Der Preis für reine Kredite

Der Immobilienmarkt in Amerika geht in das schlechteste Jahr der letzten drei Jahrzehnte.Die Verkäufe von Einfamilienhäusern sind im August wieder zurückgegangen.Im Jahresvergleich beträgt das Ergebnis 3,98 Millionen. Die Analysten von Capital Economics schätzen, dass das gesamte Jahr etwa vier Millionen betragen wird.Schwächste Jahresentwicklung seit 1995Die üblichen Schuldner erhalten die Schuld: Die Hypothekenzinsen liegen bei fast 7 %, die Preise bleiben konstant hoch, und die Verkäufer sind an 3%-Kredite gebunden.Eine Studie, die dieses Jahr von den Pew Charitable Trusts veröffentlicht wurde.Es wird argumentiert, dass ein ruhiger Schuldner einen gleichen Anteil erhalten sollte – nämlich das Kreditvergabssystem selbst, das jetzt verlangt, dass Hauskäufer eine bestimmte Sicherheit bereitstellen müssen.KreditvergangenheitUnd es ist so weit von seinem ursprünglichen Zweck nach dem Unfall entfernt worden, dass es regelmäßig die Kreditnehmer abweist, die sicherlich zurückzahlen würden.

Eine Punktzahl wird zu einer Wand.

Laut Pew ist der Aufruhr auf dem Immobilienkreditmarkt in Amerika jetzt um eine einzige Zahl organisiert. Der durchschnittliche neuer Kreditnehmer im Jahr 2024 hatte eine…Kreditwürdigkeitswert von 742 – 29 Punkte höher als der Durchschnitt bei amerikanischen Verbrauchern.zwischen 2005 und 2024 betrug der Anteil der Kredite an Kreditnehmern mit einer bestimmten Note600–699 sank um 13,3 Prozentpunkte.22,3 %. Die Ablehnung ist der Standardwert unter 620.Zwei Drittel der Bewerber werden abgelehnt.– Und bleibt auch für die „anständigen“ Menschen steif.Einer von fünf Kreditnehmern mit einem Score von 680–719 wird abgelehnt.Der Kontrast zur Anarchie während des Booms ist offensichtlich. Vor dem Zusammenbruch…Kredite, für die kaum oder gar keine Einkommensnachweise erforderlich waren, machten mehr als ein Drittel des Marktes aus.Heute liegt diese Quote fast bei null. Ein Kreditnehmer wird nun tatsächlich anhand einer Zahl beurteilt – einer Zahl, die das Alter, das Einkommen und das angesammelte Vermögen belohnt. Das sind genau die Eigenschaften, die die jüngsten und am wenigsten finanziell abgesicherten Käufer noch nicht besitzen.

Das Risiko, das nicht mehr existiert

Die Strenge war, nach ihrer eigenen Logik gesehen, ein Triumph. Nach dem Subprime-Katastrophen haben die Federal Reserve sowie die von der Regierung unterstützten Hypothekenunternehmen Fannie Mae und Freddie Mac das Underwriting neu gestaltet – auf der Grundlage des Risikos eines weiteren Zusammenbruchs.Die Kriminalität ist auf einem Niveau, das seit einem Vierteljahrhundert am niedrigsten ist.Und die Sollraten sind so gering, dass sie fast theoretisch sind. Hier setzt die Analyse an: Diejenigen, die von den Krediten ausgeschlossen werden, sind laut den jüngsten Marktdaten im Grunde genommen sicher. Diejenigen mit einer Bonität von 620–700…Es gab eine Zahlungsverweigerung in einem Alter von 10,1 Prozent pro Generation.Bei den Krediten, die Fannie und Freddie tatsächlich im Jahr 2020–2024 erworben haben, lag der Anteil an solchen Krediten bei 0,1%. Die Katastrophe, die die Maßnahmen zur Eindämmung dieser Situation rechtfertigte, ist für diese Gruppe praktisch verschwunden.

Sicherlich verdient die Prudence ihre Verteidigung. Der 30-jährige Festzins-Hypothekengesuch ist eine große, implizite Regierungsförderung. Ein einzelner Schadensfall kann zehn Jahre guten Verhaltens zerstören. Die Aufsichtsbehörden haben alle Gründe, diese Förderung sorgfältig zu verteilen. Das Problem ist jedoch, dass die Anreize unausgewogen sind. Ein schlechter Kredit ist ein Skandal mit einem konkreten Schuldigen; ein Unternehmer, der stillschweigend abgelehnt wird, bleibt eine abstrakte Größe. Von den Hypothekenverträgen aus den letzten Jahren…Etwa neun von zehn wurden durch föderale Vorschriften bestimmt.Oder die automatische Bewertung durch Fannie, Freddie und die Bundesbehörden. Die Kreditstandards sind somit eine politische Entscheidung – nicht ein Marktresultat. Die Politik zeigt nur einen Weg. Keine Regulierungsbehörde wird gelobt, weil sie den Zugang zu Krediten erweitert; viele Kreditbeamte werden hingegen entlassen, nur wegen eines einzigen Scheiterns.

Niemand profitiert davon, etwas loszulassen.

Diese Seitenlast hat Konsequenzen für bestimmte Gruppen. Die ausgeschlossenen Gruppen sind junge Menschen aus ländlichen Gebieten, Minderheiten sowie Selbstständige – genau die Gruppen, denen die föderale Wohnungspolitik verspricht, dass sie bedient werden sollen. Die Folge ist keine abstrakte Sache, die man einfach ignorieren kann. Die Verkäufe werden von beiden Seiten belastet: Die Verkäufer beharren auf billigen Krediten, die sie nicht aufgeben wollen, während die Käufer vor einer Kreditwürdigkeitshürde stehen, die durch keine Zinssenkungen überwunden werden kann. Die Zinsen steigen, und zwar stetig – ohne dass etwas dagegen getan werden kann.Der Benchmark für die 30-jährige Festverzinsung erreichte im September 6,76%.Das ist der höchste Wert seit über einem Jahr – es gibt auch Prognosen, dass der Wert über 7% liegen könnte.

Für einen Investor bedeutet das eine neue Sichtweise auf den Immobilienzyklus. Die traditionelle Ansicht – dass eine Änderung seitens der Federal Reserve die gebundene Nachfrage freisetzen würde – beschreibt nur die Angebotsseite des Problems. Pews Belege deuten darauf hin, dass die Nachfrage durch die Kreditstandards begrenzt wird – und niemand in Washington erhält eine Belohnung dafür, dass die Kreditbedingungen gelockert werden. Daher werden die Aktien, die mit dem Immobilienmarkt zusammenhängen, für einen langen Zeitraum preisgegeben. Das ist eine sinnvolle Entscheidung aus strukturellen Gründen – die wenig mit der Zentralbank zu tun haben. Die Variable, die tatsächlich die Situation ändern könnte – nämlich eine Lockerung der Kreditbedingungen – ist diejenige, die keine politische Unterstützung hat.

Amerika hat Sicherheit durch Zugang zu Finanzmitteln erworben. Es handelt sich dabei um ein logisches Geschäft – doch die Verhältnisse sind nicht ausgewogen: Die marginalen Kreditnehmer, die durch bestimmte Bedingungen ausgeschlossen werden, würden sicherlich nicht in Insolvenz geraten. Ein Markt, der nicht in die nächste Generation übergehen kann, wird starr bleiben. Der Preis für reines Kreditwesen wird mit der Stabilität eines gefrorenen Immobilienmarktes bezahlt – und die Jugendlichen zahlen diesen Preis zuerst.