Die Hypothekenzinsen haben bei 6,85% erreicht – was der Bemühung Trumps, die Kosten des Kredits zu senken, entgegensteht.

Die US-Mortgagezinsen sind auf den höchsten Stand seit mehr als einem Jahr gestiegen. Dadurch wird das wenige Linderung, das zu Beginn des Jahres 2026 vorhanden war, wieder zerstört. Dies erschwert die Bemühungen von Präsident Donald Trump, die Besitz von Häusern für mehr Menschen erschwinglich zu machen. Die durchschnittliche Vertragsrate für eine 30-jährige feste Hypothek stieg in der Woche bis zum 4. September um sechs Basispunkte auf 6,85%.Die neuesten Daten der Mortgage Bankers AssociationDas war das höchste Niveau seit Juni 2025. Die Anfragen nach Refinanzierungen sanken um 6,2 Prozent gegenüber der Vorwoche. Die Gesamtzahl der Hypothekenanfragen fiel hingegen um 2,7 Prozent – das zeigt, wie schnell die Kreditnehmer auf den erneuten Anstieg der Finanzierungskosten reagiert haben.

Der Unterschied ist erheblich für Käufer, die bereits mit hohen Immobilienpreisen konfrontiert sind. Bei einer Hypothek von 400.000 Dollar beträgt der monatliche Zins- und Hauptzahlung etwa 2.620 Dollar bei einem Zinssatz von 6,85%. Im Januar lag der Zinssatz jedoch bei etwa 6,06%. Das bedeutet eine Erhöhung von etwa 210 Dollar pro Monat – oder mehr als 2.500 Dollar pro Jahr – wenn man die Immobiliensteuern, die Versicherungskosten und die Wartungskosten nicht mit einbezieht. Höhere Zinsen limitieren außerdem das Darlehen, das Käufer erhalten können. Dadurch müssen einige Haushalte ihren Anzahlungsbetrag erhöhen, eine günstigere Immobilie suchen oder den Markt ganz verlassen.

Die Fed und der Anleihemarkt übertreffen Trumps Pläne

Die Hypothekenzinsen werden von der Federal Reserve beeinflusst – doch die Zentralbank legt sie nicht direkt fest. Sie folgen in der Regel den langfristigen Anleihezinsen – insbesondere dem Zins für 10-jährige Staatsanleihen – plus einem zusätzlichen Prämienbetrag, den Investoren für hypothekenbezogene Wertpapiere verlangen. Wenn die Staatsanleihezinsen steigen, weil die Investoren eine stärkere Inflation, höhere Regierungsausgaben oder eine strengere Geldpolitik erwarten, verlangen die Kreditgeber in der Regel höhere Zinsen für Haushypotheken.

Der Zinssatz für die 10-jährige Staatsanleihe erreichte kürzlich 4,8 %, und anschließend seinen höchsten Wert seit Ende 2023. Mehrere Faktoren haben zu dieser Steigerung beigetragen. Die Ölpreise sind gestiegen, da der Konflikt zwischen den USA und dem Iran die Energieversorgung sowie den Schiffsverkehr im Nahen Osten bedroht. Dadurch entstehen Bedenken, dass die Transport- und Verbraucherkosten weiterhin hoch bleiben werden. Im August überstieg die Bundesverschuldung 40 Billionen Dollar – das erhöht die Menge an Finanzmitteln, die der Markt aufnehmen muss. Gleichzeitig geben die Technologieunternehmen viel Geld für die Entwicklung von KI-Infrastrukturen aus, was eine weitere Quelle für Kapitalnachfrage darstellt. Daher verlangen die Investoren höhere Zinsen, um die langfristigen US-Anleihen halten zu können.

Die Aussichten für die Politik der Federal Reserve haben den Druck erhöht. Die Händler schätzen aktuell eine Wahrscheinlichkeit von etwa 60%, dass die Fed bei ihrer Sitzung am 15.–16. September den Referenzzins um einen Viertelprozentpunkt erhöhen wird. Die Erwartungen haben sich aufgrund stärkerer Arbeitsmarktdaten sowie einer erneuten Energieinflation sowie der hawkishen Signale von Fed-Chef Kevin Warsh geändert. Die bevorstehenden Berichte über Produzenten- und Verbraucherpreise könnten die Entscheidung noch verändern – doch die Märkte betrachten eine Zinssenhöhung als wahrscheinlicher als eine Beibehaltung der aktuellen Zinssituation.

