Der Krieg um die private Verkaufsaktionen ging nie um die Verkäufe selbst.

CompassLegt seine Klage gegen Zillow im März 2026 ab.Das war der Schlagzeileinhalt. Das Interessante ist, dass Compass anscheinend nicht mehr davon profitieren will.

Während die beiden Unternehmen vor Gericht waren wegen etwas, das als „privater Verkauf“ bezeichnet wird – also Häuser, die an Käufer verkauft werden, bevor sie auf den öffentlichen Verkaufsplattformen angezeigt werden – wechselte Compass von der Nutzung eines geschlossenen Netzwerks für solche Verkäufe zu einer Methode, bei der die Häuser über die „Coming Soon“-Kanäle verkauft werden. Dies entspricht technisch gesehen den Vorgaben von Zillow. Es ist, als wäre es um die Frage gegangen, ob eine Tür verschlossen ist – und eine Seite hat einfach das Schloss durch einen Türsteher ersetzt.

Das ist wichtig, denn der Krieg um die privaten Angebote ist keine Debatte über Transparenz für Verbraucher. Es handelt sich dabei um einen Kampf um die Kontrolle darüber, wer den ersten Blick auf ein Haus erhält, das zum Verkauf steht. Diese Kontrolle ist im Moment das wertvollste Asset im Immobilienmarkt.

So funktioniert die Listung von Daten im Immobilienbereich – und warum das so wichtig ist.

Wenn ein Verkäufer ein Haus anpreist, wird diese Anzeige in den Multiple Listing Service – MLS – eingetragen. Der MLS ist im Grunde eine regionale Datenbank, die von lokalen Immobilienvereinigungen betrieben wird. Die Daten des MLS werden anschließend an alle Webseiten für Verbraucher weitergeleitet: Zillow, Realtor.com, Redfin usw. Dieses gesamte System basiert auf einem einzigen Prinzip, das seit 2020 in der Clear Cooperation Policy der National Association of REALTORS festgelegt wurde: Man darf ein Haus nicht öffentlich anpreisen, ohne es innerhalb eines Geschäftstages im MLS zu veröffentlichen.

Diese Regel gibt es, weil die Darstellung von Daten das Lebenselixir der Branche ist. Käufer müssen die Waren sehen können. Verkäufer brauchen Anzeigenplätze. Und die Plattformen, die diese Daten zusammenfassen – vor allem Zillow – benötigen Vollständigkeit, denn ihr gesamtes Einnahmemodell hängt davon ab. Zillow erzielt den größten Teil seiner Einnahmen durch Werbung für „Premier Agents“: Die Agenten zahlen dafür, dass sie auf der Seite mit den Immobilienangeboten als prominentes Element erscheinen. Mehr Angebote → mehr Käufern → mehr Verkäufe. Zillow besitzt die Daten nicht selbst – es ist lediglich eine Nutznießerin der Daten, die von anderen kontrolliert werden.

Compass ist ein Brokerunternehmen – keine Datenplattform – und hat einen Weg gefunden, um die Anzeigeninformationen vor diesem „Pipeline“ zu schützen, zumindest vorübergehend. Diese Strategie nennt man „Private Exclusives“. Es handelt sich dabei um ein dreistufiges Marketingprozess. Stufe eins: Die Immobilienanzeigen erscheinen nur auf Compasses privater Netzwerk, und sind für Compass-Agenten sowie ihre Käufer sichtbar. Stufe zwei: „In Kürze“ – die Anzeigen werden angekündigt. Stufe drei: Schließlich kommt das MLS zum Einsatz.

Der wirtschaftliche Anreiz ist nicht schwer zu verstehen. Wenn die Brokerage das erste Mal, bei dem ein Haus angeboten wird, die Kontrolle über den Prozess hat, dann sind die eigenen Agenten die ersten, die Käufer finden. Wenn dieselbe Brokerage sowohl den Käufer als auch den Verkäufer vertritt – was die Branche als „Double-Ending“ bezeichnet – dann erhält sie den vollen Provisionbetrag, anstatt ihn mit einer anderen Firma aufzuteilen. Die private Anzeige bleibt dabei innerhalb des Netzwerks einer einzigen Brokerage, was es viel wahrscheinlicher macht, dass „Double-Ending“ stattfindet, als wenn die Anzeige auf den offenen Markt geht.

