Die neue Feiertagsmarke der Postdienstleistung – und die Aktien, die darauf hindeuten, dass sie niemals verschwinden werden.

Am 28. August gab die U.S. Postal Service bekannt, dass…Neunte Hanukka-Gedenkmarke: Eine dunkelblaue Dreidel gegenüber dem Türkisfarbenen Design – entworfen von dem Art Director der USPS, Antonio Alcalá.Es wird am 29. September in New Orleans ausgegeben werden. Es wird als „Forever-Stamp“ verkauft – zum Preis des aktuellen First-Class-Mail-Preises.Im Juli stieg der Wert wieder um 4 Cent, auf 99 Cent..

Zehn Tage zuvor berichtete dieselbe Agentur über eine…2,5 Milliarden US-Dollar Nettogewinnverlust im Quartal April–JuniEs wurde vorher gewarnt, dass das Unternehmen bis Anfang 2027 kein Geld mehr haben würde. Die gesetzlich vorgeschriebenen Kreditgrenzen betragen seit 1992 immer noch 15 Milliarden Dollar.

Man kann nicht in den Postdienst selbst investieren. Es handelt sich dabei um eine Bundesbehörde – keine gehandelte Firma. Doch es gibt ein börsennotiertes Unternehmen, dessen gesamtes Portfolio auf der Annahme beruht, dass die USPS diese Gebäude für immer benötigen wird.

Postal Realty Trust handelt an der New York Stock Exchange unter dem Symbol PSTL. Das Unternehmen besitzt…Mehr als 2.000 Postämter, Sortieranlagen und Industriegebäude in 49 Bundesstaaten.Und sie werden wieder an die Postdienstleistung vermietet. Über 99 Prozent des Portfolios sind bereits belegt. Der Aktienkurs ist im letzten Jahr um etwa 50 Prozent gestiegen – bisher sind es fast 47 Prozent. Der aktuelle Kurs liegt bei etwa 23,70 Dollar, und die Marktkapitalisierung beträgt etwa 718 Millionen Dollar.

Die Wachstumsgeschichte des Unternehmens ist einfach: Es kauft die Postgebäude an der letzten Meile von privaten Eigentümern und Familien – oft zu einem sehr günstigen Preis.Die Kapitalisierungsraten liegen bei fast 7,3%.Die Mieterträge sind vertraglich festgelegt und regelmäßig. Im zweiten Quartal 2026 lagen die Einnahmen bei 28,6 Millionen US-Dollar – das ist ein Anstieg von 22% gegenüber dem Vorjahr. Das Unternehmen hat seine Jahresüberschussprognose auf 1,41–1,43 US-Dollar pro Aktie erhöht – das entspricht etwa einem Wachstum von 8%. Es wird eine vierteljährliche Dividende von 0,245 US-Dollar pro Aktie ausgezahlt – im Jahresvergleich wäre das 0,98 US-Dollar pro Aktie. Bei der aktuellen Preisgestaltung ergibt sich ein Rendite von etwa 3,8%. Die Geschäftsführung hat bis Juli dieses Jahres Immobilien im Wert von 88 Millionen US-Dollar erworben. Die Prognose für das gesamte Jahr liegt nun bei 150–160 Millionen US-Dollar.

Das wäre eine interessante kleine Wachstumsgeschichte – wenn das Unternehmen seine Räumlichkeiten an verschiedene Kunden vermieten würde. Doch PSTL diversifiziert sich nicht. Die USPS ist nicht sein größter Kunde. Fast jeder Dollar des Umsatzes stammt von einer einzigen Organisation – und diese Organisation sagt dem Kongress, dass sie vor einer Liquiditätskrise steht.

Das ist die zentrale Spannung des Artikels: Die PSTL wächst, indem sie mehr von den Vermögenswerten kauft – doch der einzige Eigentümer dieser Vermögenswerte kann die Betriebskosten nicht alleine bewältigen, ohne Hilfe vom Kongress. Und es scheint, als würde der Markt diese Wachstumsprozesse weiterhin belohnen.

Um zu verstehen, warum das so ist, muss man den Mechanismus erkennen, der dazu führt, dass diese Anordnung funktioniert – und den Mechanismus, der sie zerstören könnte.

