Die Wohnungsimmobilien sind wie ein Wettgeschäft bezüglich der Hypothekenzinsen. Die eigentliche Variable sind die Gewinne.

Die Immobilienmärkte sollen eigentlich einfach sein. Man betrachtet den 30-jährigen Hypothekenzins: Wenn er sinkt, kauft man die Bauunternehmen – wenn er steigt, verkauft man sie. Aber man sollte sich die tatsächlichen Zahlen ansehen – denn die Linie verläuft nicht gerade. Die meisten US-Hausbesitzer können ihre Immobilien nicht verkaufen, auch wenn sie es möchten.

Rund ein halbes der gesamten ausstehenden Hypotheken –49,9 Prozent, laut den Daten von Realtor.com für das erste Quartal, sind an Tarifen von 4 Prozent oder niedriger gebunden.Fast vier von fünf Krediten haben eine Rate von unter 6%. Anstatt einen Hypothekendarlehen mit einer Rate von 3% gegen ein Kredit mit einer durchschnittlichen Rate von etwa 6,5% einzutauschen – wobei die 30-jährige Festrate Mitte August lag –…(6.55%)Viele Eigentümer haben einfach entschieden, nicht umzuziehen. Deshalb bleibt der Secondhandmarkt dünn und die Preise stabil – auch wenn die Kredite teurer werden.Die Forscher von Harvard vermuten, dass etwa 40 Prozent der Differenz darauf zurückzuführen sind.Der Unterschied zwischen den Preisrückgängen, die die Prognosen vorhersahen, und den Preisanstiegen, die tatsächlich in den Jahren 2021–2023 stattfanden, führte dazu, dass Hausbesitzer nicht verkaufen wollten und ihre billigen Kredite nicht aufgeben wollten.

Das ist der Teil, der für Investoren bei Bauunternehmen wie D.R. Horton, Lennar und PulteGroup von Bedeutung ist: Die Menschen, die umziehen müssen – durch neue Arbeitsplätze, Babys, Scheidungen oder Umzüge – können nicht genug bereits vorhandene Häuser finden, um sie zu kaufen. Deshalb begeben sie sich auf den Markt für neu gebaute Häuser – dort ist der Bauunternehmer der letzte Anbieter. So konnte D.R. Horton, das größte Immobilienunternehmen in Amerika, im zweiten Quartal seine Nettoverkäufe um 11% im Vergleich zum Vorjahr auf fast 25.000 Häuser steigern.Sogar bei Zinssätzen über 6%Die Nachfrage verschwand nicht unter den hohen Preisen – sie wurde stattdessen von dem Resell-Markt auf den Bauherren umgeleitet.

Die Kosten sind im Gewinnmarge zu erkennen – nicht im Orderbuch.

Das führt uns zu der Variablen, die entscheidend ist, ob diese Immobilien tatsächlich funktionieren. Die Bauherren verkaufen diese zusätzlichen Häuser nicht zu dem vollen Preis. Um einen Käufer zu gewinnen, dessen monatliche Budgeteinnahmen durch einen 6,5-prozentigen Hypothekendarlehen eingeschränkt sind, bieten sie Rabatte an – reduzieren den Preis, subventionieren den Kredit oder bieten Anreize, um das Unverhältnismäßige in Bezug auf die Verfügbarkeit der Immobilien auszugleichen.

Man kann die Größe dieser Rückzahlung anhand der Zahlen von Lennar erkennen: Die Anreize beliefen sich auf 12,9 Prozent des durchschnittlichen Verkaufspreises.im neuesten QuartalEtwa zwei bis drei Mal so viel, wie die Managementleute als normal betrachten würden in einem bestimmten Zeitraum. Die Führungskräfte von D.R. Horton sagten, dass die Verkäufe…Die Anreize bleiben bis zum Jahr 2026 hoch.Das Ergebnis ist auf der Gewinn- und Verlustrechnung sichtbar. Hortons BruttomargeEr stieg auf 20,7% im dritten Quartal des Geschäftsjahres von 21,8% im Vorjahr.UndDer Bruttomargenanteil bei Lennars Hausbau sank von 17,8 % auf 15,6 %..

Mit anderen Worten: Die günstigste Art, die Einnahmen eines Bauers zu verstehen, ist nicht mehr, anzunehmen, wo die Hypothekenzinsen stehen werden. Es geht vielmehr darum zu fragen, wie viel von jedem Verkauf als Anreiz angeboten wird – und ob der Gewinn durch den Umsatz den Kosten entspricht. Das ist der Faktor, auf den ein Anfänger achten sollte.

Das Verständnis der drei großen Bauherren durch diese Brille

Jeder dieser drei Ansätze bewertet den Kompromiss etwas unterschiedlich – daher sind sie geeignet zur Vergleichung.

