Der „Käufermarkt“ im Wohnungsbau ist in Wirklichkeit eine Art Druck auf die Immobilienentwickler durch Preisbestimmungen.

Die US-Hauspreisproduktion hat gerade einen sechjährigen Höchststand erreicht. Die Berichterstattung in den Medien ist einfach zu verstehen: Es gibt mehr neuen Ankaufsangebote, und Käufer haben endlich mehr Gewicht beim Verhandeln. Bevor man das als „gute Nachricht für alle“ bezeichnet, sollte man beachten, welche Aspekte in den Schlagzeilen übersehen werden. Was für die Unternehmen, die die Häuser bauen, eine Chance darstellt, ist für die Einkommensinvestoren eher eine Bedrohung. Es handelt sich dabei um eine Frage der Preisgestaltung – und im Moment geht es dabei gegen die Hausbaubetriebe.

Zuerst einmal: Es handelt sich dabei wirklich um einen neuen Markt für Käufer – keine Illusion aus dem Nachrichtenzyklus. Die Daten von Redfin im August zeigten, dass die Anzahl der neuen Ankündigungen bei etwa 393.000 lag.Das höchste Niveau seit 2022Und die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser übersteigt 1,5 Millionen – das ist der höchste Wert seit 2020. Dreiviertel der Häuser in den USA sind zum Verkauf.Waren unter ihrem ursprünglichen Angebotspreis verkauft worden.Eine Aktie, die bereits etwa achtzehn Monate lang gehalten wurde. Sie wurde an den Markt vermietet – bei Zinsen, die wieder auf 6,67% anstiegen.Das höchste seit mehr als einem Jahr.– Die Käufer versuchen, ihre Chancen zu verbessern, und die Verkäufer geben nach.

Der Anstieg der Versorgung ist eine Geschichte der Bauherren – nicht die der Hausbesitzer.

Hier ist der Teil, der für Investoren wichtig ist: Der Großteil dieser übermäßigen Anzahl an Wohnhäusern kam nicht von Hausbesitzern, die beschlossen haben, ihre Häuser zu verkaufen. Die Wohnhäuser wurden eher von Immobilienunternehmen gebaut.Der Pandemieboom – als die Hypothekenzinsen auf historisch niedrige Niveaus waren.Und sie verbrachten Jahre damit, die Bauarbeiten voranzutreiben. Jetzt sind diese Häuser zu einem falschen Zeitpunkt fertiggestellt – sie sind bereits fertig, aber warten auf Käufer, die sich nicht mehr die monatliche Zahlung von 6,67% leisten können.

Man kann die Druckgröße anhand der Werte der Stimmungen erkennen. Der NAHB-Hausmarktindex fiel im Juli auf 34.Das ist das fünfzehnte Monat in Folge, in dem die Werte unter 40 bleiben – die längste Zeit der negativen Prognosen seit 2012.Unter dieser Drucklast…37 Prozent der BauherrenSie sagten, dass sie die Preise komplett senken würden. Fast zwei Drittel der Unternehmen setzten auf Verkaufsanreize. Preissenkungen und Anreize sind im Grunde dasselbe: Das Unternehmen gibt seine Preisgestaltungsmacht auf, um die Bestände zu reduzieren.

Das ist das Problem, mit dem ein Dividenden-Investor konfrontiert wird. Der Preisgestaltungspotenzial ist die „Mauer“, die die Inflation in Einkommenswachstum verwandelt. Eine Gesellschaft, die gezwungen ist, ihre Preise zu senken, um ihre Lagerbestände zu entlasten, hat dieses Potenzial nicht. Für die Hausbaubetriebe ist diese Erosion des Margins keine Theorie – es handelt sich dabei um die wirtschaftlichen Bedingungen für den aktuellen Quartal.

Nein, das ist nicht 2008.