Der Mechanismus, der funktioniert, wird als „essentielle Dienstleistungspflicht“ bezeichnet. Die USPS ist gesetzlich verpflichtet, Post an jede Adresse in den Vereinigten Staaten zu liefern – insgesamt etwa 170 Millionen Zustellpunkte. Sie kann diese Einrichtungen nicht einfach einstellen, so wie eine Einzelhandelskette Geschäfte schließt, die nicht gut laufen. Wenn die Leitung der PSTL ihr Portfolio als „kritische amerikanische Logistikinfrastruktur“ bezeichnet, dann übertreiben sie dabei nicht für Marketingzwecke. Es handelt sich dabei um eine gesetzliche Vorgabe.

Die Mietverträge spiegeln diese Einschränkung wider. PSTL hat neue Mietverträge für den Zeitraum bis 2026 ausgehandelt – mit 10-jährigen Laufzeiten und einer jährlichen Anstiegstemperatur von 3%. Etwa 52% der Mieteinhalte werden im Jahr 2027 eine Anstiegstemperatur aufweisen – gegenüber 37% im letzten Jahr und nur 5% im Jahr 2023. Zwischen 2027 und 2030 wird 28% der Mieterträge nicht erneuert werden – das bedeutet, dass PSTL die Möglichkeit hat, einen großen Teil seines Portfolios zu neu bewerten, entsprechend den aktuellen Marktpreisen. Das nennt man „Mark-to-Market-Plus“-Ertrag – und das ist eine echte Quelle für zukünftigen Wert, falls die Verträge erneuert werden.

Das Mechanismus, der es zerstören könnte, ist viel einfacher: Was passiert, wenn der Mieter den Raum verkleinern muss?

Die USPS verliert seit Jahren mehr als 2 Milliarden Dollar pro Quartal. Der Umsatz mit Postsendungen, der ein Jahrhundert lang die Universalversandnetzwerke unterstützt hat, wurde durch E-Mail und digitale Kommunikation ersetzt – und das ohne dass sich diese Entwicklung rückgängig macht. Obwohl der Umsatz mit Paketen im letzten Quartal um 7,7% gestiegen ist, ist der Gesamtumsatz tatsächlich um 3,4% gesunken. Das bedeutet, dass die USPS die Preise erhöhen muss, um den Umsatz durch weniger Sendungen zu steigern. Der kontrollierbare Verlust für dieses Quartal betrug immer noch mehr als 1 Milliarde Dollar.

Wenn die USPS ihre Anzahl der Filialen reduziert – indem sie bestimmte Routen zusammenführt, ungenutzte Einrichtungen schließt oder Leasingverträge verändert – könnten die Immobilien von PSTL leer stehen. Ein Besetzungsgrad von 99,8 Prozent bedeutet, dass im Moment kaum etwas in Gefahr ist. Das bedeutet auch, dass kaum etwas getestet wurde. Wenn die Postdienstleister anfangen, die Leasingverträge massenhaft zu überdenken oder abzuschließen, wird das wiederkehrende Einkommen von PSTL zu einem Thema der Verhandlungen werden – und der Aktienkurs wird sich an diese neue Realität anpassen.

PSTL erkennt dieses Risiko direkt in seinen Berichten an, in denen die Beendigung der Mietverträge und die Finanzierbarkeit von USPS erwähnt werden. Doch diese Anerkennung ist keine Lösung für das Problem – die Strategie des Unternehmens, jeden Quartal mehr von denselben Risiken zu kaufen, ist ein Versuch, zu verhindern, dass das Risiko tatsächlich eintritt.

Es gibt noch eine zweite Risikofaktoren, die erwähnt werden müssen: die Bewertung des Unternehmens. Die PSTL wird mit etwa 50-fach den durchschnittlichen Gewinnen bewertet – das Forward P/E liegt bei etwa 82. Das EV/EBITDA-Multiple beträgt 17,5-fach. Das sind keine günstigen Bewertungen für ein REIT mit einer Schuldenlast von 361 Millionen Dollar. Der Aktienkurs hat seinen Premium erreicht, indem das Unternehmen stets die Erwartungen übertraf, die Mieterträge stiegen, es günstige Cap-Rates erzielte und die Nutzung der Immobilien stabil blieb. Doch dieser Premium berücksichtigt bereits die Jahre ohne Probleme in der Umsetzung der Geschäfte, erfolgreiche Leasingverlängerungen sowie keine wesentlichen Störungen durch die finanzielle Situation von USPS.