Zillow reagierte, indem sie die Listing Access Standards entwickelte. Die Regel ist einfach: Wenn eine Anzeige mehr als einen Tag lang öffentlich angeboten wird, ohne dass sie auf der MLS-Liste steht, wird Zillow diese Anzeige nicht anzeigen. Das ist alles. Im Jahr 2025 klagte Compass gegen diese Regel, da sie als Verstoß gegen das Kartellgesetz angesehen werden könnte – und dazu diente der Schutz von Zillows Dominanz. Ein Bundesrichter in New York…Die Anfrage von Compass bezüglich einer vorläufigen Verfügung wurde im Februar 2026 abgelehnt.Es wurde festgestellt, dass Compass keinen Monopolanspruch auf die Online-Haussuche von Zillow hatte. Deshalb legte Compass im März freiwillig den Rechtsstreit nieder.

Aber anstatt aufzugeben, ging Zillow in den Angriff über. Im Mai 2026 reichte Zillow eine Klage ein.Seine eigene Bundesantitrustklage – diesmal gegen Compass und MRED.Die Anwälte aus der MLS-Region um Chicago behaupten, sie hätten gemeinsam versucht, Zillow den Zugang zu allen Anzeigeninhalten in Chicagoland zu beschränken – vorausgesetzt, Zillow stimmte zu, die privaten Anzeigen von Compass landesweit anzubieten. Ein Bundesrichter in Illinois…Im späten Mai wurde Zillow eine vorläufige Verfügung erteilt.Es wurde angeordnet, dass MRED tausende von Angeboten auf Zillow wiederherstellen soll. Der Rechtsstreit ist noch nicht abgeschlossen.

Das Lustigste an dieser Geschichte ist, dass während all dem geschehen war, wurde von Compass aufgehört zu kämpfen – wegen des Mechanismus, der das alles auslöste.

Compasses private-exklusives Programm war der ursprüngliche Kampfplatz. Aber Compass tat es still…Der Fokus liegt auf den Listen mit „Bald verfügbar“.– Eine Kategorie, die innerhalb des MLS-Frameworks existiert – daher ist sie technisch gesehen auf Zillow sichtbar.Zusammen mit Rocket Companies hat das Unternehmen seine Produkte, die bald verfügbar sein werden, auf Redfin.com veröffentlicht.Mit der Möglichkeit, Hunderttausende weitere Angebote über diesen Kanal auf den Markt zu bringen.

Es handelt sich dabei um denselben Grundmove, nur wird er über eine andere „Leitung“ ausgeführt. Das Angebot für die Käufer bei Compass wird weiterhin vor dem breiten Markt veröffentlicht. Dadurch wird die Anzahl der Konkurrenzangebote in der Anfangsphase reduziert. Es erfüllt außerdem die Regel von Zillow bezüglich des „Coming Soon“-Angebots – denn „Coming Soon“ gilt als Angebot, das auf der MLS-Liste steht.

Die offizielle Beschreibung besagt, dass Compass den Verkäufern mehr „Wahl“ bei der Vermarktung ihrer Häuser gibt. In der Praxis ist es jedoch eine Möglichkeit, den Zugang zu dem Angebot an Waren zu konzentrieren und beide Seiten des Transaktionsprozesses abzudecken. Die rechtlichen Regeln haben sich geändert – die Anreize jedoch nicht.

Wer gewinnt also in dieser Struktur? Die finanziellen Daten aus ihren letzten Quartalen geben die Antwort – und das ist nicht das, was das Marketingteam von Zillow bevorzugen würde.