Es lohnt sich, auf die Frage zu antworten, die in jeder Immobilienmeldung gestellt wird: Ist das der Beginn eines Engpasses? Die Belege zeigen jedoch, dass das nicht der Fall ist. Im Zusammenbruch des Jahres 2008 lag die Lieferzeit bei etwa zehn Monaten – die Bauunternehmen waren somit auf dem Schloss mit Land, für das sie zu hohe Preise gezahlt hatten. Heute liegt die nationale Lieferzeit bei etwa vier Monaten – ein Markt, der früher so war, dass man „den Listpreis kaufen konnte“, aber jetzt wieder ins Gleichgewicht gekommen ist, keine Überversorgung mehr. Der durchschnittliche Verkaufspreis von Redfin stieg weiterhin um 2,2% im Vergleich zum Vorjahr auf etwa 398.600 Dollar.Der höchste August in den Aufzeichnungen..

Mit anderen Worten: Die Preise fallen nicht ab; der Markt kehrt nach Jahren eines schweren Mangels wieder zur Gleichgewichtslage zurück.Das vorhandene Bestand an Produkten liegt weiterhin unter den Werten vor der Pandemie.Die langfristige Unterversorgung, die zu dem Mangel führte, ist weiterhin real. Was sich geändert hat, ist die kurzfristige Angeboten- und Nachfragesituation – und damit auch die Preismacht derjenigen, die bauen.

Was das für den Bauherreninvestitionsvorschlag bedeutet

Diese Unterscheidung – die strukturelle Knappheit bleibt bestehen, während die zyklische Preismacht verschwunden ist – ist das ganze Bild bezüglich der Aktienseite. Die Bauunternehmen verhandeln jetzt günstig auf Papierbasis. D.R. Horton, der größte Hausbaubetrieb in den USA, handelt mit einem Kurs von etwa 12,7 Mal den langfristigen Ertrag. Das Dividendenauszahlungsprofil beträgt etwa 1,3%. Seit elf Jahren in Folge wird diese Dividende ausgezahlt – in 24 aufeinanderfolgenden Jahren, in denen eine Dividende gezahlt wurde. Das Auszahlungsverhältnis liegt bei einem niedrigen Zehntel des Ertrags. Das Bilanzbild ist konservativ: Nettoverschuldung von fast 5 Milliarden Dollar gegenüber 24 Milliarden Dollar an Eigenkapital – und außerdem ein starkes freies Cashflow. Hier gibt es nichts, was nicht in Ordnung ist.

Aber verstehen Sie, warum es billig ist. Die Billigkeit beruht darauf, dass der Marktpreis genau den Rückgang des Margins darstellt, den die Immobiliendaten jetzt bestätigen. Eine Qualitätsschuldversicherung, die gekauft wird, wenn deren Rendite durch fallende Preise gestiegen ist, ist eine klassische Gelegenheit für die Equity-Yield-Curve-Investitionen – vorausgesetzt, der Druck durch die Schwellenwirtschaft ist vorübergehend und die Preismacht des Marktes wieder zurückkehrt. Das Problem ist dabei die Inflationsrate bei Kosten wie Land, Arbeit und Materialien, die ausreichend abnehmen, sodass die Preissenkungen der Bauunternehmen nicht durch ihre eigenen Kosten aufgefressen werden.

Deshalb enthält dieser überfüllte, für Käufer günstige Titel eine Warnung für Investoren. Es eignet sich gut für Familien, die versuchen, vom Verkäufer Zugeständnisse zu erhalten. Für die Aktionäre hingegen erwartet sie ein eigenes Verkaufsereignis – sobald es mehrere Bauunternehmen gibt, die bereits fertige Immobilien haben und deren Häuser auf der falschen Seite der Pandemiegeschichte liegen. Die Preismacht wird in diesem Markt abgegeben. Solange die wichtigsten Indikatoren – die Stimmung bei den Bauunternehmen, die Bauprojekte sowie die Genehmigungen – nicht verbessern, ist die niedrige Bewertung nur ein Hinweis auf Risiken bezüglich des Margenrisikos – kein Grund zum Eilen.

Der Käufermarkt und die knappen Margen der Bauunternehmen sind auf der gleichen Seite – nur auf entgegengesetzten Seiten. Finden Sie heraus, auf welcher Seite Sie stehen wollen.