Newmarks Cashflow hat sich vervierfacht, während das Aktienkurs gefallen ist – Warum die Lücke weiterhin besteht

Die Aktien des Newmark Group sind im letzten Jahr um etwa 25 Prozent gefallen. Der freie Cashflow des Unternehmens im gleichen Zeitraum ist hingegen fast viermal gestiegen.

Dieser Unterschied zwischen den Problemen im Bereich der Schichtverträge und den Problemen im Geschäftsbereich ist nicht zufällig. Newmark verkauft wie bei einer „Apokalypse im kommerziellen Immobilienmarkt“. Die Quartalsergebnisse des Unternehmens deuten jedoch eher darauf hin, dass das Gegenteil der Fall ist.

Was Newmark ist – und was es nicht ist

Newmark ist kein Vermieter. Es besitzt keine Gebäude, muss keine Risiken im Zusammenhang mit leeren Immobilien eingehen und setzt auch nicht auf den Wert von Immobilien. Newmark ist ein kommerzielles Immobilienunternehmen, das Einnahmen aus Gebühren erzielt – durch Leasingberatung, Kapitalmärkte, Immobilienverwaltung und Bewertung. Die Einnahmen entstehen, wenn Unternehmen Raum mieten, wenn Investoren Immobilien kaufen und verkaufen sowie wenn Schulden abgewickelt werden müssen. Je höher die Anzahl der Transaktionen, desto mehr Einnahmen gibt es.

In den letzten zwei Jahren hat der Markt Newmark als Vertreter von Immobilienimmobilien betrachtet – also als Teil der gleichen Kategorie wie REITs und Bürobesitzer, deren Bilanzen tatsächlich unter Druck stehen. Diese Verwirrung ist die Ursache für das Missverständnis.

Die Zahlen unterstützen die alte Geschichte nicht.

Das neueste Quartal von Newmark, das im Juni 2026 endete, stellte alle Rekorde auf.Die Einnahmen stiegen um 17 Prozent im Jahresvergleich auf einen Rekordwert von 888,4 Millionen Dollar.Die angepassten Gewinne pro Aktie stiegen um 26 Prozent auf 0,39 Dollar. Der angepasste EBITDA-Wert wuchs um 22,1 Prozent auf 139,2 Millionen Dollar – der EBITDA-Marge erhöhte sich dabei um 65 Basispunkte.

Die drei Geschäftsbereiche – Management und Serviceleistungen, Leasing und Kapitalmärkte – erzielten jeweils eine doppelstellige Wachstumsrate in den achten, siebten und elften aufeinanderfolgenden Quartalen. Der Bereich Management und Serviceleistungen, der den größten Umsatzanteil des Unternehmens darstellt, hat bereits vier aufeinanderfolgende Quartale mit Rekordergebnissen verbracht und ist auf dem Weg, bis 2029 einen Jahresumsatz von über 2 Milliarden Dollar zu erreichen.

Dann gibt es noch den freien Cashflow. In den letzten zwölf Monaten hat Newmark etwa 798 Millionen US-Dollar an Cashflow erzielt – eine Steigerung von fast 400 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Kapazitätsausgaben für ein Anwaltsunternehmen mit Gebührenmodell sind minimal – etwa 48 Millionen US-Dollar im letzten Jahr. Somit ist fast der gesamte Cashflow für die Geschäfte verwendet worden.846 Millionen US-Dollar an operativen Cashflows im vergangenen zwölf MonatenFließt über ins FCF.

Das Unternehmen hat in jedem berichteten Quartal die quartalsweisen Erwartungen übertroffen – und zwar seit mindestens dem dritten Quartal 2025. Die Jahresziele für das Jahr 2026 sagen voraus, dass die Umsatzrendite um etwa 16 Prozent wachsen wird, die Gewinnmargen um 19 Prozent und der EBITDA um 20 Prozent. Das Unternehmen hielt diese Ziele auch bei der zweiten Quartalsbesprechung bei, obwohl es anerkenn tat, dass die Vergleiche im Vergleich zum Vorjahr schwieriger sind.