D.R. Horton konnte im zweiten Quartal dank seiner enormen Größe sowie seines „ausgewogenen Ansatzes“ bezüglich Volumen und Margen seine Gewinne schützen – das bedeutete einen Anstieg der Bestellungen um 11%. Gleichzeitig wurde die Menge der nicht verkauften Häuser um 35% reduziert. Im dritten Quartal hingegen war die Situation etwas anders: Die nicht verkauften Häuser stiegen wieder an.7.600 Haushalte – im Vergleich zu 5.500 Haushalten im Vorquart.Das bedeutet, dass der Verkäufer mehr Produkte transportieren muss – denn die Verkaufschancen werden immer geringer.

Lennar ist derjenige, der sich am stärksten auf die Kosteneffizienz konzentriert. Er strebt nach höherem Umsatzvolumen zu niedrigeren Preisen, um seine Größenvorteile beizubehalten. Zudem verfügt Lennar über das älteste und am besten für Einkommenserwartungen geeignete Dividendenprogramm des Portfolios. PulteGroup hingegen befindet sich an der anderen Seite – mit einem Renditeaufkommen von unter 1 %. Es handelt sich dabei eher um ein Unternehmen, das durch Aktienrückkäufe Geld verdient, nicht um ein Unternehmen, das Einkommen generiert.

Für diejenigen, die sich auf Dividenden konzentrieren, hier die ehrlichsten Informationen: Keine dieser Aktien ist eine Aktie mit aktuellem Einkommen. Der Yield von D.R. Horton beträgt etwa 1,3%. Die jährliche Zahlung von 0,45 Dollar pro Quartal ist nur ein Bruchteil des freien Cashflows – der über 3 Milliarden Dollar liegt. Das ist mehr als sechsmal so viel, wie die jährlichen Dividenden kosten. Es handelt sich dabei um eine nachhaltige und wachsende Dividendenzahlung, die auf einem solideren Bilanzstand basiert – nicht auf einer Wertpapierlösung. Lennar zahlt mit etwa 2,6% die höchste Dividende aus diesen drei Unternehmen – immer noch eine moderate Zahl.

Die Art und Weise, wie ein Einkommensinvestor über die Unternehmen denkt, ist die „Equity-Yield-Curve“. Wenn die zyklische Angst am größten ist – wenn die Margen eingeschränkt sind, das Sentiment schlecht ist und die Aktien nicht mehr beliebt sind – dann ist der Einstiegspreis sehr niedrig. Horton wird heute zu einem Preis gehandelt, der etwa 11-mal so hoch ist wie die zukünftigen Einnahmen. Das ist genau der Moment, in dem eine solche Qualitätsunternehmung attraktiv wird: Man akzeptiert die zyklischen Schwankungen, erhält jahrelange Dividendentwicklung und einen günstigen Einstieg in ein Unternehmen, dessen Wert im Laufe des Zyklus zunimmt. Kaufen Sie sie, wenn alle glauben, dass die Zinsen die einzige wichtige Faktoren sind; verkaufen Sie sie, wenn die Margen am höchsten sind.

Was könnte die Einrichtung zerstören?

Das Risiko besteht nicht darin, dass die Nachfrage zusammenbricht. Das Risiko ist vielmehr, dass die erhöhten Zinsen zu einer dauerhaften Situation werden – also zu einem Szenario mit hohen Kreditkosten und ohne dass die Konkurrenzbedingungen es ermöglichen, dass die Gewinne der Bauunternehmen wieder auf das Niveau von 2021 zurückkehren. D.R. Hortons Entscheidung, seine fertigen Immobilien weiterzuverkaufen, sowie die Warnungen von Lennar bezüglich weiterhin hoher Investitionen sind Anzeichen dafür, dass diese Belastung tatsächlich besteht und nicht nur vorübergehend ist.

Für Anfänger ist es praktisch, diese Situation nicht als Referendum bezüglich einer nächsten Zinserhöhung der Fed zu betrachten. Die Hypothekenzinsen bestimmen zwar die Stimmung, doch die Einnahmen der Bauunternehmen hängen an einem anderen Kriterium – nämlich dem Gewinnmarge, den sie einsetzen müssen, um den Markt weiterhin aktivieren zu können. Achten Sie darauf, welche dieser Positionen Sie halten und warum. Betrachten Sie sie als eine Art „cyclische Position“ in einem diversifizierten Einkommenswachstumsplan – und nicht als einfach nur eine Möglichkeit, Einnahmen zu erzielen. Das ist eine viel nachhaltigere Methode, um für das Besitzen von Immobilien zu verdienen, als das Warten auf die Entwicklung eines einzelnen Indikators.