Prologis: Raum zum Laufen – aber nicht unterbewertet.

Die Behauptung, dass Prologis „zu niedrig bewertet ist und noch viel Potenzial hat“, ist in gewisser Weise falsch – die beiden Aussagen sind umgekehrt angeordnet. Auf der Skala der Immobilieninvestmenttrusts wird Prologis tatsächlich richtig bewertet: Das Verhältnis zwischen dem Aktienkurs und den Cash-Einnahmen des Unternehmens sowie das Verhältnis zwischen der Unternehmenswerte und dem EBITDA. Prologis weist also einen Bonus auf – keine Reduzierung der Bewertung. Bei etwa 135 US-Dollar, nachdem der Höchststand in den letzten 52 Wochen bei fast 153 US-Dollar lag, beträgt der Aktienkurs etwa 21,5 Mal die jährlichen Core-Fonds-Einnahmen sowie etwa 29 Mal das EBITDA. Das sind Werte, für die der Markt bereit ist, ein Unternehmen zu zahlen, von dem er annimmt, dass es weiter wachsen wird – nicht die Preis, den man einem bereits unterbewerteten Vermögenswert zuweisen würde. Bevor man fragt, ob es noch Potenzial gibt, lohnt es sich, zu fragen, was der Aktie bereits bezahlt wird.

Worauf das „Raum zur Entfaltung“ tatsächlich beruht

Das Wachstumskonto ist keine „Geschichte“ – es hat eine finanzielle Basis. Im zweiten Quartal unterzeichnete Prologis…Eine Rekordzahl von 67 Millionen Quadratfußen an Leasingverträgen.Der Anteil betrug 95,5 % – das ist ein Anstieg gegenüber dem ersten Quartal – und wuchs weiter.Netto-Umsatz innerhalb des Geschäftsbereichs: 8,5 % nach Cash-BasisDie Mietzahlungen für die erneuerten Räume stiegen um mehr als ein Drittel auf einer effektiven Basis. Das UnternehmenSie haben zum zweiten Mal in diesem Jahr ihre ganzjährige Prognose für das Jahr 2026 angehoben.Der Core FFO steigt auf einen Wert zwischen 6,22 und 6,30 US-Dollar pro Aktie, während die Nettoerträge zwischen 4,40 und 4,55 US-Dollar liegen. Das bedeutet, dass das Unternehmen nicht mehr unter den Auswirkungen des Bautrübens nach 2022 leidet. Es befindet sich nun an einem Wendepunkt bezüglich der Wiedervermietung.Die Leerstelle in den USA beträgt 7,2%.Und die fallenden und europäischen Lücken werden noch größer.

Das ist der Teil des Titels, der besonders hervorsticht. Die Frage ist allerdings, wie viel das wert ist – schließlich enthält der Aktienkurs bereits diese Information.

Eine Auszahlung, die dazu führt, dass der Eigentümer weiterhin auf Wachstum setzt.

Der Dividend ist die einfachste Möglichkeit, den wirtschaftlichen Zustand eines REIT zu verstehen. Prologis zahlt etwa zwei Drittel seiner Kernmittel aus den Geschäften aus – etwa 4,16 Dollar pro Aktie, gegenüber den von Prologis angegebenen Kern-FFO-Werten von ca. 6,26 Dollar. Das ist ein gesundes und nachhaltiges Ausgabe-Risiko für einen REIT, der bereits seit 24 Jahren kontinuierlich Dividenden zahlt. Doch im Vergleich zum gemeldeten Nettoüberschuss bedeutet dieser Dividend mehr als 90 Prozent des Einkommens, das das Unternehmen nach GAAP erzielt. Der Unterschied besteht aus dem nicht-buchwirren Verlust, der es ermöglicht, dass die verteilbaren Cashmittel eines REIT das Buchgewinn betragen. Praktisch gesehen bedeutet das, dass die Aktionäre nicht nur eine Abzüge von den Einnahmen eines „billigen“ Vermögens erhalten – der Dividend ist hauptsächlich das eigene Einkommen, das behalten und sofort zurückgegeben wird. Jeder Dollar des Einkommens muss aus zwei Quellen stammen: aus dem Wachstum des Nettooperating Income und aus dem Bau neuer Immobilien.

