Das Marriott-Hotel ist versteigert. Marriott besitzt es nicht – und das ist der Punkt.

Zwei Hotels. Ein Gebäude.Dreihundertvierzig drei ZimmerEine Trennung zwischen einem AC-Hotel in den oberen Stockwerken und…Ein Element, das eine verlängerte Aufenthaltsdauer unter sich hat.– Alles unter dem Schutz von Marriott. Das ist das, was wir haben.Highline Hospitality Partners, ein Privatequity-Unternehmen aus Birmingham, hat kürzlich Winston Hotels übernommen.Nähe des San Antonio Riverwalk.

Der Kaufpreis blieb unbekannt. Doch die Struktur des Geschäfts ist erkennbar – und sie zeigt etwas, das für das Verständnis einer der größten Hotelunternehmen der Welt – Marriott International – wichtig ist, ohne dass man auf seine Bilanz angewiesen ist.

Marriott besitzt keinen dieser Gebäude.

Es klingt anfangs seltsam. Marriott ist überall – es gibt Hotels in fast jeder Stadt, die man nennen kann. Aber…Besitzt weniger als 1% der Immobilien, die seine Flagge führen.Das Unternehmen, das unter dem Kürzel MAR auf der Nasdaq gehandelt wird, ist im Grunde eine Gebühreninhaberin, die sich als Hotel- und Gastronomiebranding ausgibt.

Hier ist also die Situation bezüglich der Installationen im Hotel. Wenn ein Entwickler oder Investor ein Hotel baut oder umwandelt und bei Marriott unter Vertrag steht, muss der Eigentümer die Kosten für Immobilien, Arbeitskräfte, Bettwäsche, Reparaturen sowie das Risiko tragen. Im Gegenzug erhält Marriott eine Franchisegebühr oder Managementgebühr – etwa 5% bis 15% des Umsatzes des Hotels, abhängig von der Marke und dem Vertragsinhalt. Wenn das Hotel jedoch nicht als Franchisebetrieb geführt wird, übernimmt Marriott auch die täglichen Aufgaben und erhält zusätzliche Anreize in Form von Gebühren, die mit der Rentabilität des Hotels verbunden sind.

Für das gesamte Jahr bis 2022 erzielte Marriott etwa1 Milliarde in Verwaltungsgebühren, 0,5 Milliarden in Anreizgebühren und 2,5 Milliarden in Franchisegebühren.Diese Zahlen stammen aus drei Jahren zurück – doch die Verhältnisse haben sich nicht verändert. Heute sind es die Marriott-Guides.Die Gesamterlöse im Jahr 2026 liegen zwischen 5,9 und 6,0 Milliarden US-Dollar.Das ist der „Motor“. Der Rest – das ist der Umsatz, der entsteht.25 Milliarden im Umsatz– Enthält auch die Kosten, die direkt an den Eigentümer übergehen.

Der wirtschaftliche Aspekt ist folgender: Die Einnahmen von Marriott entstehen aus einem Prozentsatz der Erträge, die mit den Immobilien erzielt werden – nicht aus dem Besitz der Immobilie selbst. Der Eigentümer trägt das Risiko bezüglich des Immobilienbesitzes. Marriott hingegen übernimmt nur die Franchisegebühr.

Wenn Highline dieses Gebäude in San Antonio kauft, dann ist das Schicksal von Marriott einfach und fast mechanisch. Marriott sammelt weiterhin Geld ein. Egal ob die Zimmer belegt sind oder leer bleiben – egal ob der Besitzer Geld verdient oder Verluste macht – Marriott erhält immer einen Anteil des Gesamtumsatzes, der durch das Reservierungssystem fließt. Das „Asset-Light“-Modell wurde so entwickelt, dass weder ein Hotelverkauf, noch eine Zwangsversteigerung oder eine Marktschwäche den Bilanzstand von Marriott beeinflussen können.

Der Teil des Geschäfts mit den zwei Marken ist der Punkt, an dem die wirtschaftlichen Aspekte für den Besitzer interessant werden.