Eine Erhöhung der Zinsen durch die Fed würde nicht automatisch zu einer Steigerung der Hypothekenzinsen um 25 Basispunkte führen – schließlich bewerten die Märkte politische Änderungen normalerweise bereits vor dem eigentlichen Eintreten dieser Änderungen. Die Hypothekenzinsen könnten sogar sinken, wenn Investoren glauben, dass eine Erhöhung der Zinsen dazu beiträgt, die Inflation zu verhindern. Das größere Risiko ist jedoch, dass die Fed signalisiert, dass die Zinsen länger erhöht bleiben müssen – oder dass weitere Anstiege notwendig sein könnten. Eine solche Botschaft würde die Renditen an den Staatsanleihen unterstützen und dazu führen, dass die Hypothekenzinsen nahe bei 7% bleiben könnten.

Das steht im direkten Widerspruch zur Politik, die Trump bevorzugt. Der Präsident hat wiederholt nach niedrigeren Zinssätzen gefordert – er argumentierte, dass die USA diejenigen Länder mit den niedrigsten Kreditkosten weltweit sein sollten. Nachdem im August mehr Arbeitsplätze entstanden sind als erwartet, haben die Händler ihre Befürchtungen bezüglich einer höheren Zinssenkung verstärkt. Trump wiederum…Sie forderten die Fed auf, die Zinsen zu senken.Die Zentralbank ist jedoch dafür verantwortlich, die Inflation zu kontrollieren und die Beschäftigung zu fördern – nicht aber, die von der Weißen Haus-Behörde festgelegten Ziele bezüglich der Hypothekenkosten zu erreichen. Wenn die höheren Ölpreise dazu führen, dass die Inflation über das 2-prozentige Ziel der Fed liegt, wird es unwahrscheinlich sein, dass politische Druckmittel dazu führen, dass die von Trump gewünschten Kürzungen erfolgen.

Warum Trumps 200 Milliarden-Dollar-Intervention nicht ausreichte

Die Regierung hat bereits versucht, die Hypothekenzinsen zu senken – ohne auf die Entscheidungen der Federal Reserve zu warten. Im Januar ordnete Trump Fannie Mae und Freddie Mac an, bis zu 200 Milliarden Dollar an Hypotheken-geschützten Wertpapieren zu kaufen. Die beiden von der Regierung kontrollierten Unternehmen unterstützen den Immobilienmarkt, indem sie Hypotheken von Kreditinstituten kaufen, diese in Wertpapiere umwandeln und so die Liquidität schaffen, die es den Kreditinstituten ermöglicht, weitere Kredite auszugeben. Durch die Schaffung eines großen neuen Käufers für Hypothekenanleihen hoffte die Regierung, deren Preise zu erhöhen, die Renditen zu senken und den Unterschied zwischen den Hypothekenzinsen und den Zinsen der US-Staatsanleihen zu verringern.

Zuerst schien die Maßnahme zu funktionieren. Fannie und Freddie begannen mit etwa 3 Milliarden Dollar an Käufen. Die durchschnittliche 30-jährige Hypothekenrate fiel auf 6,06 %, den niedrigsten Wert seit September 2022. Trump sagte, dass diese Käufe dazu beitragen würden, die Hypothekenraten sowie die monatlichen Zahlungen zu senken. Der Finanzminister Scott Bessent erklärte, dass das Programm dazu dient, die Reduzierung der eigenen Hypothekenportfolios durch die Federal Reserve auszugleichen. Die Vermögenswerte der Federal Reserve – die während früherer Wirtschaftskrisen angesammelt wurden – sanken monatlich um etwa 15 bis 17 Milliarden Dollar.

Allerdings warnen Analysten, dass die Wirkung vermutlich gering sein wird. Die Federal Reserve besitzt immer noch mehr als 2 Billionen US-Dollar an Hypothekenbasierenden Anlagen. Das bedeutet, dass das vorgeschlagene Programm von 200 Milliarden US-Dollar im Vergleich zu früheren Interventionen der Zentralbanken relativ klein ist. Ökonomen schätzten, dass Trumps Plan die Hypothekenzinsen um etwa 10 bis 15 Basispunkte senken könnte. Es könnte zwar die Prämien für Hypothekenanleihen reduzieren, aber es könnte nicht verhindern, dass die Zinsen steigen, wenn der Zinsfuß der 10-jährigen Staatsanleihen stark ansteigt.

