Essex Property Trust: Ein abgesicherter Dividendeneinkommen, das im langsamsten Tempo seit Jahrzehnten wächst.

Essex Property Trust wird im September zur Bank of America Global Real Estate Conference gehen. Es handelt sich dabei um ein Unternehmen, dessen Aktien vor allem dazu dienen, Einkommensinvestoren Geld zu bringen – indem sie passiv zahlt. Die Präsentation selbst ist eher eine Marketingaktion, keine Nachricht. Die wirklichen Informationen, die ein Einkommensinvestor haben sollte, sind in den beiden Ereignissen verborgen, die vor der Präsentation stattfanden: Eine „Ergebnismessung“, die für Aufmerksamkeit sorgte, Ende Juli, sowie eine Dividendenzusatzleistung im Februar – die kleinste seit Jahrzehnten.

Wenn Sie die Schlagzeile vom Juli gesehen haben, dann ist genau dieser Teil der Geschichte, den Sie verstehen müssen – denn es klingt so, als wäre das das Ende der Geschichte, während es in Wirklichkeit nur der Mittelteil der Geschichte ist.

Der „Verlust an Einnahmen“ war kein Fehler.

Essex meldete ein Nettoüberschuss im zweiten Quartal.$0,97 pro verdünnten AktieGegen die Prognose von Wall Street von fast 1,45 Dollar – das ist ein Misserfolg, der auf eine gescheiterte Firma hindeutet. Doch diese Zahl ist nicht der richtige Maßstab für einen Wohnungsimmobilienunternehmen. Die gemeldeten Gewinne nach GAAP berücksichtigen sowohl Gewinne als auch Verluste, die kaum etwas mit dem Rentenaufkommen zu tun haben. Im Vorjahresquartal zum Beispiel meldete Essex…3,44 $ pro AktieUnd ein großer Teil davon war das gewöhnliche, einmalige Einkommen, das niemanden aus der Theorie des Einkommens beeindruckt.

Die tatsächlich verwendeten Mittel der Mieteinnahmen sind „Core FFO“ – also die Beträge aus den Geschäftstätigkeiten, von denen die nicht- Cash- und einzelnen Transaktionen abgezogen wurden. Auf dieser Grundlage konnte Essex…4,08 Dollar pro AktieDas war besser als der Mittelpunkt der eigenen Zielsetzungen des Unternehmens – und die Geschäftsleitung…HochgehobenDie Jahresziele für sowohl den Core FFO als auch den Nettobetriebsertrag der gleichen Immobilien sind erreicht worden. Mit anderen Worten: Das Apartmentgeschäft hat in diesem Quartal mehr erzielt, als erwartet wurde. Der „Mangel“ ist dabei lediglich ein Buchhaltungsfehler – eine Folge eines großen einmaligen Gewinns im Vorjahr. Man sollte sich auf das konzentrieren, was tatsächlich zu den Einnahmen führt, und nicht auf die Positionen, die durch einen Gewinn aus dem Verkauf verändert wurden.

Die Erhöhung um 0,8 % ist die Botschaft.

Nun ja, der Dividend – das ist wirklich das Wichtigste. Im Februar erhöhte Essex seine Quartalsauszahlung.2,59 Dollar pro Aktie – im Jahreswert: 10,36 Dollar.Es markiert die 32. anhaltende jährliche Erhöhung. Sie lesen richtig – drei Jahrzehnte lang ständige Erhöhungen. Doch die Erhöhung selbst war…Nur 0,8%Ein drastischer Rückgang von den etwa 5–6 Prozent jährlichen Wachstumsraten, die das Unternehmen in den letzten Jahren erreicht hat.

Dieser fast flache Anstieg der Dividenden ist wichtig genug, um ihn genau zu betrachten. Es handelt sich dabei nicht um eine Drohung bezüglich der Zahlungen. Es ist vielmehr eine Entscheidung der Verwaltung, den Dividendenwachstum bewusst zu verlangsamen – aufgrund des normalisierten Marktes. Betrachten wir die beiden Zahlen nebeneinander: Die vierteljährlichen Dividenden betragen 2,59 Dollar, während der durchschnittliche FFO-Wert etwa 4 Dollar pro Quartal beträgt. Die Dividenden werden also von etwa zwei Dritteln der operativen Einnahmen gedeckt, während ein Drittel auf dem Bilanzbild verbleibt. Das ist ein wirklich angenehmer Deckungsgrad für einen REIT. Deshalb fühlt sich das Unternehmen auch dann stabil an, wenn das Wachstumsrad gedreht wird.

