Der Schlagzeile „Höchste Wohnungsangebot in einem Jahrzehnt“ geht eigentlich um Käufer, die ihre Angebote eingefroren haben.

Die Aussage, die man diese Woche im Kopf behalten sollte, ist: Die Verkäufe von Häusern sind im August gesunken – obwohl die Anzahl der Angebote wieder ihren höchsten Stand seit mehr als einem Jahrzehnt erreicht hat. Diese Aussage sollte neben dem Bild gelegt werden, das entsteht: viele Häuser, aber geringe Nachfrage – die Preise steigen, die Verkäufer sind nervös und reduzieren ihre Angebote. Das Bild ist jedoch größtenteils falsch – und wenn man es glaubt, kostet das Geld genau in dem Moment, in dem sich die Situation ändert.

Das ist die Version, die von den Daten überliefert wurde. Der „Angebot“ – der eine Rekord schafft – besteht hauptsächlich aus Häusern, die länger unverkauft bleiben. Der Grund für den Rückgang der Verkäufe ist nicht, dass es zu viele Häuser gibt, sondern dass zu wenige Käufer mit einer Finanzierung, die sie tatsächlich bezahlen können, auftauchen. Man muss verstehen, wie diese Zahlen funktionieren. Der „höchste Angebot in einem Jahrzehnt“ wird dann nicht mehr als Vorhersage für einen Crash angesehen, sondern als Indikator für unfähige Käufer.

Man geht zu einem Bäcker, bei dem die Brotwaren bereits um 9 Uhr ausverkauft waren. Auf dem Schild steht: „Der größte Überbestand an Brot seit einem Jahrzehnt!“ Doch wenn man sich den Tresen ansieht, ist nicht wirklich mehr Brot da. Es gibt neue Kunden, die nicht mehr kommen – also bleibt das gleiche Brot, das vor Mittag weg war, noch auf dem Tresen. Der Bäcker hat nicht viel mehr Brot gebacken. Er hat nur die übliche Menge gebacken – und der morgendliche Andrang ist vorbei. Die Zeit, die für die Entsorgung des Tresens benötigt wird, verlängert sich. Das ist also eine Geschichte über fehlende Kunden – verpackt als Geschichte über zu viel Brot.

Markieren Sie nun die Produkte. Die Brötchen auf dem Tresen sind die aktiven Häuser, die zum Verkauf angeboten werden – also das Inventar. Die Brötchen, die vor Mittag verkauft wurden, sind Häuser, die innerhalb eines Monats verkauft wurden. Die Zeit, die für den Abzug der Brötchen vom Tresen benötigt wird…Monate an LieferzeitDer „Haushalt“ hat seinen eigenen „Uhrwerk“ – definiert als die Anzahl der Waren geteilt durch den monatlichen Verkaufswachstum. Die Kunden, die nicht mehr kommen, sind durch höhere Hypothekenraten ausgeschlossen. Man sollte die Rechnung einfach betrachten: Hundert Brote, fünfzig verkauft pro Monat – das bedeutet zwei Monate an Vorräten. Das ist ein Markt, auf dem nichts bleibt. Jetzt: Hundert Brote, zwanzig verkauft pro Monat – das bedeutet fünf Monate an Vorräten. Der Bestand an Brot blieb genauso hoch, und der „Vorrat“ verdoppelte sich. Der Trick lag nie im Nenner. Schauen Sie nur, was darunter verschwand.

Das ist genau das, was die National Association of Realtors am Donnerstag berichtete.Die Verkäufe von Einfamilienhäusern sind im Vergleich zu Juli um 2,0 Prozent zurückgegangen.Während das unverkaufte Inventar auf 4,9 Monatsvorräte anstieg…Das höchste Niveau seit mehr als zehn Jahren.Die Abteilung übernimmt die Aufgabe, die Schlagzeile zu erstellen: Die Menge der verfügbaren Immobilien hat sich kaum verändert, und der Verkaufsgeschwindigkeit ist ebenfalls nachgelassen. Der Chefökonom der Immobilienmakler, Lawrence Yun, deutete an, dass dies auf einen Rückgang zurückzuführen ist.Die Hypothekenzinsen und die Immobilienverkäufe bewegen sich in entgegengesetzte Richtungen.Es ist also nicht überraschend, dass die Aktivität im Bereich des Immobilienkaufs aufgrund der hohen Hypothekenzinsen leicht abnimmt.

Schauen Sie nun, wie diese Dekade verlief – denn sie ändert das Verständnis von „Rekordversorgung“. Der Markt war jahrelang stark überlastet: Die Lagerbestände waren in den meisten Jahren der 2010er Jahre unter vier Monaten. Vier, neun Monate sind etwa ein ausgewogener, normale Marktstand – nicht das „Paradies für Käufer“, wie in den Schlagzeilen beschrieben wird. Und die Verkäufe sind auf den niedrigsten Stand seit drei Jahrzehnten gesunken.Die Verkäufe von bestehenden Häusern sind um etwa 40% zurückgegangen – von 6,43 Millionen im Frühsommer 2022 auf heute etwa 3,9 Millionen.Wenn derjenige, der die Preise festlegt, nicht mehr Häuser verkauft, sondern weniger Geschäfte, dann bedeutet „hoher Angebot in einem Jahrzehnt“ dass das Volumen sinkt – und nicht dass die Anzahl der Häuser zunimmt.