Diese Einschränkung ist jetzt offensichtlich. Die Hypothekenzinsen sind um fast 80 Basispunkte gestiegen – im Vergleich zu ihrem niedrigsten Stand im Januar. Dabei wurde die Regierung nur einen Teil des Hypothekenpreises beeinflusst. Der Bondmarkt hingegen bewegte sich in entgegengesetzter Richtung: Die Investoren waren besorgter wegen der durch den Ölpreisauswirkungen verursachten Inflation, der Bundesverschuldung und weiterer Zinssenhöhungen durch die Fed. Die höheren Zinsen für Staatsanleihen überwogen schließlich das Nutzen, das durch die Aktivitäten von Fannie und Freddie entstanden war.

Das Weiße Haus hat mehrere andere Möglichkeiten in Betracht gezogen, um die Wohnungsmöglichkeiten für die Menschen zu verbessern. Trump schlug vor, dass große institutionelle Investoren nicht mehr Häuser für Einzelhaushalte kaufen dürfen – schließlich sollten normale Familien nicht mit Wall Street konkurrieren müssen. Die Bundesbehörden für Wohnraum haben den Einsatz des VantageScore als Alternative zum FICO erweitert und prüfen auch Änderungen bezüglich der Kreditberichterstattungsvorschriften, um die Transaktionskosten zu senken. Eine 50-jährige Hypothek wird ebenfalls als Möglichkeit diskutiert, um die monatlichen Raten zu reduzieren, indem die Zahlungen über einen längeren Zeitraum verteilt werden.

Aber diese Politiken befassen sich nur mit einzelnen Aspekten des Problems. Alternative Kreditbewertungen könnten den Zugang zu Hypotheken erleichtern – ohne dass die Kosten für Kapital erheblich sinken. Ein 50-jähriger Kredit kann zwar die monatlichen Raten reduzieren, aber die Schulden der Kreditnehmer verlängern und die gesamten Zinsen erheblich erhöhen. Die Einschränkung institutioneller Anleger könnte bei bestimmten lokalen Märkten den Käufern helfen – doch das löst nicht das nationale Problem mit dem Mangel an Wohnhäusern. Selbst erfolgreiche Bemühungen zur Senkung der Hypothekenzinsen könnten dazu führen, dass die Immobilienpreise steigen, wenn billigere Finanzierungsmöglichkeiten die Nachfrage anregen, ohne dass gleichzeitig die Anzahl der verfügbaren Wohnhäuser zunimmt.

Der Anstieg auf 6,85 % zeigt somit die Grenzen der Präsidentenmacht über den Immobilienmarkt auf. Trump kann Fannie Mae und Freddie Mac anweisen, Hypothekobonnen zu kaufen, die Kreditbewertungsregeln ändern und die Fed dazu drängen, die Zinssätze zu senken. Er kann jedoch nicht leichtgehend dazu gebracht werden, private Investoren dazu zu bringen, die Inflation, die fiskalischen Defizite oder geopolitische Risiken zu ignorieren. Eine nachhaltige Linderung für Hauskäufer erfordert einen anhaltenden Rückgang der Inflation sowie niedrigere Zinsen bei den Staatsanleihen – oder beides.

Der nächste wichtige Test wird aus den Inflationdaten der USA sowie der Entscheidung der Fed im September stammen. Milderre Werte könnten die Wahrscheinlichkeit einer Anhebung der Zinsen verringern, die Kurse der Staatsanleihen sinken lassen und den Immobilienfinanzierungspolitiken der Regierung wieder mehr Raum geben. Eine höhere Inflation – besonders wenn der Ölpreis weiterhin über 100 Dollar pro Barrel liegt – könnte dazu führen, dass die Fed weiterhin konservative Entscheidungen trifft und die Kosten für Heimkredite näher an 7% liegen.

Für amerikanische Käufer ist die Botschaft immer klarer: Washington kann in den Hypothekenmarkt eingreifen, aber es kann die endgültige Zinssatzrate nicht bestimmen. Trump gelang es, die Kosten der Darlehen vorübergehend auf 6% zu senken. Doch der Rückfall auf 6,85% zeigt, dass der Anleihenmarkt letztendlich die besseren Karten hat.