FCPT’s Kauf von Cooper’s Hawk für 9,1 Mio. Dollar – ein weiterer Schritt in die Einnahmequelle.

Die meisten Einkommensinvestoren werden den Text „FCPT kauft ein Restaurant von Cooper’s Hawk für 9,1 Millionen Dollar“ lesen und sich zuerst die falsche Frage stellen: Soll ich kaufen, verkaufen oder mir Sorgen machen? Lassen Sie uns das langsamer angehen. Die richtige Frage ist viel konkreter und nützlicher – hat dieser Deal Geld in den Betrieb eingebracht, das die Dividenden finanziert, oder wurde nur Gebäude hinzugefügt? Diese Unterscheidung ist das ganze Problem bei einem NettovermietungsREIT wie Four Corners Property Trust. Dieser Pressemitteilung gibt es eine klare Möglichkeit, diese Unterscheidung zu erkennen.

Der Schlagzeile ist ein einziger Laden – und das ist der Punkt.

Four Corners Property Trust besitzt eigene Restaurants und Einzelhandelsimmobilien. Diese werden auf langfristige Basis in Form eines Triple-Net-Vertrags vermietet. Die Mieter zahlen die Miete sowie die damit verbundenen Steuern, Versicherungskosten und Instandhaltungskosten. Die Firma hat ihre Wurzeln in…2015: Spin-off von Darden RestaurantsDas neueste Geschäft ist ein Restaurant namens Cooper’s Hawk in Michigan.Von einer Gesellschaft betrieben unter einem langfristigen Triple-Net-Leasingvertraggekauft für9,1 Millionen DollarUnd der Preis beträgt…6,6 % Kapitalrendite auf die Miete.

Der Cap-Rate ist einfach nur der Ertrag aus Immobilieninvestitionen – und das ist der Kern des Problems. Bei einem Wert von 6,6% erzielt diese Filiale jährlich etwa 600.000 Dollar an Mieteinnahmen. Bevor Sie sich von diesem Wert beeindrucken lassen, betrachten Sie bitte die Größe des Unternehmens: Die Einnahmen des Unternehmens insgesamt betragen etwa 78 Millionen Dollar pro Quartal. Diese eine Filiale entspricht also etwa zwei Zehnteln eines Prozentpunkts der Jahresüberschüsse – das ist nur ein Rundungsfehler in den Finanzen jedes Quartals.

Das ist keine Kritik. Es handelt sich dabei um die richtige Art und Weise, einen Net-Les-RIT-REIT zu betrachten – bei dem das Portfolio, und nicht einzelne Vermögenswerte, das Produkt ist. Ein Geschäft mit einem Wert von 9,1 Millionen Dollar allein bringt nichts. Keine Pressemitteilung sollte Sie dazu bringen, das anders zu denken.

Was genau trägt eigentlich die Einkommenssituation?

Wenn die Größe keine Rolle spielt, dann ist die Differenz zwischen dem Marktpreis und den Kosten entscheidend. Die wichtige Frage für einen Net-Leasing-REIT ist also, ob es in der Lage ist, weiterhin Immobilien zu kaufen, deren Preis über seinem Kapitalkostenprozentsatz liegt. Wenn man Immobilien zu 6,6% kauft und mit unbesicherten Schulden finanziert, dann wird die Differenz im Laufe der Zeit als Cash in die Einnahmenmaschine eingespeist. Diese positiven Differenzen – nicht die Adresse des Geschäfts oder der Preis – sind es, die dazu führen, dass FCPT die Verteilung der Einnahmen im Laufe der Zeit erhöhen kann.

Beachten Sie auch, dass dies nicht das erste Modell von Cooper’s Hawk von FCPT ist. Sie haben bereits ein solches Modell gekauft.6,9 Millionen Dollar im Dezember 2022Und noch eines für…7,8 Millionen Dollar im April 2023Wiederholte kleine Verträge mit einem wachsenden Unternehmen sind genau die Art und Weise, wie ein Net-Liefer-Rentenfonds wachsen kann – nicht durch eine große Übernahme, sondern durch Dutzende von normalisierten, kreditwürdigen langfristigen Leasingverträgen. Cooper’s Hawk – eine Luxus-Snack- und Weinbrennerei-Kette – ist genau der Typ Unternehmer, dessen 10-jähriger Leasingvertrag von FCPT bereit ist, bei einer bescheidenen Kapitalrendite abzuschließen.

All das ist noch keine ausreichende Grundlage für eine positive Entwicklung. Die Anlagefunktion gilt nur dann, wenn der Mieter weiterhin seine Zahlungen leistet – und die Einnahmen bleiben stabil, sofern die Versicherungssumme stabil bleibt. FCPT hat bereits seit neun Jahren Dividenden gezahlt, und in mehreren Jahren gab es zusätzliche Erhöhungen. Die Verschuldung von FCPT ist im Vergleich zum Sektor eher moderat – etwa 0,8 als Schulden zu Eigenkapital. Das sind die wirklich wichtigen Zahlen, auf die man achten muss – nicht ob der Laden heute in Michigan oder Illinois ist.

Ihr Job als Portfolio-Inhaber ist nicht dieser Laden.

Wo bleibt also der Einkommensinvestor? Man sollte die Hintergrundinformationen befolgen – nicht darauf handeln. Der Kauf ist nur ein gewöhnlicher Teil eines Prozesses, der noch weitergeht. Der Preis von 9,1 Millionen Dollar sagt meist nichts darüber aus, ob die Auszahlung sicher ist. Wenn man FCPT als Einkommensquelle nutzt, ändert dieser Deal seine Position nicht. Was man beachten sollte, sind die Geschwindigkeit und Menge der Übernahmen, die Qualität der Kreditwürdigkeit der Mietverdiener sowie die Dividendenzahlungen – all diese Faktoren bestimmen, ob der Unterschied zwischen Einnahmen und Ausgaben positiv bleibt und ob die Auszahlungen weiterhin finanziert werden können.

Ein Unternehmen, das weiterhin Geld in Unternehmensmietverträge investiert, bei denen die Erträge höher sind als die Kosten für die eigenen Finanzierungen, tut genau das, was ein Renteninvestor tun sollte. Die richtige Zeit zur Sorge ist, wenn die Kapitalrenditen nicht mehr über den Zinsen liegen – oder wenn der Kredit des Mieters nicht mehr bestehen bleibt. Beides ist hier nicht passiert. Was passierte, war, dass FCPT, einen Geschäftsbetrieb im Wert von 9,1 Millionen Dollar pro Betrieb, etwas mehr Miete hinzufügte zum Betrag, der seinen Aktionären zugutekommt. Das ist die einzige Nachricht, die es wert ist, beachtet zu werden.