Der Markt, der die Gebühren bestimmt

Newmarks Arbeit ist mit dem Geschäftsimmobilienmarktzyklus verbunden. Dieser Zyklus – zumindest auf den Hauptmärkten – hat bereits den Anfang des Zyklus nach der Panikperiode von 2023–2024 überwunden.

Der Büromarkt in Manhattan – Newmarks traditionelles Zentrum der Geschäftsaktivitäten.Es werden acht aufeinanderfolgende Quartale mit sinkenden Leerstellen angegeben – von 19,5 Prozent bis zu 14,6 Prozent.Im ersten Quartal 2026 erreichte der Leasingvolumen 12,9 Millionen Quadratfuß – das höchste Niveau seit dem vierten Quartal 2019. Der Leasingmarkt für Technologie und Medien erreichte wieder einen neuen Höchststand in über einem Jahrzehnt. Dabei machten die Unternehmen für künstliche Intelligenz 22,1 Prozent des Gesamtvolumens aus. Drei aufeinanderfolgende Quartale mit positiver Nettoabsorption markierten dieses Quartal als das erste solche in den letzten Jahren seit 2014.

Die Aktivitäten auf den Kapitalmärkten erzählen eine ähnliche Geschichte. Die Investitionsverkäufe im ersten Halbjahr stiegen um 65 Prozent gegenüber dem Vorjahr; die Schuldenvolumina nahmen um 27 Prozent zu.Im April organisiert Newmark eine Refinanzierung in Höhe von 1,65 Milliarden Dollar für One Madison Avenue. Dies ist die größte CMBS-Emissionsaktion für Büroimmobilien in den USA in den letzten zwölf Monaten.

Das sind keine marginalen Erholungen. Es handelt sich dabei um Anzeichen dafür, dass ein Unternehmen Einnahmen erzielt – schließlich nutzen die Anbieter von kommerziellen Immobilien das Geld und den Raum, um Geld zu verdienen.

Die Diskrepanz bei der Bewertung

Mit einem aktuellen Marktkapitalisierungswert von etwa 2,6 Milliarden Dollar wird Newmark etwa 3,3-mal so hoch bewertet wie sein hinterliegender freier Cashflow. Sein Unternehmenswert von 3,2 Milliarden Dollar – das umfasst insgesamt 3,4 Milliarden Dollar an Schulden, hauptsächlich aus Übernahmen – beträgt etwa 12,6-mal den hinterliegenden EV/EBITDA-Wert.

Für ein Unternehmen, das jährlich fast 800 Millionen US-Dollar an freiem Cashflow erzielt, bei den Umsatzen, die in den späten 1990er Jahren stark wuchsen, und bei dem der FCF fast viermal so hoch war wie im Vorjahr, ist eine FCF-Multiplikation von 3,3x keine aggressive Preisgestaltung. Es handelt sich dabei um eine Zahl, die noch an einen Sektor erinnert, für den der Markt annimmt, dass er zerstört ist.

Sogar Unternehmen mit deutlich geringerem Wachstumsprofilen handeln typischerweise im Bereich von 5x bis 8x FCF. Es ist nicht notwendig, ein DCF-Modell oder die Illusion der Kontrolle anzuwenden, um zu erkennen, dass eine Rendite von 3,3x auf einem Unternehmen, das auf diesem Niveau wächst, ein großer Unterschied darstellt zwischen dem, was die Aktie widerspiegelt, und den tatsächlichen Geschäftsergebnissen.