Das bringt wiederum die Tatsache hervor, dass eine Notrufaktion sofort gestoppt werden sollte: Die Preise sind noch nicht neu gesetzt worden.Der nationale Medianpreis liegt immer noch um etwa 8% höher, und der Preis pro Quadratmeter ist um etwa 12% höher – seit dem Beginn des Preisshocks.UndNur 8 der 50 größten Metronachrichtenmärkte sind günstiger als zuvor.Wie kann man mehr Angebot erzeugen, ohne dass es zu Preiskollapsen kommt? Denn das zusätzliche Angebot bleibt ungenutzt und fließt nicht weiter.Das Verhältnis zwischen neuen Ankündigungen und aktiven Ankündigungen fiel von etwa 86% auf 36%.Die Häuser, die auf den Küchenmagneten zu sehen sind, sind größtenteils dieselben, die auch noch da sind.Die Zeit auf dem Markt betrug 59 bis 78 Tage.UndDie Verkäufer, die früher fast jedes Mal 8% der Anzeigen entfernten, ziehen jetzt fast ein Drittel der Zeit von ihren Anzeigen ab.Anstatt den Preis zu senken.

Das ist der „Lock-in-Effekt“, der entsteht, wenn man die Rolle des „记录供应商“ einnimmt.Mehr als die Hälfte der Kreditnehmer hat weiterhin eine Hypothekenrate unter 4%.Eine neue Hypothek auf den heutigen hohen Zinssätzen zu übernehmen, wäre teuer. Deshalb weigern sich die meisten bestehenden Besitzer einfach, zu verkaufen – und diejenigen, die es trotzdem tun, ziehen lieber den Preis herunter, anstatt dem Käufer einen Rabatt anzubieten. Der Besitzer, der bereits eine Hypothek hat, behandelt den veralteten Angeboten genauso wie ein Bäcker: Anstatt den Preis zu senken und das Produkt wegzunehmen, nimmt er das Produkt einfach vom Tresen.

Diese Analogie hat ihre Funktion bereits erfüllt. Doch hier bricht sie zusammen. Eine echte Bäckerei senkt die Preise und verkauft die verdorbenen Brötchen – schließlich rostet das Brot. Ein Haus hingegen rostet nicht. Der Besitzer hat die jährlichen Kosten über Jahre hinweg abgezahlt und kann warten. Deshalb wird der „Überschuss“ nicht dazu führen, dass die Preise sinken – wie es normalerweise bei Überbeständigkeiten der Fall ist. Die Modelle funktionieren also nicht mehr als Signal für niedrigere Preise – sobald die Eigentümer aufhören, zu verkaufen. Auf einem normalen Markt bedeutet mehr Bestand an Waren eine Abwärtsdrängung der Preise. In diesem Fall bedeutet mehr Bestand jedoch meist nur, dass die Häuser weiterhin warten müssen, während die Käufer auf die Entwicklung der Zinsen warten.

Bringen Sie das Modell wieder zurück zu seinem ursprünglichen Zustand. Retail-Investoren können keine „bestehenden Immobilien“ kaufen – aber sie können die Unternehmen kaufen, die die neuen Immobilien bauen. Der Hausbaubereich ist also die beste Möglichkeit, an diese Daten zu kommen. D.R. Horton ist das größte Unternehmen in dieser Branche. Sein Kurs beträgt etwa 12-mal die jüngsten Einnahmen und etwa 10,5-mal die zukünftigen Einnahmen. Die Aktien von D.R. Horton sind im Laufe des Jahres gesunken. Die Bauunternehmen verfügen über Werkzeuge, die der Wiederverkaufsmarkt nicht hat – sie bauen ihre eigenen Produkte und haben einen Teil der negativen Auswirkungen durch die Senkung der Hypothekenzinsen für Käufer abgefangen, damit der Umsatz weiterhin fließen kann. Das „Lock-in“-Phänomen, das den Verkäufern eine Schwäche macht, ist für die Bauunternehmen ein Vorteil: der begrenzte Angebot auf dem Markt sorgt dafür, dass die Nachfrage weiterhin auf den Neubau gerichtet bleibt.

Die Frage, die Sie mit sich tragen sollten, ist also nicht „Ist die Nachfrage hoch?“ Sondern:Wo stammen die zusätzlichen Einheiten her?Wenn die Anzahl der Immobilienanzeigen steigt, weil neue Verkäufer auftauchen – das ist ein Zeichen für eine Verringerung des Engpasss – dann handelt es sich um eine echte Lieferengpässe und damit auch um einen Preisdruck. Wenn die Anzahl der Anzeigen hingegen steigt, weil dieselben Immobilien länger unverkauft bleiben – was in diesem Bericht gezeigt wird – dann handelt es sich um eine eingefrorene Nachfrage. Die entscheidende Variable ist dabei die Hypothekenrate, nicht die Anzahl der Immobilien. Das einzige Szenario, das dazu führt, dass die Situation zu einer negativen Situation wird, ist, wenn die steigende Liefermenge jemals so groß wird…gezwungenVerkauf – sei es durch Arbeitslosigkeit oder durch Eigentümer, die einfach nicht mehr warten können, bis die Preise wieder sinken. Achten Sie auf diese Veränderung. Es geht dabei um den Unterschied zwischen einer Angebotssituation, die in einem Jahrzehnt einmal vorkommt und daher nur eine Besonderheit ist, und einer Angebotssituation, die tatsächlich ein Marktproblem darstellt.

Behalten Sie nur einen Test. Jedes Mal, wenn eine Immobilienmeldung einen Rekord an Angeboten anzeigt, fragen Sie sich, ob diese Angebote aufgrund der Ankunft von Verkäufern oder wegen des Abzugs von Käufern entstanden sind. In diesem Monat haben die Käufer abgebrochen. Betrachten Sie diese Zahlen als eine Art „Geschichte“ über diejenigen, die nicht kaufen – so können Sie nicht mehr falsch verstehen, was ein Thermometer bedeutet und was ein Warnsignal ist.