Ein Hotel mit zwei verschiedenen Marken nutzt innerhalb eines Gebäudes zwei unterschiedliche Buchungssysteme, zwei unterschiedliche Gästeprofile sowie zwei verschiedene Preissegmente. Es teilt sich die Aufzüge, das Personal im Haus, die Reinigungsarbeiten und die Waschmöglichkeiten mit dem anderen Hotel. AC Hotel ist die anspruchsvollere Marke mit Designorientierung – sie richtet sich an Geschäfts- und Freizeitreisende für kurze Aufenthalte. Element hingegen ist eine Marke für längere Aufenthalte – mit Küchenzimmern und Schlafsofas – und richtet sich an Menschen, die einen Ort für mehrere Wochen benötigen, nicht nur für einige Nächte.

Der Vorteil besteht in den gemeinsam genutzten Fixkosten. Anstatt zwei Hotelteams, zwei Energieversorger und zwei separate Lobby-Erlebnisse zu bezahlen, erhält der Eigentümer zwei Einnahmequellen aus einer einzigen Infrastruktur. Wenn das AC Hotel während einer großen Konferenzwoche ausgebucht ist, können die Überfüllten in die Zimmer des Element-Hotels gebracht werden. Wenn das Element-Hotel an einem ruhigen Wochenende, wenn Geschäftsreisen nicht stattfinden, noch aktiv ist, ist die gemeinsame Mitarbeiterbasis weiterhin beschäftigt. Das Modell versucht, die Höhen und Tiefen, die die Rentabilität eines einzelnen Hotelbrands beeinträchtigen, auszugleichen.

Marriott hat diese Struktur stark vorangetrieben – sie hat es wirklich getan.Über 350 Hotels mit Doppelmarke – und fast 450 weitere in der Planung.Das Unternehmen tut das nicht aus Großzügigkeit. Mehr markenbasierte Zimmer bedeuten mehr Franchisegebühren. Die duale Markenstrategie führt dazu, dass mehr Zimmer auf einem einzigen Grundstück genutzt werden – und somit mehr Gebühren erzielt werden.

Es gibt einen Kompromiss: Dual-brandige Unternehmen sind schwieriger zu betreiben – die verschiedenen Marken erfordern oft separate Gruppen, unterschiedliche Eingänge und kontrollierte Zugänge. Bei Lebensmitteln und Getränken wird es kompliziert, wenn eine Marke kostenlosen Frühstück anbietet, während die andere das nicht tut. Zudem birgt die Kombination einer Premium-Marke mit einer Marke, die eine längere Aufenthaltsdauer ermöglicht, das Risiko, dass die günstigere Marke die Wahrnehmung der teureren Marke beeinträchtigt. Doch aus der Sicht der reinen Kosten pro Zimmer gesehen, funktioniert das oft.

Das Gebäude selbst hat eine Geschichte, die zu den aktuellen Hotelentwicklungsstrategien passt. Es wurde im Jahr 1983 als Büroturm erbaut. Es überstand viele Jahrzehnte des Bürolebenszyklus und wurde zwischen 2019 und 2022 umgebaut zu einem Mehrzweckgebäude: Auf den Stockwerken 7 bis 20 befinden sich Hotelzimmer, darunter auch Büroflächen. Auf dem Dach gibt es außerdem ein Restaurant und eine Bar namens 1Watson – diese Einrichtung ist auf TripAdvisor der beste Ort für Essen in San Antonio.

Dieses Umwandlungsmodell – von leeren Büros zu Hotels zu machen – ist in der aktuellen Situation zur Standardmethode geworden. Land ist teuer, der Bau neuer Gebäude ist teurer als früher, und Bürogebäude in den Innenstadtbereichen bleiben oft leer. Ein Gebäudekomplex aus dem Jahr 1983 mit einer guten Adresse und solider Struktur wird somit ein Hotel sein, dessen Preis pro Zimmer niedriger ist als bei dem Bau eines neuen Gebäudes von Grund auf. Der ursprüngliche Investor, der das Umwandlungsprojekt durchführte, war…Winston Hotels – eine vertikal integrierte Hotelplattform, die im Jahr 1991 gegründet wurde.Es handelt sich um eine Firma, die Immobilien in den Vereinigten Staaten entwickelt, erhält und verwaltet. Jetzt verkauft Winston diese Immobilien.