Der „Bear-Ausspruch“

Die Schulden sind die eigentliche Sorge. Newmark hat insgesamt 3,4 Milliarden Dollar an Schulden – diese wurden hauptsächlich durch Übernahmen erworben. Dabei handelt es sich um Geschäfte von Cushman & Wakefield im Jahr 2024.Das Vermarktungsgeschäft der Altus Group im kanadischen Markt im März 2026Das Entwicklungsberatungsgeschäft von Altus wurde Anfang September geschlossen. Die Nettokreditwürdigkeit beträgt etwa 586 Millionen US-Dollar nach Abzug des Cash-Bestsands. Doch die Gesamtschulden von 3,4 Milliarden US-Dollar gegenüber einem Marktkapitalisierung von 2,6 Milliarden US-Dollar sind ein Leitzinsprofil, das genauer untersucht werden muss.

Die Zinskosten für diese Schulden reduzieren den freien Cashflow, der letztendlich an die Aktionäre fließt. Wenn sich der Kreislauf der Geschäftsaktivitäten verlangsamt – wenn die Transaktionsvolumina sinken, wenn die Zinssätze das Refinanzieren erschwerden oder wenn die Wiederaufnahme der Leasingverträge nicht möglich ist – dann wird das durch Übernahmen angetriebene Wachstummodell zu einer Last, nicht zu einem Antriebsfaktor. Das ist die Bedingung, die die These vorschreibt: Die kommerzielle Aktivität muss auf oder über dem aktuellen Niveau fortbestehen, damit die Einnahmen aus Gebühren die Kosten decken können und die Bilanz allmählich abwerten kann.

Das von den Marktdatenquellen angegebene Forward-P/E-Verhältnis beträgt 108x. Das deutet auf eine ganz andere Situation hin. Dieses Wert ist vermutlich eher auf ein bestimmtes Daten- oder Berechnungsfehler zurückzuführen, als auf echte Erwartungen bezüglich der zukünftigen Erträge. Schließlich hat das Unternehmen in jedem letzten Quartal die Prognosen übertroffen und voraussichtlich eine Wachstumsrate von etwa 19 Prozent im Jahr 2026 erreicht. Die Analyse von Investments schreibt Newmark einen Kaufkurs zu – mit einer starken Liquiditätsbewertung von 8,2 von 10. Das bedeutet, dass die professionelle Anlegergemeinschaft das Unternehmen noch nicht vollständig aufgegeben hat – auch wenn der Aktienkurs eine andere Geschichte erzählt.

Wo die Beweise zeigen…

Der Markt bewertet Newmark immer noch so, als wäre die Aktivität im kommerziellen Immobiliensektor dauerhaft beeinträchtigt. Die operative Daten zeigen jedoch, dass der Aktivitätszyklus bereits wieder an Fahrt gewonnen hat: Die Leerstandsrate sinkt, die Leasingvolumina steigen, die Investitionsverkäufe sind um 65 Prozent gestiegen und der freie Cashflow ist im Vergleich zum Vorjahr fast viermal höher geworden. Der Unterschied zwischen diesen beiden Kennzahlen wird durch das 3,3-fache FCF-Multiplikator gemessen.

Der Beweispunkt ist einfach: Wird die Einnahme aus den Gebühren von Newmark weiterhin im gleichen Tempo wachsen wie in den letzten vier Quartalen? Wenn die Quartalsumsätze und Cashflows bis zum Jahr 2027 so weitergehen, dann wird das aktuelle Multiplikatorniveau immer weniger mit dem tatsächlichen Cash, das das Unternehmen erzeugt, übereinstimmen. Falls sich der Kreislauf der Immobilienkäufe umkehrt und die Transaktionsvolumina sinken, wird die durch die Übernahmen verursachte Schuldenlast zur entscheidenden Faktor sein.

Für den Moment deuten die Zahlen darauf hin, dass die alte Theorie nicht mehr gültig ist. Die Frage ist jedoch, ob der Markt diese Tatsachen ernst nehmen wird oder weiterhin auf ein Desaster warten wird – auf ein Desaster, dessen Entstehung durch die Zahlen nicht mehr vorhergesagt werden kann.