Das ist eine faire Wette auf Prologis – schließlich ist das Bilanzbild dafür geeignet. Die Schulden sind zwar hoch, aber das macht nichts aus.Etwa 4,7 Mal das angepasste EBITDA.Mit einer gewichteten Durchschnittslaufzeit von fast 3,3 % war ein Großteil der Zinsen bereits vor dem Wechsel des Zinssystems festgelegt. Die Firma hielt diese Zinsen bei sich.Rund 7,6 Milliarden Dollar an verfügbarer LiquiditätIm letzten Quartal war der Kapitalkostenaufbau entscheidend für den Immobiliengeschäftsbetrieb. Ein Entwickler, der bei einer Rate von etwa 3% Geld leihen kann und dabei einen Preisvergleich von 15% bis 20% zum Ersetzungskostenniveau anwendet, kann so seinen Gewinn erzielen. Die Verwaltung berichtete, dass sie 1,8 Milliarden Dollar an Immobilien gekauft hat.Etwa um 20% günstiger im Vergleich zum Ersatzkostenpreis.Im Quartal ist das eine Art Anhäufung von Vermögenswerten – das ist also ein Vorteil für den Aktienportfolio. Es ist jedoch nicht ein Zeichen dafür, dass das Portfolio selbst unter seinem Wert handelt.

Der Teil, in dem der Markt sich möglicherweise irren kann

Das echte „Wildcard“ ist die Data Center-Plattform – deshalb verdient die Premium-Multiplikation eine zweite Betrachtung, anstatt ein automatischer Erfolg. Prologis kontrolliert Land, Energieressourcen und industrielle Entwicklungsmöglichkeiten, die Big Tech nicht so schnell nachbilden kann. Es bietet also eine echte Chance.Mehr als 10 Gigawatt an EntwicklungskapazitätIn den nächsten zehn Jahren bleiben die Datencenter noch immer nur…Etwa 2 Prozent der vermietbaren FlächeEs handelt sich also um eine Option für zukünftige Cashflows im Bereich des Logistikgeschäfts – es lohnt sich, dafür zusätzliche Kosten zu bezahlen, wenn das Projekt in geordnetem Tempo vorankommt und die Verwaltungsaufgaben erfolgreich umgesetzt werden. Doch wenn das Projekt aufgrund von Genehmigungsproblemen oder Problemen mit der Energieversorgung nicht vorankommt, ist es nutzlos.

Die ehrliche Bewertung ist also nicht, dass der Titel falsch ist – sondern dass er die Position falsch beschreibt. Es handelt sich dabei nicht um einen unterbewerteten Vermögenswert mit einem Sicherheitsmarge, die man noch ausnutzen kann. Es ist vielmehr ein dauerhaftes, gut finanziertes Unternehmen, das zu einem wachsenden Preis gehandelt wird. Der Kauf zu 135 Dollar bedeutet eine Entscheidung, für eine überdurchschnittliche Wachstumsrate in denselben Geschäftsbereich einen vollen Multiplikator zu zahlen – und außerdem eine fast kostenlose Option auf die Data-Center-Investitionen. Die Dividende bringt dir etwa zwei Drittel des Cashflows, während du wartest. Prologis ist also ein legitimer Anlageobjekt für eine Einkommens- und Zinskomponenten-Portfolio. Doch es ist nicht das „Geschäft“, das die Präsentation verspricht – der Raum zum Betrieb ist tatsächlich vorhanden, aber der Preis verlangt, dass man den größten Teil der Kosten bereits im Voraus bezahlt.