Invitation Homes: Warum das 124%-Verhältnis eine Irritation ist

Der Schlagzeile ist die langweiligste Art von Schlagzeile: „Invitation Homes“.Der größte Eigentümer von Einzelhäusern in AmerikaEs wurde eine weitere Quartalsdividende ausgezahlt. Aber schauen Sie sich die Zahl hinter dieser Aussage an – dann wird die Ankündigung nicht mehr als gewöhnlich angesehen. Das Unternehmen zahlt also Dividenden aus.$0,30 pro Aktie jedes QuartalAber bei der Betrachtung der Gewinne pro Aktie entspricht dieser Dividende mehr als 100% des erzielten Einkommens. Die meisten Investoren, die daran gewöhnt sind, den „Dividendenverhältnis“ zu prüfen, würden das als Anzeichen dafür betrachten, dass die Dividende bald nicht mehr gezahlt werden wird. Das ist jedoch nicht der Fall – und das Verständnis dafür ist die eigentliche Lektion hier.

Die Wand zwischen Ihnen und der eigentlichen Antwort ist einfach eine Buchhaltungsfalle: Was gilt als „Ertrag“ für einen Immobilienbesitzenden REIT?

Invitation Homes vermietet eine Reihe von Einzelhaushalten in den Vororten in Dutzenden Märkten in den USA. ImmobilienREITs erleiden große Verluste durch den Alterungsprozess der Häuser und Anlagen – selbst wenn der Wert der Immobilien stabil bleibt oder sogar steigt. Diese Verluste senken das berichtete Nettoertrag auf ein Niveau, das nichts mit dem tatsächlichen Cash zu tun hat, das das Unternehmen erwirtschaftet. Die Anwendung dieser Verluste auf die Erträge macht die Dividenden zu hoch erscheinen – ein Auszahlungsbetrag von 124% gegenüber den letzten Erträgen. Deshalb lesen Investoren in Apartment- und HausREITs nicht das Nettoertrag, sondern stattdessen den sogenannten „Adjusted Funds from Operations“ (AFFO) – den Cashflow, der nach den Wartungskosten übrig bleibt. Das ist eine nicht-GAAP-Messgröße, aber aus diesem Grund ist sie die Standardmaßnahme in der Branche.

Anhand dieses Maßstabs wirkt das Einkommen plötzlich gewöhnlich. Im zweiten Quartal erzielte Invitation Homes…Der Kurs beträgt 0,44 Dollar pro Aktie.Etwa 6 Prozent mehr als im Vorjahr. Das Unternehmen hat seine Jahresausgaben- und Betriebsausgaben-Prognose erhöht.1,65 Dollar pro AktieGegen einen Jahresdividendbetrag von 1,20 Dollar bedeutet das, dass die Ausschüttung etwa 70 Prozent des AFFO beträgt – also ausreichend, um auch eine schlechte Quartalsleistung zu bewältigen, bevor der Betrag in Gefahr gerät. Im Vergleich zum höheren Kern-FFO-Wert, den das Unternehmen anstrebt, liegt der Dividendbetrag bei etwa 60 Prozent.

Also ist der Dividendeneinkommen sicher. Die eigentliche Frage ist jedoch: Warum liegt die Rendite jetzt bei etwa 4,4%, eine Höhe, die dieses Unternehmen bisher kaum erreicht hat. Als Invitation Homes vor einigen Jahren eine Rendite von etwa 2% anbot, bewertete der Markt das Wachstum der Mieten im Zeitraum der Pandemie als sehr gut. Seitdem haben sich zwei Dinge verändert: Das Wachstum des Nettooperationserlöses pro Unternehmensgröße ist nun eher gering geworden.1,5 % im zweiten QuartalUnd während die Neubauzinsen für bestehende Mieter zwischen 3% und 4% liegen, sind die Zinsen für neue Verträge erst jetzt wieder positiv. Die Rabattrate, die der Markt für diesen Cashflow anwendet, hat sich mit den Zinssätzen erhöht. Eine langsamere Wachstumsrate multipliziert mit einem höheren erforderlichen Renditeanspruch führt zu einem niedrigeren Preis – und somit zu einer höheren Rendite auf den Aktienkurs. Der Aktienkurs liegt etwas unter 28 Dollar, nahe dem Mittelwert seiner 52-Wochen-Spanne. Das ist ein Rückgang gegenüber dem Höchstwert von fast 31 Dollar in den letzten 52 Wochen.

All das macht diesen Namen nicht zu einem „besorgniserregenden“ Unternehmen mit hohen Renditen, den man normalerweise misstrauisch behandeln würde.Die Belegung liegt bei 97%.Die Möglichkeit zur Anpassung der Preise während des Wartungsprozesses ist ausreichend, um die Mieten um 3% bis 4% zu erhöhen, wenn neue Mieter eintreten. Bis 2026 wird das Unternehmen die Zahlungen auf 0,30 Dollar pro Jahr belassen. Das Bilanzbild entspricht den Standards eines REIT-Unternehmens – der Nettoverschuldstatus ist gut.5,4 Mal EBITDADas ist unterhalb des von den Managern selbst festgelegten Ziels von 5,5 bis 6 Mal. Das Unternehmen kauft seine Aktien zurück und überarbeitet sein Portfolio – es verkauft alte Immobilien, um neue zu kaufen.

Eine ehrliche Bewertung ist: Das Risiko hier lag nie im Dividendenauszahlungsprozess selbst – sondern in der Wachstumsrate. Beides steht in Zusammenhang. Es handelt sich dabei um ein Unternehmen mit guter Qualität – doch seine Preisgestaltungsmacht ist von außergewöhnlich auf durchschnittlich abgefallen. Die Jahresrendite wird voraussichtlich nur etwa 5% betragen. Das ist also das Profil eines Anlageprodukts mit niedriger Volatilität und mäßigem Dividendenwachstum – nicht eines Produkts, das ständig wertsteigt. Die 4,4%-Rendite ist daher eine angemessene Preis für diese Realität – und kein Schnäppchen, das hinter einer schlechten Geschäftsidee versteckt ist. Doch das liegt nur daran, dass die Investoren, die auf das abnehmende Wachstum und die höheren Zinsen reagierten, die Rendite auf ein Niveau hochgetrieben haben, wo die Einkünfte letztendlich die Hauptrolle spielen.

Für jemanden, der versucht, Einkommen zu generieren, ist die praktische Einschätzung einfacher als das, was die Mathematik vorschreibt. Man sollte den beängstigenden Einnahmenanteil bei REITs ignorieren und das Ergebnis anhand des tatsächlich verwendeten Cashflows beurteilen. Nach diesem Maßstab scheint der Dividendensatz von Invitation Homes stabil zu sein. Der hohe Dividendenzins entspricht der Annahme einer langsamen Wachstumsrate sowie eines höheren Zinssatzes – also einer echten Einkommensquelle. Das realistische Wachstum ist gering, während das Risiko durch Schocks im Immobilienmarkt oder Zinsen entsteht.