Wie man die 6-Wochen-Ergebnisberichte von Opendoor liest: Schauen Sie auf die Lagerbestände.

Öffnen Sie zunächst Opendoor’s Q2-Bericht, anschließend das Telefonat im September. Die Hauptzahlen, die Sie sehen werden, sind…„6–8 Wochen“ Verzögerung der Gewinne, die~48% Rückgang gegenüber dem letzten JahrDie frischen Produkte kosten etwa 3 Dollar pro Stück – doch das ist nur dann sinnvoll, wenn man eine Frage stellt: Wie schnell bewegt sich die Bestandsverfügbarkeit? Denn Opendoor ist keine Softwarefirma mit Problemen bezüglich der Marge. Es handelt sich dabei um ein Unternehmen, das mit dem Zeitpunkt der Lagerhaltung zu tun hat.

Das ist der Mechanismus, durch den ein zwei-monatiger Verzug mehr wert ist als eine einzelne Tagesangabe im Kalender. Opendoor kauft ein Haus, hält es, verkauft es dann wieder. Dabei wird ein „Umsatzmarge“ berechnet – der Verkaufspreis minus die Kosten, die er bezahlt hat, abzüglich Reparatur- und Betriebskosten. Diesen Gewinn kann Opendoor nur nutzen, wenn das Haus vor den Betriebskosten verkauft wird. Im zweiten Quartal…Der Beitragseinnahmenanteil betrug 5,8%.Und die Telefone des Unternehmens hörten nicht auf zu klingeln – es kaufte 4.378 Häuser und unterzeichnete die Verträge.6.908 Übernahmeverträge – das höchste Ergebnis seit 2022Nach einem Jahr, in dem das vorherige Team fast nichts gekauft hatte, konnte die Verkaufsebene nicht mithalten – sie war einfach nicht in der Lage, genügend Produkte zu verkaufen.Verkauft wurden 2.339 Haushalte.Also lädt die Inventarliste schneller, als sie gelöscht wird.

Das ist die Beobachtung. Der Grund dafür, dass die Verzögerungen so aussehen: Es handelt sich dabei um ein Geschäft, bei dem Wochen den Erfolg beeinflussen. CEO Kaz Nejatian, der im letzten Jahr an die Leitung kam, sagte diese Woche den Investoren, dass Opendoor noch nicht das Niveau des adjustierten Nettoeinkommens erreicht hat. Dadurch wird der Beginn der 12-monatigen Profitabilitätsperiode vorverlegt.In sechs bis acht WochenIn diesem Quartal. Die von ihm angegebene Ursache ist es wert, dafür bezahlt zu werden: eine „starke Abwärtsbewegung im Immobilienmarkt Ende August“. Er bezeichnete diese Situation als eine der schlechtesten Immobilienzeiten der letzten Jahre.Die Hypothekenzinsen für 30 Jahre steigen auf 6,71%.Das ist der höchste Wert seit 13 Monaten. Der Cashflow aus Immobilienverkäufen hat sich verlangsamt, und die Anzahl der Immobilien, die nicht auf dem Markt sind, blieb hoch. Wenn eine Immobilie auf dem Markt steht, führt jede weitere Woche auf dem Markt zu Kosten, die im Modell nicht berücksichtigt wurden. Der Zeitpunkt des Verzögerungseffekts wird durch das Modell selbst angegeben.

Hier ist die aufrichtige Veränderung, die dahintersteckt. Nejatian hat nicht einfach nur eine Abweichung von der Strategie angekündigt – er lehnte die Strategie ab, die diese Abweichungen verursacht hat. Die bisherige Strategie sah vor, die Immobilien länger zu halten, um die Marge prozentual zu schützen. Er änderte diese Strategie und sagte, dass das alte Verhalten nicht mehr gültig sei.Die Beibehaltung der Margin-Zahlen auf Kosten des Verfallens des Lagerbestands hat das Unternehmen geschwächt.Und jetzt wird die Geschwindigkeit als Priorität angesehen – auch wenn dadurch die Margen im jeweiligen Quartal beeinträchtigt werden.Zeit hat einen Preis.Das ist seine „ein-Satz-Wirtschaftswissenschaft“. Bevor man dies als Kapitulation betrachtet, muss man die Kostenseite der Wiederherstellung berücksichtigen: Die Betriebskosten pro Erwerbung.Von 8.400 auf 3.000 Dollar.Vor einem Jahr erhielt das Unternehmen 6.908 Verträge im Wert von 5 Millionen Dollar für Marketingaktivitäten. Im Jahr 2022 betrug der Umsatz bei ähnlichen Aktivitäten 81 Millionen Dollar. Die Differenz zwischen 81 Millionen Dollar und 5 Millionen Dollar ist genau der Bereich, in dem eine positive Entwicklung stattfinden soll.