Der Käufer, Highline Hospitality Partners, ist eine Unternehmensform, die aus der Hotelbranche entstanden ist.Highline Real Estate Partners, die etwa 2 Milliarden Dollar an Vermögen verwalten.Highline Hospitality verwaltet nun 21 Hotels mit mehr als 5.500 Zimmern sowie Vermögen im Wert von etwa 1,7 Milliarden Dollar. Dieser Kauf in San Antonio war ihre vierte und fünfte Übernahme des Jahres – wobei dieser Kauf als zwei separate Transaktionen gezählt wird. Vorher gab es bereits Übernahmen in Pittsburgh, Dallas und Greenville. Sie haben Avion Hospitality beauftragt, die Immobilien zu verwalten – das ist eine weitere Ebene der Kette: Der Eigentümer finanziert das Vermögen, die Verwaltungsgesellschaft führt die Betriebsführung aus, und die Marke sammelt die Gebühren ein.

Das ist die Situation: Der Hotelmarkt in San Antonio ist im Moment kein guter Ort, um Hotelzimmer zu kaufen.

San Antonio hatte den schlechtesten RevPAR-Wert sowie den geringsten Besucheranteil seit 2020.Die Besetzungsrate im Stadtzentrum sank im vierten Quartal 2025 auf etwa 59 Prozent – das ist mehr als neun Prozentpunkte unter den Werten vor der Pandemie. Die Umsatzrate pro verfügbarem Raum fiel im Jahresvergleich um fast 9 Prozent. Die Besetzungsrate im gesamten Stadtgebiet lag bei 58,3 Prozent – das ist deutlich unter den historischen Normalwerten. Hotels mit eingeschränkten Dienstleistungen waren am stärksten betroffen.

Mehr Lieferungen werden kommen –Über 1.000 neue Zimmer sollen bis 2026 eröffnet werden.Es gibt noch keine ausreichende Nachfrage nach internationalen Reisen. Die internationale Tourismusbranche, die im Jahr 2023 auf über 2 Millionen Besucher angewachsen ist, hat sich jedoch abgekühlt. Kanadische und europäische Besucher sind weniger begeistert von Reisen in die USA. Zudem führen Verzögerungen bei der Visaabwicklung dazu, dass weniger Besucher kommen. Auch die Konferenzveranstaltungen verändern sich: Die Teilnehmer fliegen jetzt später an und gehen früher wieder weg – dadurch gibt es weniger Übernachtungen pro Veranstaltung. Sogar der Weltmeisterschaft 2026, für den San Antonio hoffte, dass dadurch eine Nachfrage aus den nahegelegenen Städten entsteht, ist die Nachfrage unter den Prognosen geblieben.

Und nur um zu zeigen, wie schlecht der Markt sein kann:Das Thompson San Antonio ist ein Luxushotel der Marke Hyatt, das sich am Riverwalk befindet. Es wurde im Jahr 2021 eröffnet. Anfang dieses Jahres musste das Hotel aufgrund von Zahlungsrückständen für einen Kredit in Höhe von 44 Millionen Dollar geschlossen werden.Der Gläubiger wird letztendlich…Er übernahm das Eigentum und fand seitdem einen Käufer, der bereit war, 41 Millionen Dollar zu zahlen.– Eine Kürzung des ursprünglichen Kreditbetrags – und eine deutliche Erinnerung daran, was passiert, wenn die Berechnungen bezüglich der Nutzung des Geldes nicht richtig sind.

Warum also würde Highline ein Hotel in einem schwachen Marktgeschäft kaufen?

Eine Lösung ist das Timing. Private Equity-Hotelinvestoren kaufen nicht am Höhepunkt des Marktes – sie kaufen, wenn die Verkäufer in Schwierigkeiten sind und ihre Immobilien einen Wertverlust erleiden. Winston Hotels könnte die Immobilie reduzieren, neu positionieren oder einfach das Geld behalten. Der Managing Partner von Highline nannte die Immobilie nach der jüngsten Renovierung „institutionell gepflegt“ und „in einem Zustand wie neu“. Das ist wichtig, denn die Investitionen sind der unsichtbare Kostenpunkt, der die Gewinne der Hotels zerstört. Eine Immobilie, die im Jahr 2022 renoviert wurde, muss mehrere Jahre lang weniger gepflegt werden, bevor eine Neuanlage notwendig ist.

