Die hohen Gewinne von Nippon Prologis REIT sind größtenteils einmalige Erträge – was wirklich nachhaltig ist, ist etwas anderes.

Ein REIT-Guide, der seine Ausschüttungen um deutliche Zahlen erhöht hat, ist genau das, was ein Einkommensinvestor glauben möchte. Nippon Prologis REIT, der japanische Logistikunternehmer, der von Prologis kontrolliert wird, hat dies bereits Ende August getan – sie haben ihre Prognosen für den aktuellen sechsmonatigen Zeitraum angepasst und zudem eine Rückkaufaktion von etwa 10 Milliarden Yen pro Einheit genehmigt. Man sollte die Überschrift ignorieren – die Frage ist nicht, ob das gute Nachrichten sind, sondern wie viel von dieser Erhöhung tatsächlich ein nachhaltiger Schritt im Einkommensmotor darstellt und wie viel eher ein einmaliger Vorgang ist.

Beginnen wir mit der Zahl, die sich verändert hat. Am 28. August erhöhte Nippon Prologis REIT seine Prognosen für den Zeitraum bis zum 30. November auf 1.914 Yen pro Einheit – gegenüber 1.729 Yen. Der darauffolgende Zeitraum wurde somit auf 1.973 Yen angepasst, anstatt 1.940 Yen.Der erste dieser Sprünge beträgt etwa 10%.Es handelt sich um einen Schritt, der auf den ersten Blick so aussieht, als würde das „Rent-Maschinen-System“ nur eine höhere Geschwindigkeit erreichen. Tatsächlich ist das jedoch nicht der Fall.

Zwei Unternehmensaktionen haben die Arbeit übernommen – beide sind im Richtliniendokument erkennbar. Der REIT stimmte am selben Tag zu, Prologis Park Joso, eine Logistikanlage außerhalb von Tokio, für 8,7 Milliarden Yen zu verkaufen. Der Buchwert betrug dabei etwa 5,89 Milliarden Yen – das entspricht einem Gewinn von etwa 2,8 Milliarden Yen. Dieser Gewinn wurde in zwei Teilen im Oktober und Dezember ausgezahlt.Dieser Gewinn wird an die Anleger als überschüssige Cashverteilung ausgezahlt.Es handelt sich um eine einmalige Zahlung eines realisierten Kapitalgewinns – nicht um einen wiederkehrenden Einkommstitel, der nächstes Jahr erneut anfallen wird.

Die zweite Transaktion ist eine Art „Arithmetik in Form von Leistung“. Neben dem Verkauf hat das REIT auch die Reprivatisierung und Auflösung von bis zu 130.000 Investitionsunits genehmigt – das entspricht etwa 1,55% von den rund 8,39 Millionen verbleibenden Units.Ein Budget von 10.000 Millionen Yen und eine Ablaufzeit im November.Es ist bereits geschehen.In den ersten Tagen wurden 3.498 Stück für etwa 303 Millionen Yen zurückgekauft.Die Anzahl der Einheiten wird reduziert, und dasselbe Einkommen wird auf weniger Einheiten aufgeteilt. Dadurch sieht jede verbleibende Einheit besser aus. Ein Teil des „Anstiegs“ ist lediglich ein kleinerer Nenner.

Das macht den jeweiligen Betriebssystem nicht schwach. Es handelt sich um ein Portfolio von etwa 60 modernen Logistikgebäuden, die zu etwa 98 % belegt sind. Die durchschnittliche Mietsteigerung lag in der letzten Periode bei rund 7 %, und das Umsatzausgleichsverhältnis betrug etwa 86 % des operativen Ertrags.Das ist eine wirklich nachhaltige Einkommensquelle.Und deshalb stieg die übliche, durch Mieten getriebenen Verteilungsstrategie in der nächsten Periode nur um etwa halb Prozent – während die allgemeine Strategie zehnmal so stark stiegen. Der Überschuss sowie die Rückkäufe sind das Highlight dieser Strategie; die Mieten hingegen sind das stetige „Hintergrundgeräusch“ dieser Strategie.

Der Rückkauf von Anlagen ist eine besondere Situation – schließlich ist das für einen japanischen REIT wirklich bedeutend. Das japanische Wertpapierrecht erlaubte es REITs erst vor einigen Jahren, ihre Anlagen zurückzuholen. Es handelt sich dabei also um ein Instrument, das die meisten REITs kaum nutzen. Was bemerkenswert ist, ist der Grund dafür: Nippon Prologis verkauft seine veralteten Anlagen zu einem höheren Preis als sie eigentlich wert sind. Anstatt jedes Yen sofort in neue Gebäude zu investieren, gibt man einen Teil davon zurück und reduziert die Anzahl der Anlagen. Einfach ausgedrückt: Wenn die Anlagepreise es ermöglichen, neue Investitionen zu tätigen, dann kauft ein REIT neue Anlagen. Wenn das nicht möglich ist, ist die disziplinierte Alternative, das Kapital zurückzuzahlen. Durch den Verkauf mit einem höheren Preis und die Rückzahlung des Kapitals wird das Geld genutzt, um weitere Anlagen zu kaufen. Das zeigt, dass die Managementführung keine bessere Verwendung für dieses Geld finden konnte. Das ist ein Zeichen des Vertrauens, das respektiert werden sollte.

Das Risiko besteht nicht darin, dass die Dividenden reduziert werden – die Deckungssummen, die Auslastung sowie ein weltklasse-Sponsor mit großem Anteil am Unternehmen beweisen, dass die Ausschüttungen sicher sind. Das Risiko liegt darin, das Einmalverhalten als wiederkehrendes Verhalten zu interpretieren. Etwa ein halber Prozent der Erhöhung der Ausschüttungen entsteht aus dem Wachstum der Mieten; der Rest ist ein Kapitalgewinn, der nur einmal verwendet werden kann, sowie eine Abnahme der Aktienanzahl, die begrenzt ist. Wenn ein Investor den Überschuss aus den Ausschüttungen in einen neuen, dauerhaften „höheren Rendite“-Angebot umwandelt, dann setzt er sich auf eine Einkommensquelle, die im nächsten Jahr nicht wieder auftauchen wird.

Die praktische Einschätzung für den Einkommensinvestor: Man sollte den normalen Zinsauszahlungen – etwa 4,5% auf einem Portfolio mit hochwertigen, gut abgesicherten Logistikprodukten – als echten, steigenden Ertrag betrachten. Die this Monat angekündigte Erhöhung des Zinses kann als eine willkommene einmalige Steigerung für die Reinvestitionen angesehen werden. Sowohl der Rückkauf als auch der Premium-Verkauf führen dazu, dass der Wert pro Einheit steigt, ohne dass der Ertrag abnimmt. Das ist ein guter Grund, dieses Positionen als stabile, einkommensgenerierende Position in einem diversifizierten Zinsportfolio zu behalten. Es ist jedoch nicht der Grund, anzunehmen, dass das Portfolio plötzlich das Einkommen zehnmal schneller steigert als bisher.