätzlich zu den in New York gehaltenen Vermögenswerten hat sie diesen Frühjahr bereits weitere Vermögenswerte erworben. Das ist der Reiz: Es wird ein Luxus-Rentenfonds mit Sitz in einer einzigen Stadt auf acht Märkten eingesetzt – laut Management soll dies dazu führen, dass die Schulden im Verhältnis zum EBITDA um etwa zwei Stufen reduziert werden können.Rund 15 Millionen Dollar pro Jahr an Kosteneinsparungen.Und bleibt weiterhin positiv für den pro-Unit-Cashflow. Es wird erwartet, dass es im vierten Quartal abgeschlossen wird.

Das Problem liegt darin, wie das Produkt bezahlt wird. Der größte Teil des Preises wird dabei verwendet…134 Millionen neu ausgegebene EinheitenDa ein großer Teil der Anteile in den Händen von bestimmten Personen ist, wird erwartet, dass die ehemaligen Inhaber von H&R diese Anteile besitzen.Etwa 67 Prozent des Gesamtvermögens der GesellschaftDamit bleiben etwa ein Drittel der aktuellen GO-Holder übrig. Deshalb wurden die Kurse der Aktien gesenkt: Die bestehenden Inhaber werden dadurch reduziert, während die Basis des Wertpapiers zunehmt.

Die eigentliche Frage, die die monatlichen Ankündigungen verbergen, ist also das Ergebnis nach der Transaktion. Ihr Scheck wird heute bezahlt – und die Auszahlungen sollten trotz der Transaktion weiterhin möglich sein. Doch der Cashflow pro Einheit bei 134 Millionen neuen Einheiten ist eine andere Zahl als die gleiche Summe vor der Transaktion. Die Diversifikation gegenüber der Reduzierung der Aktivitäten ist also der ganze Grund dafür. Wenn der zusammengefasste Trust nach der Vermietung von Sunbelt-Räumen mehr Einnahmen erzielt, dann ist das heutige Einkommen der Eintrittspreis für eine größere Einkommensquelle. Falls die Umsetzung enttäuschend ist, dann ist ein Teil dieser hohen Rendite die Art und Weise, wie der Markt dir dafür vorab Geld abverlangt.

Was der Einkommensinvestor damit macht

Für ein Portfolio ist die Schlussfolgerung konkret: Man sollte den monatlichen Nettogewinn ignorieren – das ist nur „Störgeräusche“. Der tatsächliche Einkommensauszahlung gelingt es, mit etwa zwei Dritteln des verfügbaren Cashflows unter Verwendung eines geringen Leverage zu erreicht werden. Die etwa 7,8% Einkommen, die man jetzt erhält, sind also echter Einkommenszuwachs – nicht ein Ergebnis, das auf dem eigenen Kapital beruht. Entscheidend ist dabei die Frage der Diversifikation – und diese wird erst dann geklärt sein, wenn der H&R-Deal in diesem Quartal abgeschlossen wird. Man sollte auf den zusammengefassten Cashflow pro Einheit achten – nicht auf die feste Beträge. Wenn dieser Cashflow über dem des alten Trust liegt, hat man eine stärkere und breitere Einkommensbasis zum aktuellen Preis gekauft. Falls der Cashflow jedoch niedriger ist, kann der Betrag weiterhin ausgezahlt werden, während jede Einheit weniger verdient. Diese einzige Variable ist wichtig – und sie wird nicht in der Verteilungsmitteilung des nächsten Monats angegeben.