Der Büromarkt stirbt nicht – er teilt sich in verschiedene Gruppen auf. Und die Unterschiede zwischen diesen Gruppen bestimmen, wer überlebt.

Die Traueranzeige wurde vor Jahren verfasst. Heute spricht die Mehrheit der Menschen immer noch über Bürogebäude so: Der Remote-Arbeit-Modus hat das Gebäude zerstört; die Leerstandsquote liegt bei etwa 19%. Die gesamte Büroimmobilienklasse ist eine „Wertfalle“, die Einkommensinvestoren meiden sollten. Die Daten erzählen jedoch eine interessantere Geschichte: Der US-Büromarkt ist nicht mehr ein einzelner Markt. Er teilt sich in zwei Teile auf. Für alle, die BüroREIT-Aktien halten oder bewerten, entscheidet also die Hälfte der Aktien, ob der Dividendeneinkommen nachhaltig ist oder eine Falle.

Zwei Märkte, die hinter einer einzigen Ausfüllnummer versteckt sind.

Die etwa 19-prozentige Leerstelle in den nationalen Büroflächen ist tatsächlich vorhanden – doch sie ist nicht gleichmäßig verteilt. Die besten Büroflächen – die neuesten, am besten gelegenen und am besten ausgestatteten Gebäude – sind etwa 12,7 Prozent leer.Der Rückgang beträgt 80 Basispunkte pro Quartal – das ist der stärkste Anstieg seit 2018.Der Unterschied zwischen dem „Prime“-Status und allem anderen hat sich vergrößert.640 Basispunkte – das größte Volumen seit Erhebung der Daten.CBREs Sichtweise ist unpräzise bezüglich der tatsächlichen Ursache des Problems: Der Mangel an Angebot und Nachfrage ist nicht eine dauerhafte Abwärtsbewegung der Nachfrage, sondern vielmehr ein Überangebot an veralteten, funktional unbrauchbaren Gebäuden. Eine Schätzung besagt, dass…90 Prozent aller Büroplätze in den USA sind unbesetzt.Im untersten 30% der Gebäudemenge.

Die Aktienmenge schrumpft schnell. Seit 2024…Vier von fünf verfolgten Märkten haben weniger Bürobedarfe verzeichnet.Denn die Eigentümer zerstören oder verwandeln die alten Gebäude der Klassen B und C in Wohngebäude und andere Nutzungen.Zum ersten Mal seit dem Beginn der Erfassung durch CBRE im Jahr 1988 übertrifft die Abgabe von Immobilien an andere Parteien im Jahr 2025 die Anzahl der neu eingehenden Immobilien.Das ist eine bedeutende Veränderung: Der Überangebot an Büroimmobilien wird nun ausgeschöpft – während am oberen Ende fast keine neuen Gebäude gebaut werden.

Warum die Oberschicht die Mieten erhöhen kann, während die Unterschicht das nicht kann.

Hier zeigt sich wieder die Macht der Preisgestaltung. Die hybride Arbeitsweise hat die Nachfrage nach Büros nicht beseitigt – sie hat lediglich die Nachfrage auf weniger, aber besser ausgestattete Flächen reduziert. Unternehmen, die früher auf mehreren Etagen untergebracht waren, wollen jetzt ein einziges, hervorragend ausgestattetes Gebäude mit guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr – und sie werden dafür bezahlen. Trophäengebäude und Class-A-Gebäude…Der Durchschnittliche Mietpreis liegt etwa um 50% über dem von Klasse B.In den wichtigsten Märkten – in Houston beispielsweise werden die Mietpreise für exklusive Flächen angegeben.Rose wuchs im Jahresvergleich um 5,2 %, gegenüber 2,6 % für den Markt insgesamt.Die besten neuen Gebäude werden angeblich zu einem Preis, der fast 60 Prozent höher ist als die historische Norm von etwa 40 Prozent.

Die alten Gebäude haben solche „Hebel“ nicht. Eine 40-jährige Turm, die mit einer Flut von freien Wohnungen konkurriert, kann die Mietpreise nicht erhöhen, ohne den Mieter zu verlieren. Deshalb wirkt der „Preisbildungshebel“, nach dem ich in jedem Einkommensgeschäft suche, hier besonders stark. Die Gebäude, die vor den 1990er Jahren gebaut wurden, haben diese Probleme bereits erfahren.Rund 236 Millionen Quadratfuß negativen NachfragesignalsSeit der Pandemie haben die seit 2015 entstandenen Vermögenswerte etwa 127 Millionen an Wert hinzubringen. Der „Grundpanzer“ am Markt ist wieder aufgebaut worden – doch die Basis des Marktes wird immer weiter zerstört.

Die Erholung ist tatsächlich vorhanden – aber sie entsteht langsam von oben nach unten.