Essex trägt auch keine hohen Schulden mit sich herum, um diese Kosten zu decken. Die Netto-Schulden betragen etwa 6,7 Milliarden Dollar, während der Marktkapitalisierung bei etwa 17,5 Milliarden Dollar liegt. Der Schulden-Einzelnen-Verhältnis liegt etwas über eins. Die Dividenden werden aus den Geschäftsergebnissen finanziert – unter einer geringen Schuldenlast – und es gab in den letzten 32 Jahren kontinuierliche Anstiege bei den Dividenden. Das ist eine Einkommensquelle, die durch tatsächliche Tätigkeiten erzielt wird, nicht durch künstliche Maßnahmen.

Wie das langsame Wachstum tatsächlich aussieht

Der Grund für die geringere Steigerung liegt in den Mietdaten. Die Märkte an der Westküste von Essex wachsen nicht mehr alle auf dieselbe Weise. Nordkalifornien bleibt hingegen eine Ausnahme – dort wächst die Wirtschaft weiterhin gut.Verdichteter Mietwachstum von 6,5%Die Mieten sind noch nicht am Höchststand für die Saison. Seattle wuchs.2,6 % im QuartalEs gab eine deutliche nachhaltige Verbesserung seit Anfang des Jahres. Südkalifornien, der größte Teil des Portfolios, wuchs.Nur 1,4%Die Besetzung des Unternehmens liegt immer noch über 95%. Es handelt sich um ein Unternehmen, dessen Märkte in den Jahren nach der Pandemie zurückgegangen sind. Die Managementführung reagiert darauf, indem sie die Erreichung der FFO-Standards sowie die Stärke des Bilanzes vorzieht gegenüber dem Zuwachs des Nettorenditen, der einst die Märkte beeindruckte.

Für einen Rentner, der den Fortschritt in seinem Einkommen misst – und nicht die Farben der Bildschirme – ist das keine Problematik mit fünf verschiedenen Risiken – es handelt sich dabei um eine Frage der Reife. Die Maschine zahlt weiterhin, und das aus dem Cashflow heraus. Was sich geändert hat, ist die Investitionsstrategie: Mit einem Dividendenauszahlungsprozentsatz von etwa 3,8% und einem nun langsamen Wachstum des Einkommens ist Essex ein Unternehmen mit niedrigerem Renditewert, aber höherer Qualität in einer Einkommensportfolio – nicht ein Unternehmen mit hohem Renditewert. Das ist eine Frage der Portfoliogestaltung, keine Frage bezüglich der Sicherheit.

Die wichtigsten Erkenntnisse des Einkommensinvestors

Es ist sinnvoll, Essex zu halten oder hinzuzufügen – schließlich bietet es heute eine gute Einkommensquelle und eine solide Stabilität. Ein Dividend auf einem moderaten Leverage, zusammen mit drei Jahrzehnten an Steigerungen, ist genau das, was dazu beiträgt, die Rente zu finanzieren, ohne dass es zu Verkäufen des Kapitals kommt. Die entscheidende Bedingung ist ein echter Rückgang der Einnahmen oder eine wiederholte Verschlechterung der Einnahmen aus demselben Vermögen – nicht die Größe der jährlichen Steigerung, noch ein einmaliger „Ertragsrückgang“, der durch einen Verkauf vor einem Jahr verursacht wird.

Die eigentliche Botschaft dieser Entscheidung im Februar ist etwas, was die Konferenzleiter auf keiner Diashow darstellen werden: Die Wachstumsraten bei den Wohnungen an der Westküste sind auf niedrige Zahlen gesunken. Essex sagt Ihnen, dass sie das Dividendenangebot und die Bilanz bewahren werden – anstatt nach einem schnelleren Wachstum zu streben, das sie nicht mehr sehen können. Für einen Investor, der Einkommen benötigt, ist das eine starke Nachricht. Für jemanden, der nach einem schnellen Wachstum sucht, war das Wachstum jedoch das Ziel – und diese Zeit ist vorbei.