CompassEr beendete den Kauf von Anywhere Real Estate.Der Eigentümer von CENTURY 21, Coldwell Banker, Better Homes and Gardens, Sotheby’s International Realty und weiteren Unternehmen kaufte das Unternehmen im Januar 2026 für etwa 1,46 Milliarden US-Dollar. Das zusammengefasste Unternehmen berichtete…Q2-Umsatz: 4,3 Milliarden DollarDas Unternehmen hat im Vergleich zum Vorstandsjahr um 109% zugelegt – also 14,3% auf Pro-forma-Basis. Der GAAP-Umsatz betrug 92 Millionen Dollar, und der freie Cashflow lag bei 180 Millionen Dollar. Das Unternehmen erreichte die gesamten Kostensynergienziele für das erste Jahr mit 300 Millionen Dollar bereits fünf Monate früher als geplant. Insgesamt werden 83.000 Agenten betreut, und im Quartal wurden 153.000 Brokertransaktionen abgewickelt – gegenüber einem Markt, der um 3,5% wuchs.

In der Zwischenzeit berichtete Zillow.Die Umsatzleistung in Q2 betrug 772 Millionen Dollar – ein Anstieg von 18% im Vergleich zum Vorjahr.Mit einem EBITDA-Margin von 23 % – aberEin Nettoverlust von 4 Millionen Dollar für den Quartal.Für den gesamten ersten Halbjahr 2026 erzielte Zillow ein Nettoeinkommen von 42 Millionen Dollar. Der Aktienkurs ist seit Anfang des Jahres um etwa 49 Prozent gefallen – von einem Höchstwert von fast 94 Dollar in den letzten 52 Wochen auf heute etwa 35 Dollar.

Diese Abweichung ist kein Zufall. Die Aktien von Zillow wurden nach den Quartalszahlen im Februar 2026 stark beeinträchtigt.Steigende rechtliche Kosten aus den Antitrust-KämpfenDie von den Analysten erwarteten Ergebnisse sind niedriger als erwartet. Zudem gibt es Bedenken bezüglich des strukturellen Modells des Unternehmens – schließlich muss dieses Modell auf Daten basieren, und es gibt einige Herausforderungen, mit denen das Unternehmen nicht einfach umgehen kann. Compass hingegen ist eine Brokerfirma mit echten Transaktionsmärkten, einer wachsenden Marktposition und solchen Cashflows, die es ermöglichen, rechtliche Auseinandersetzungen zu bewältigen und weiterhin zu wachsen.

Die Bewertung zeigt die Asymmetrie auf. Zillow wird etwa 2,8-mal so hoch bewertet wie die vergangenen Umsätze. Compass wird hingegen nur etwa 0,8-mal so hoch bewertet – doch er generiert erhebliche freie Cashflows. Er verfügt über 694 Millionen Dollar an Bargeld und ist auf dem Weg, in den nächsten drei Jahren 500 Millionen Dollar durch Synergien bei der Integration von Anywhere zu erzielen. Auf der Basis von EV/EBITDA liegt Zillow bei 27-mal, während Compass bei 117-mal liegt. Das hohe Multiplikatorniveau spiegelt die schuldenlastige Übernahme wider. Doch die Entwicklung beider Unternehmen ist unterschiedlich.

Es gibt eine tiefere strukturelle Frage für die Investoren – und es geht um das, was Zillow eigentlich ist.

Zillow präsentiert sich als Marktplatz. Doch es besitzt keine Immobilien. Es besitzt auch keine Anzeigen. Es beschäftigt keine Agenten, die die Transaktionen abschließen. Die Daten der Anzeigen werden von regionalen MLS-Organisationen vermietet – diese sind eigentlich gemeinschaftliche Unternehmen, die von den Brokern gehalten werden. Der Hauptumsatz von Zillow entsteht durch den Verkauf von Leads an die Broker, die diese MLS-Daten verwalten.

Das ist ein Mietmodell, das als Plattform verkauft wird.