Die Grundlagen der Büroführung sind ein wichtiger Indikator für das Geschäftswachstum. Der richtige Raum ist wiederum ein Indikator, den jeder beobachten sollte. In Manhattan…Die maximale Leerstelle erreichte ihren Höhepunkt Ende 2022 – ein Jahr vor dem Gesamtbereich der Leerstellen.Weltweit kehrte die Premium-Standardsrate Ende 2024 zurück, nachdem der gesamte Markt sich verbessert hatte. CBRE erwartet, dass die Premium-Standardsrate wieder ansteigen wird.Zu Ende des Jahres 2027 wieder auf das Niveau vor der Pandemie.Und es wird argumentiert, dass die Strafmaßnahmen „in eine Kaskade“ übergehen werden und zu den nächsten Gebäudetypen führen werden, sobald die besten Flächen ausgegangen sind – historisch gesehen.Die Nachfrage überschreitet den Bereich, wenn die Leerstelle bei etwa 10–12 % liegt..

Behalten Sie die Bedenken bei – sie bestimmen schließlich den Zeitpunkt. Das ist eine These, keine Tatsache. Die Ergebnisse sind unregelmäßig.Die Leasingpreise liegen immer noch um etwa 21 Prozent unter den Vor-Corona-Normen. Städte wie Chicago und Washington, D.C. liegen damit weit zurück – mit einem Rückstand von 35–40 Prozent.San Francisco ist eine Ausnahme: Der Anteil der freien Flächen liegt immer noch bei fast 14,4%, obwohl die AI-Firmen aktiv Leerstand nutzen. Dieser Prozess funktioniert nur, wenn der Anteil der freien Flächen weiter abnimmt. Das ist die einzige wichtige Variable – es lohnt sich, sie im Ablauf zu überprüfen, anstatt sie einfach zu voraussetzen.

Welche Hälfte du besitzt, bestimmt den Dividenden.

Für einen Investor, der auf Einkommen ausgerichtet ist, ändert sich die Art und Weise, wie die Renditen von Office-REITs interpretiert werden müssen. Auf diesem Markt liegen die höchsten Renditen oft auf der falschen Seite des „Grenzpunkts“ – genau weil die Investoren die möglichen Verluste berücksichtigen. City Office ist ein Vermieter, der stark in den sekundären Rohstoffmärkten investiert. Die Aktien von Alexandria Real Estate hingegen gehören zu den Unternehmen im Bereich Life-Science-Office-Immobilien.Die Dividende wurde im Dezember 2025 um 45% reduziert, um etwa 410 Millionen Dollar zu sparen.Da die Nachfrage nach Lab abnahm. Die größte BüroREIT-Kompagnie in Kanada, Allied Properties…Die Einnahmen sind um 60% gesunken..

Sogar der Qualitätsleiter ist nicht immun. Boston Properties.Der größte öffentlich gehandelte Eigentümer von Premium-Class-A-Büros im Land.Sie hatte die Dividenden jährlich über einen Vierteljahrhundert lang erhöht.Im September 2025 wird der Preis um 29% gesenkt – auf 0,70 Dollar pro Quartal. Dadurch entstehen etwa 50 Millionen Dollar pro Quartal.Der Rückzug erfolgte als eine Art Neuausrichtung der Finanzierung – nicht als Zusammenbruch. Die Besetzungsrate im zweiten Quartal 2026 stieg.100 BasispunkteEs handelt sich dabei um eine starke Gateway-Markt-Leasing-Konstellation – doch es ist offensichtlich, dass die Qualität des Portfolios allein nicht ausreicht, um eine angemessene Rendite zu garantieren. Die Deckungssummen und das Bilanzverhältnis sind entscheidend. Boston Properties hat einen Netto-Schuldenstand von etwa 15,6 Milliarden Dollar; der Schuldenanteil zum Eigenkapital beträgt fast zwei zu eins – das Eigenkapital liegt bei etwa 8 Milliarden Dollar. Der freie Cashflow nach den Kapitalausgaben beträgt nur einige hundert Millionen Dollar.

Das ist die praktische Regel, die der zweistufige Markt vorgibt: Suchen Sie nach erstklassigen, kürzlich gebauten Immobilien mit echter Mietrendite. Doch prüfen Sie auch die Deckungsausübungsquoten und das Verschuldungsniveau genauso sorgfältig. Eine hohe Rendite bei einer Immobilie mit niedriger Rendite ist ein Warnsignal – nicht eine gute Angelegenheit. Eine mittlere Rendite bei einer Immobilie mit ausreichender Deckung und verhältnismäßig geringer Verschuldung ist ein besserer Risiko/Gehalt. Man akzeptiert dabei eine langsamere, zyklische Wiederaufnahme der Aktivitäten im Gegenzug für eine Dividende, die wahrscheinlicher überleben wird.

Der „Tod des Amtes“ war immer zu glatt. Der Markt teilt sich auf – die Nachfrage schrumpft und die Preismacht kehrt wieder an diejenigen zurück, die sie verdienen. Die Chance ist real, aber sie ist frühzeitig, unausgeglichen und mit hohem Risiko verbunden. Also sollten Sie die besten Positionen übernehmen, die Bilanz prüfen und sich auf die Volatilität im Rest des Prozesses vorbereiten.