Eine weitere Möglichkeit ist Geduld. Highline verfügt über ein Portfolio von 1,7 Milliarden Dollar sowie einen mehrjährigen Haltungszeitraum. In San Antonio gibt es weitere Infrastrukturprojekte – eine Erweiterung des Flughafens, zusätzliche Räume für Konferenzen sowie ein neues Arena-gebäude im Wert von 1,5 Milliarden Dollar. Diese Projekte sollen die Nachfrage in den nächsten Jahren wieder anheben. Wenn Highline durch diese schwierigen Zeiten hindurchhält und die Wiederbelebung nutzt, könnte der Eintrittspreis angemessen sein.

Oder vielleicht ist die duale Markenstruktur einfach so konzipiert, dass die Mathematik es ermöglicht, dass ein schwacher Markt sie nicht zerstört. Zwei Marken, ein Unternehmen, gemeinsame Kosten – diese Struktur wurde genau für solche Bedingungen entwickelt.

Ich weiß nicht, welcher der beiden Faktoren der eigentliche Grund ist. Aber das Strukturelle ist klar: Highline übernimmt das Risiko. Marriott zahlt die Gebühr.

Hier endet der Artikel – schließlich ist das die wichtige Information, wenn man Anteile an Marriott besitzt oder diese anhält.

Marriott handelt mit einem Wert von etwa 355 Dollar. Sein Marktkapitalisierungswert liegt bei rund 93 Milliarden Dollar. Der zukünftige P/E-Wert beträgt etwa 32. Das Unternehmen wird als Wachstumsunternehmen bewertet – nicht als Immobilienunternehmen. Investoren kaufen also die vorhersehbaren Einnahmen des Unternehmens, nicht den Wert der Immobilien selbst. Marriott’s Q2-2026-Bilanz zeigte einen Nettogewinn.766 Millionen DollarUnd das Unternehmen schätzte den Wachstumspunkt des bereinigten EBITDA für das Jahr 2026 auf 8-10% ein. Das Loyalitätsprogramm – Marriott Bonvoy – hat dabei eine wichtige Rolle gespielt.Die Einnahmen aus gemeinsam vermarkteten Kreditkarten steigen im Jahresvergleich um 35%.Es ist die „Grube“, die die Gebühren wiederholt und anhaltend macht.

Der Verkauf eines Hotels mit doppelter Marriott-Marke in einem schwachen Markt ändert nichts an dieser Situation. Es ist nur eine Erinnerung daran.

Jede Verkaufung eines Hotels, jeder Verlust an Gästen, jeder Rückgang der Belegungsrate in San Antonio geht durch denselben Prozess: Der Eigentümer spürt den Schmerz, der Betreiber passt die Mitarbeiteranzahl an, und Marriott erhält seinen Anteil an den verbleibenden Einnahmen. Das „Asset-light-Modell“ verwandelt das Immobilienrisiko in Einnahmen. Es ist keine Tricksweise – es ist der Grund dafür, dass Marriott in zwei Jahrzehnten seine Größe verdreifachte, während die meisten seiner Konkurrenten weiterhin für ihre Immobilien bezahlten mussten.

Das Risiko für die Investoren von Marriott liegt nicht im Besetzungsgrad der Hotels in San Antonio. Es liegt vielmehr darin, ob die Gebührenbasis selbst wächst. Das hängt davon ab, ob neue Hotels weiterhin eröffnet werden.Marriott erreichte Anfang dieses Jahres einen Rekordwert von 629.000 Zimmern.Ob die bestehenden Hotels genug Einnahmen erzielen, um die Gebühren decken zu können, und ob das Loyalitätsprogramm die Reisenden dazu bringt, in das Marriott-Ökosystem zu bleiben – anstatt dass sie zu Konkurrenten oder direkten Buchungen abwandern.

Die beiden Marken AC Hotel und Element on the Riverwalk werden weiterhin Franchisegebühren einnehmen – egal in welcher Form. Die Frage für die Investoren ist jedoch, ob es genügend solche Gebäude in genügend Städten gibt, damit der Anteil dieser Gebühren weiter zunehmen kann.