Redwood Trust hat Kredite auf 7% vergeben – Das ist ein Hinweis auf seinen 20%-igen Dividendenauszahlungsanteil.

Ein Dividendenrendite von fast 20 Prozent ist niemals angenehm. Das bedeutet entweder, dass die Einnahmequelle wirklich falsch bewertet ist – oder dass die Ausschüttungen vom Markt erwartet werden, reduziert zu werden. Redwood Trust (RWT), ein Immobilienfinanzdienstleister, der seit über zwei Jahrzehnten regelmäßig Dividenden auszahlt, wird derzeit für etwa 20 Prozent gehandelt – und das ist nur halb so viel wie der letzte Buchwert. Deshalb verdient die Nachricht aus dem Unternehmensfinanzbereich dieser Woche mehr Aufmerksamkeit als eine gewöhnliche Kapitalerhöhung. Es handelt sich dabei um die eigene Antwort der Geschäftsführung auf die Frage, die jeder Einkommensinvestor stellen sollte: Ist der „Motor“, der die Dividenden zahlt, noch intakt?

Was das Produkt eigentlich tut

Der eigentliche Transaktion ist ziemlich einfach. Redwood hat geliehen.185 Millionen Dollar – mit einem Zinszins von 7,00%.Auf den Senior-Convertible-Bonen wurden diese Wertpapiere verkauft – an institutionelle Käufer in Form einer privaten Verkaufsaktion. Die Bonen können in Aktien umgewandelt werden.Rund 4,90 Dollar pro Aktie – das ist etwa 35 Prozent mehr als der Durchschnitt.Die Aktien wurden am Tag, an dem der Preis festgelegt wurde, gehandelt. Sie werden im Jahr 2030 ausgezahlt.

Wohin das Geld geht, zeigt die wahre Geschichte. Rund 129 Millionen Dollar der Einnahmen werden für eine Rückkaufaktion verwendet.Rund 124 Millionen Dollar entfallen auf Redwoods ältere, 7,75%-konvertierbare Anleihen, deren Rückzahlung im Jahr 2027 erfolgt.Rund 20 Millionen Dollar werden für die Rückkäufe von etwas mehr als 5,5 Millionen gemeinsamen Aktien verwendet. Der Rest fließt in die Hypothekenbankplattformen sowie in neue Investitionen.

Man sollte einen Schritt zurücktreten – das ist eine Maßnahme zur Bewältigung von Verbindlichkeiten, keine Art von „Fire Sale“. Redwood ersetzt die Schulden, die sie im Jahr 2027 haben wird, durch Schulden, deren Fälligkeit im Jahr 2030 ist – mit einem niedrigeren Zinssatz: 7,00 % anstatt 7,75 %. Mit anderen Worten: Dadurch wird die kurzfristige Refinanzierung weiter verzögert und die Zinslast gleichzeitig reduziert. Die Rückkaufung der eigenen Aktien, während die Aktien weit unter dem Buchwert liegen, ist eine Maßnahme, die ein Unternehmen ergreift, wenn es glaubt, dass seine Einnahmen mehr wert sind als was der Markt ihm zuschreibt.

Die Frage bezüglich der Abdeckung

Jetzt kommt der ehrliche Teil: Denn ein Ertrag von 20 Prozent muss nämlich getestet werden – nicht nur bewundert werden. Redwoods Geschäft wird in zwei Einnahmequellen unterteilt. Die Hypothekenbanking-Plattformen – Sequoia, Aspire und CoreVest – sind dabei wichtig.Mehr als 8 Milliarden Dollar an Krediten im zweiten QuartalUnd es ergab einen jährlich bereinigten Kapitalrendite von etwa 33%. Der andere Bereich umfasst ältere „Legacy“-Investitionen, die ihren Wert verlieren und somit das gesamte Unternehmen belasten.

Hier ist die wichtige Zahlenbeilage. Redwood zahlt einen Dividenden von 0,18 $ pro Aktie pro Quartal. Das Vorstandsmitglied hat den Betrag für das dritte Quartal bei diesem Niveau belassen. Im zweiten Quartal…Die wichtigsten Geschäftsbereiche erbrachten einen Gewinn pro Aktie von 0,25 $.– Etwas höher als der Dividendenbetrag. Aber auf einer vollständig konsolidierten Basis betrugen die gesamten verteilbaren Einnahmen nur 0,15 US-Dollar pro Aktie – das ist unter dem von der „Legacy-Drag“ verursachten Dividendenbetrag von 0,18 US-Dollar.

