Die Immobilienbranche in Dubai baut weiterhin weiter – jetzt ist ihr eigener Regulator auch ein Investor.

Am 10. SeptemberDie Dubai Healthcare City hat mit ihrem ambitioniertesten Projekt begonnen: Dubai Creek Gardens – eine Investition von 3 Milliarden AED (817 Millionen US-Dollar) für mehr als 1.400 Häuser.Auf 127.000 Quadratmetern Land, das über den Creek hinausreicht, sind 70 Prozent des Landes für Gärten und offene Flächen vorgesehen.Die ersten Wohnanlagen der Marken Westin und Renaissance im Vereinigten Arabischen Emiraten, die von Marriott International entwickelt wurden, sollen im Jahr 2030 übergeben werden.Der Schlagzeile ist das, was Dubai heutzutage mit großer Routine erstellt. Es lohnt sich, noch einmal darüber nachzudenken – schließlich weiß man nicht, wer die Schlagzeile schreibt und wer dafür bezahlt.

Der Entwickler ist keine bekannte Person im allgemeinen.Global Partners ist ein Alternative-Investmentmanager mit Hauptsitz im Dubai International Financial Centre. Das Unternehmen wird von der Finanzdienstleistungsbehörde des Emirs reguliert.Es geht darum, „institutionelle Qualität“ Immobilien an ausländische Investoren zu verkaufen. Das Projekt wird durch das Global Partners Property Fund II finanziert – ein Instrument, das auf einem früheren Fonds basiert, der Wohnhäuser für den Verkauf und zur Mietnutzung zusammenstellt. Für amerikanische Retail-Investoren bedeutet das praktische Ergebnis: Es handelt sich um eine unveröffentlichte Immobilie, die noch vier Jahre nach Fertigstellung nicht erworben werden kann – somit ist es fast unmöglich, diese Immobilie auch nur indirekt zu besitzen, als Teil des Booms in Dubai.

Der größere Markt ist es, der die Timing-Entscheidungen interessant macht. Er ist riesig – und rückt immer weiter in den Schatten.In Dubai wurden im Jahr 2025 202.349 Wohnimmobilien verkauft – das ist um 464 Prozent mehr als im Jahr 2021.Im Jahr 2026 waren die Preise noch etwa 15 Prozent höher als im Vorjahr. Allerdings hat das Wachstum deutlich nachgelassen. Die Preise für Villen haben seit der Pandemie um etwa 206 Prozent gestiegen. Der wichtige Unterschied ist nicht zwischen diesem Jahr und letztem Jahr, sondern zwischen dem, was Dubai ankündigt, und dem, was es tatsächlich baut.Die Entwickler haben im Jahr 2025 mehr als 150.000 Produkte auf den Markt gebracht. Doch nur etwa 42.000 Produkte wurden tatsächlich ausgeliefert – das ist ein Anstieg gegenüber 29.000 Produkten im Jahr 2024.Es wird erwartet, dass im Jahr 2026 etwa 83.000 Exemplare vorhanden sind. Die meisten Analysten schätzen, dass diese Zahl sinken wird. Creek Gardens, das im Jahr 2030 erscheinen soll, gehört zu einer Produktionskette, deren Erfolg davon abhängt, ob die Partei weiterhin besteht.

Daher gibt es eine stillen Innovation hinter der feierlichen Zeremonie. Die Dubai Healthcare City Authority ist die Behörde, die über die Freizone entscheidet – sie bestimmt, was in diesem Teil des Emirats gebaut werden darf.Es wurde gesagt, dass er zu den Gründungsaktionären des Global Partners Property Fund II geworden ist.Das ist das „Fahrzeug“, das hinter einem Projekt in seiner eigenen Jurisdiktion steht. Ein Aufsichtsbeamter hat einen Anteil am Erfolg des Projekts. Das ist eine rationale Methode, um die Zukunft Dubais zu sichern – es ist auch eine Verschleierung der Grenze zwischen der Förderung einer Vermögensklasse und der Überwachung dieser Klasse. Wenn die Behörde vom Starten dieser Projekte profitiert, wird ihr Anreiz, weiterhin solche Projekte zu starten, stärker – anstatt dass sie beurteilt, ob zu viele solcher Projekte entstehen.

Die Markenbezeichnungen der Wohnungen zeigen an, wer der endgültige Käufer sein soll. Eine Lizenz mit Hotelnamen erfordert in der Regel einen höheren Preis.Savills schätzt den weltweiten Durchschnitt auf etwa 33% für vergleichbare, nicht markengetriebene Wertpapiere im Jahr 2026.Es handelt sich dabei um eine Art, Glamour an die globale Wohlhabenden zu vermieten. Der Markt dafür ist aktiv – in der ersten Hälfte des Jahres 2026.Dubai verkaufte 320 Wohnungen im Wert von über 10 Millionen Dollar – ein Anstieg von 23% gegenüber dem Vorjahr.All das macht den Boom nicht zu einem Betrug. Dubai verzeichnete im letzten Jahr mehr als 200.000 Einwohner – eine echte und wachsende Bevölkerungszahl. Die Aufnahme neuer Einwohner ist im Vergleich zur Anzahl der abziehenden Einwohner weitgehend im Gleichgewicht geblieben. Doch die Entwicklung des Landes funktioniert jetzt teilweise selbst nachhaltig – die neuen Einwohner werden von denjenigen angezogen, die bereits dort leben, und die Autorität des Emirs als Aktionär des Fonds trägt dazu bei.

Für den amerikanischen Investor ist die Lehre nicht, dass Creek Gardens scheitern wird. Es ist vielleicht sogar möglich, erfolgreich zu sein. Doch der Immobilienmarkt in Dubai ist von außen kaum erkennbar – denn die Institutionen, die eigentlich abgegrenzt von diesem Markt sein sollten, befinden sich nun selbst darin. Wenn eine Regulierungsbehörde Anteile an dem Unternehmen übernimmt, wird der wahre Preis des Risikos schwieriger zu ermitteln – nicht einfacher. Investoren, die den Preis des Risikos nicht verstehen können, sollten fragen, ob sie überhaupt dieses Risiko eingehen wollen.