Der Krieg um die private Listings machte diese Schwäche sichtbar. Als Compass anfing, die Listen zu verstecken, konnte Zillow die Daten nicht mehr abrufen – egal wie viele Nutzer es hatte. Und als MRED drohte, den gesamten Datenfluss für Chicago zu unterbrechen, musste Zillow – das größte Immobilienportal für Verbraucher im Land – eine gerichtliche Anordnung beantragen, um seine Listings wieder zu erhalten.

Zillows Antwort besteht darin, Produkte zu entwickeln, die das Vorlaufbestand vor dem Eintreten in den MLS marktschreiben können. Damit positioniert sich Zillow als Alternative zu Compass’ geschlossenen Netzwerken – mit mehr Transparenz. Doch diese Produkte erfordern von den Maklerfirmen eine freiwillige Teilnahme. Das bedeutet, dass Zillow weiterhin auf Partnerschaften setzt, die sie nicht kontrollieren kann.

Währenddessen baut Compass seine eigene Vertriebsstruktur auf. Compass.com ist eine wichtige Plattform für Immobilienverkäufe. Das Unternehmen setzt seine Technologieplattform auch bei nicht-internen Agenturen ein und plant, bis 2027 seine Filialnetzwerke auszuweiten. Es handelt sich dabei nicht mehr nur um eine Brokerage – sondern um eine Plattform, die versucht, am Ende des Prozesses tatsächlich die Verhandlungen selbst zu kontrollieren.

Was die Investoren wirklich interessiert, ist nicht, welche Firma den Prozess gewinnen wird. Vielmehr geht es darum, dass der Datenstrom zwischen Verkäufern, Käufern und Agenten sowie Plattformen – also das „unsichtbare System“, das diese miteinander verbindet – neu gestaltet wird. Die Frage bezüglich des Eigentumsstatus ist noch nicht geklärt.

Compass hat gezeigt, dass man, wenn man genügend Beziehungen zu Agenten sowie genügend Marken kontrolliert, alternative Kanäle für die Anzeige von Inventar schaffen kann. Zillow hat hingegen gezeigt, dass man, wenn man genügend Käufertourismus kontrolliert, Regeln festlegen kann, was angezeigt werden soll. Doch keine der beiden Unternehmen besitzt vollständig die Verteilungsrechte der anderen. Beide investieren außerdem viel Geld in rechtliche Auseinandersetzungen – doch diese könnten den endgültigen Ergebnis nicht bestimmen.

Für Zillow besteht das Risiko, dass die von ihnen genutzten Marktinformationen immer mehr fragmentiert werden – die Makler leiten das Inventar vor dem Marktstart über private oder „Kommt bald“-Wege weiter. Für Compass besteht das Risiko durch die Integration der Anywhere-Akquisition sowie die regulatorischen Anforderungen. Das Unternehmen musste allein in der ersten Hälfte des Jahres 2026 bereits 7 Millionen Dollar an Rechtsstreitigkeiten bezahlen.Eine weitere Antitrust-Klage gegen die FTC steht ebenfalls bevor..

Die Aktienkurse spiegeln bereits einen Teil davon wider: Zillow hat im letzten Jahr einen Rückgang von 49%, während Compass nur einen Jahresrendite von 28% erzielt hat. Doch die Frage ist, ob der Markt die richtige Version der Zukunft bereits berücksichtigt hat. Wenn die Broker weiterhin ihre eigene Verkaufsstrategie entwickeln, dann wird Zillows Geschäft mit der Erzeugung von Anfragen langfristig unter Druck geraten. Wenn die Regeln bezüglich der Transparenz bei Verkäufen bestehen bleiben, könnte Zillows Macht bei der Festlegung von Regeln stabiler sein, als der Preis vermuten lässt.

Der Krieg um die privaten Listings geht nicht um die bloße Auflistung der Produkte. Es geht vielmehr darum, wer als Erster Zugang zu diesen Produkten bekommt – und die finanziellen Folgen dieses Zugangs werden gerade in diesen Aktien berücksichtigt.