Diese Unterscheidung ist der Grund dafür, dass das Einkommen 20% beträgt und die Aktie etwa halb so hoch gehandelt wird wie ihr Wert.$6.90 BuchwertDer Dividend ist tatsächlich auf dem Niveau des wachsenden Hypothekengeschäfts erzielt – und nur teilweise erzielt, wenn die vergangenen Verluste wieder hinzugefügt werden. Der Markt bewertet genau diese Schwäche.

Der Rückgang diese Woche betrifft das Finanzierungssystem – es handelt sich nicht um eine Kürzung.

Ja, der Aktiewert ist in letzter Zeit stark gefallen – im Vergleich zu den letzten fünf Handelstagen um etwa ein Fünftel – und für das Jahr insgesamt etwa 35%. Bei solchen Bedingungen ist es natürlich möglich, dass eine Aktie mit hohem Renditepotenzial Probleme bekommt. Aber schauen wir uns die Situation an: Am Tag vor dem Verkauf der Anleihen hat das Management von Redwood…Die Quartalsdividende betrug 0,18 Dollar.Der Preisverlauf hängt von der Finanzierung selbst ab. Wenn ein Unternehmen konvertierbare Anleihen ausgibt, setzen die Banken, die diese Anleihen vergeben, in der Regel Hedge-Maßnahmen durch – indem sie die Aktien des Unternehmens verkaufen. Die eigene Pressemitteilung des Unternehmens bestätigte außerdem die Rückkäufe der Aktien.Gleichzeitig mit den PreisenDas könnte den Handelspreis beeinflussen.

Das ist ein mechanischer Druck durch die Umstrukturierung der Kapitalstruktur – nicht ein Zeichen dafür, dass das Einnahmemodell diese Woche versagt hat. Die Dividenden wurden bestätigt, und das Unternehmen nutzt die Einnahmen dazu, seine Zinskosten zu senken und seine Laufzeit des Anleihenvertrags zu verlängern. Ein Unternehmen, das seine Dividenden kürzt, lässt nicht gleichzeitig die Auszahlungen unverändert und zieht seine eigenen Schulden ab.

Was bedeutet das für einen Einkommensinvestor?

Indem man zurücktritt, wird der Austausch von einer Entscheidung zu etwas, das eher als „Hauptthema“ betrachtet werden kann. Die Beteiligung an Redwood bedeutet, ein Einkommen von 20% in Kauf zu nehmen – ein Einkommen, das nur teilweise ausgewiesen wird. Es handelt sich dabei um ein Portfolio, das die Firma noch abbaut. Der Aktienkurs hängt außerdem von den Finanzierungsmechanismen ab. Das ist keine solide Grundlage für einen Rentenplan – es handelt sich vielmehr um ein risikoreiches Geschäft, bei dem es darum geht, ob die Managementfähigkeit besteht, Kapital von den verlustreichen Vermögenswerten in die Hypothekenplattformen zu verlegen. Die Reinvestitionslogik – dass niedrigere Preise mehr zukünftiges Einkommen bringen – gilt nur dann, wenn man glaubt, dass diese Umwandlung tatsächlich stattfindet.

Die Entscheidung bezüglich der Anlageposition ergibt sich daraus. Betrachten Sie Redwood als spekulativen Einkommenspunkt – mit einer Größe, sodass ein Rückgang nicht schaden würde. Es handelt sich dabei nicht um eine Position, die dazu dient, Ihr Leben finanziell zu unterstützen. Die einzige Bedingung, unter der sich die Situation ändern könnte, liegt in einem einzigen Wert: ob die konsolidierten Verteilungsergebnisse wieder über dem Dividendenwert liegen. Bis dahin ist das 20-prozentige Rendite wirklich Geld, das heute auf Ihr Konto fließt. Doch es handelt sich dabei um einen Ausgabepunkt, den das Unternehmen teilweise aus seinem eigenen Wachstum finanziert – und der Markt verlangt für genau diese Unsicherheit den vollen Preis.