Eine Zahl verdeutlicht die Asymmetrie. Der gewichtete Durchschnittskostenniveau des Unternehmens liegt bei etwa 6%. Das Unternehmen erwerbt Immobilien zu einem Kapitalwert von etwa 7,3%. Der Unterschied ist gering – etwa 130 Basispunkte. Dieser Unterschied rechtfertigt die Akquisitionen, solange die Mietverträge bestehen und die Finanzierung weiterhin verfügbar ist. Doch dieser Unterschied geht verloren, wenn es zu einer Neubewertung kommt, zu einer Senkung der Mieten oder zu einem langen Leerstandszeitraum kommt. PSTL hat im zweiten Quartal allein durch sein „At-the-Market“-Angebotprogramm 47 Millionen US-Dollar an Eigenkapital eingesammelt. Zudem hat das Unternehmen weitere 48 Millionen US-Dollar durch Vorverhandlungen mit Käufern. Das Unternehmen finanziert seinen Wachstum durch den Verkauf mehr Aktien – dabei werden die bisherigen Inhaber geschwächt, obwohl der Aktienkurs steigt.

Was soll also ein Investor daraus schließen?

Der „Honest Bull“-Fall: Poststellen sind eine wichtige Infrastruktur, die durch gesetzliche Schutzmaßnahmen geschützt wird. Es ist unwahrscheinlich, dass die USPS tausende von Standorten schließen würde – denn das würde gegen die Verpflichtungen bezüglich des universellen Dienstes verstoßen und politische Konsequenzen mit sich bringen. Die Verlängerung der Mietverträge hat reibungslos abgelaufen, unter günstigen Bedingungen. PSTL versucht, einen fragmentierten Markt zu konzentrieren – ein Problem, mit dem allgemeine Vermieter nicht effektiv umgehen können. Die Wachstumsprognose, die Dividendenrendite sowie die Ankaufaktionen deuten darauf hin, dass es sich um einen kleinen Unternehmen handelt, das über nachhaltige Cashflows verfügt.

Die ehrliche Situation: Sie besitzen ein Gebäude, das von einem Mietvertrag verwendet wird. Dieser Mieter verliert jede Quartal 2,5 Milliarden Dollar und hat kein Geld mehr. Wenn der Mieter Kosten reduzieren muss, wird Ihr Gebäude zu einem der Elemente auf der Tabellenkalkulation. Ihre Aktien werden zu einem Preis gehandelt, der 50 Mal so hoch ist wie die Gewinne – das bedeutet, dass man davon ausgeht, dass nichts falsch läuft. Jeder wirtschaftliche Wachstumsschritt hängt von derselben Annahme ab: Dass die USPS diese Gebäude an diesen Standorten, zu diesen Mietpreisen, für immer benötigt. Das ist eine solide Annahme – aber keine sichere.

Der Stempel ist zwar eine kleine Einzelheit, aber er beschreibt das größere Bild. Die Postdienstleistung setzt ihre öffentliche Aufgabe fort – Feiertagsstempel, universelle Versandmöglichkeiten, kulturelle Sichtbarkeit – obwohl die finanziellen Verhältnisse der Postdienstleistung in die entgegengesetzte Richtung verlaufen. PSTL übernimmt die Einnahmequellen dieser Struktur und wandelt die öffentliche Verpflichtung in private Mieterträge um. Das ist eine clevere Struktur – und auch eine konzentrierte Struktur.

Investoren sollten einen gesetzlich geschützten Mietvertrager nicht mit einem kreditwürdigen Mietvertrager verwechseln. Die USPS kann möglicherweise niemals auf die Zustellung von Post verzichten. Auch könnte sie möglicherweise nie den erforderlichen Mietbetrag für so viele Gebäude übernehmen. Das Aktienkapital von PSTL hat das Recht zu steigen, wenn die Verträge erneuert werden und die Übernahmen das Portfolio erweitern. Es hat auch das Recht zu fallen, wenn die einzige Annahme – dass die Postbehörde diese Gebäude für immer benötigt – sich als falsch herausstellt.

Die wichtige Frage ist nicht, ob die USPS nächste Woche den Postversand erledigen wird. Vielmehr geht es darum, was passiert, wenn die Behörde beschließt, ihre Struktur zu überdenken. Das ist etwas, was die PSTL-Abteilung nicht bewältigen kann – und es ist auch das, was die dauerhafte Infrastrukturgeschichte von dem Risiko trennen wird, das in den Finanzen verborgen ist.