Es gibt auch einen „Kissen“, den es zu erwähnen gilt – denn ein Unternehmen, das gegen eine „gefrorene Schreibfolie“ antritt, braucht so etwas. Mitte August hat Opendoor 650 Millionen Dollar an Zero-Coupon-Convertible-Anleihen mit Fälligkeit im Jahr 2030 bewertet. Zum ersten Mal in der Geschichte des Unternehmens wurde ein Teil der Einnahmen dazu verwendet…Kauft etwa 5% seiner Aktien zurück für 3,49 $ pro Aktie.Nach dem Rückkauf sowie den Hebelmaßnahmen kommen etwa 440 Millionen Dollar an Wachstumkapital auf das Bilanzbudget. Die Struktur ist so gestaltet, dass die Aktionäre das Kapital hauptsächlich übernehmen müssen.Es gibt keine Nettrohrung, bis der Preis auf 10,38 Dollar steigt.Das ist etwa 3x so viel wie der aktuelle Preis. Die Finanzierung bedeutet somit eine Art „Wette gegen die Verringerung des Wertes“ auf den heutigen Niveaus – und gleichzeitig eine Möglichkeit, einen größeren und schnelleren Bestand an Waren zu finanzieren. Das Unternehmen hat bisher noch nie einen GAAP-Gewinn erzielt. Dieses Geld ist also keine Garantie für einen Gewinn – es ist nur eine Art „Laufzeitreserve“.

Das bedeutet also die beiden Szenarien, die man gleichzeitig berücksichtigen muss. Bullish: Die Marge pro Haus ist zu steigen, die Kosten für den Erwerb sinken, das Geld wird für den Wiederaufbau verwendet und die Geschwindigkeit trägt direkt dazu bei, das Alternde Inventar zu beseitigen – also sind sechs Wochen ein positiver Faktor. Bearish: Die Führung hat die letzten zwei Quartale verkauft unter der Annahme, dass die Rentabilität nicht von positiven Marktverhältnissen abhängt. Sobald die Situation sich ändert, ändert sich auch alles. Das ist der Schwachpunkt des Modells. Die Daten, die die beiden Szenarien unterscheiden, sind nicht die Aussagen des CEOs – es handelt sich dabei um die Inventarveränderungen im nächsten Quartal: Ob die Verkäufe an Häusern mit den gekauften Häusern im Gleichgewicht bleiben, ob der Beitrag zum Umsatz stabil bleibt, wenn die Geschwindigkeit zunimmt, und ob der Anteil der Häuser, die länger als 120 Tage unverkauft bleiben, nahe dem Niveau bleibt.9% wurde im zweiten Quartal gedruckt..

Die Ablauffristen in diesen Spielplänen – diese Version des Setup-Systems – sind begrenzt: Schneller Umsatz, abgesichert durch eine „Dilution-Capped-Raise“-Strategie, mit dem Ziel, in den nächsten 12 Monaten ein positiver ANI-Wert zu erzielen – funktioniert nur, wenn die Hypothekenzinsen weiterhin nahe ihren 13-monatigen Höchstständen bleiben und die Verkäufe wieder abnehmen. Dann gilt die Aussage „Es braucht keine Unterstützung“ nicht mehr – das wird auch in der Realität so sein. Achten Sie jedes Quartal auf die beiden veröffentlichten Daten, insbesondere auf die Hypothekenzinsen. Lassen Sie nicht zu, dass der Aktienkurs von $3 oder die sechswöchentlichen Wettervorhersagen etwas darüber aussagen, was die aktuelle Situation tatsächlich ist.