Dubai Creek Gardens: Eine Investition von 300 Millionen Dollar in Markengebäude – während der Markt sich entwickelt.

Dubai baut selten etwas Bescheidenes. Deshalb zeigt sich auch in der neuesten Einführung von Wohnimmobilien in der Stadt eine Art Maßhalten – es handelt sich dabei um einen „Stadtwald“ mit niedriger Bevölkerungsdichte, bestehend aus Gebäuden der Marriott-Marke, die am Fluss liegen.70 Prozent des LandesEs wurde in Gärten und offene Flächen umgewandelt. Der Entwickler dahinter, Global Partners – ein Fondsmanager, der von der Dubai Financial Services Authority reguliert wird – hat gerade mehr als…300 Mio. Dollar in einem zweiten ImmobilienfondsUm es zu bezahlen – der Zeitpunkt ist entscheidend.Die durchschnittlichen Wohnungspreise fielen im August um 1,7 %. Es handelt sich dabei um den ersten Jahresrückgang seit Februar 2021.Und die Baukosten werden dafür finanziert.

Das Projekt Dubai Creek Gardens befindet sich in Phase 2 der Dubai Healthcare City, am Al Jaddaf-Wasserfront, mit Blick auf den Creek.Die ersten Westin- und Renaissance-Hotels in den Vereinigten Arabischen Emiraten.Marriott verleiht seine beiden Hotelmarken an private Hausbesitzer. Die Struktur ist etwas Neues – im Vergleich zu den üblichen Praktiken. Global Partners ist kein Bauunternehmen, das auf Einlagen der Käufer angewiesen ist, um die Bauarbeiten zu finanzieren.Die eingezahlten Anlagevermögen von Investoren in einem von der DFSA regulierten Fonds wurden genutzt, um den Standort außerhalb des Marktes zu kaufen.und präsentiert die Entwicklung alsVollständig in GroßbuchstabenGenau um das Risiko der Lieferverzögerungen zu verringern – ein Risiko, das so viele nicht realisierte Projekte gefährdet hat. Das frühere Fondsprodukt…Mehr als 500 Wohnungen bei Eden House The Canal und Eden House The Park.Mit einer Gesamthochwertung von über 4 Milliarden AED (1,1 Milliarden US-Dollar).

Das ist ein Mechanismus, den man verstehen muss – denn er umkehrt die übliche Ordnung in Dubai, bei der derjenige zahlt, der zuerst bezahlt. Bei einem klassischen Off-Plan-Deal zahlt der Käufer eine Anzahlung, anschließend werden die Zahlungen in Raten geleistet, während die Entwickler das Geld des Kunden ohne Zinsen nutzen können. Global Partners hat die Beteiligung der Investoren vorangebracht, um die Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Es handelt sich dabei um eine Art Risikominimierung – doch diese Minimierung ist nicht vollständig. Der Käufer muss weiterhin gegen einen Markennamen und ein Masterplan vertrauen, dessen Fertigstellungdatum noch nicht bekannt ist. Marriott ist nur ein Lizenzgeber, der seinen Namen nutzt, ohne dass er viel des Eigenkapitalrisikos übernimmt. Trotz aller Beschreibungen eines Kapitalisierten Fonds ist die Person am Ende der Kette, die letztendlich die Zahlungen leistet, immer noch der Käufer des Off-Plan-Projekts.

Wer dieser Käufer ist, könnte die entscheidende Frage sein. Die Korrektur in Dubai ist bisher keine einheitliche Abwärtsbewegung, sondern eine Trennung der Marktentwicklung in verschiedene Bereiche. Die Preise zeigen bereits Schwankungen – es handelt sich dabei um den ersten Jahresrückgang seit fünf Jahren. Analysen gehen davon aus, dass dies auf einen massiven Anstieg der neuen Angebote zurückzuführen ist. Dennoch liegt der Rückgang vor allem im mittleren Marktsegment. Das Gesamtvolumen der Transaktionen sank um 37%, die Verkaufswerte um 44% gegenüber dem Vorjahr. Die Verkäufe von Villen und Einfamilienhäusern ohne Baugenehmigung stiegen hingegen um 204%, während die Verkäufe von Ultra-Luxusimmobilien um 12% zugenommen haben. Der Markt für gebrauchtes Immobilienangeboten ist stark zurückgegangen. Ein Makler bezeichnet den Markt als…„Filtert für Überzeugung“Mehr, größere und vorsichtigere Käufer – mit einer Stärke, die sich in Markenimmobilien und in den besten Wohngebieten konzentriert. Genau dort, wo Creek Gardens seine beiden Marriott-Türme bauen möchte.

Dieses Muster ist das, auf das der Entwickler hofft – und es verdient die beste Form. Ein brandbasierter, niedrigdichte, vollkapitalisierter Wasserfrontprojekt verkauft „Mangel“ auf einem Markt, an dem Überschwemmungen an anderen Orten stattfinden – in kleinen, für Investoren geeigneten Wohnungen. Die Sorge bezüglich des Überangebots in Dubai besteht nicht wirklich darin, dass es zu viele Häuser gibt; sondern dass es zu viele Wohnungen gibt.Zu viele der gleichen kleine Wohnungen in den Regionen mit hoher Anzahl an Wohnungen.Dabei bleibt etwas Raritätsware mit gutem Finanzierungsstatus weiterhin wichtig. Aus dieser Sicht ist Creek Gardens genau im richtigen Moment – und sogar konträres – aktiv: Man baut die Premiumprodukte, während die Massenprodukte an Bedeutung verlieren.

Das Problem ist, dass die Makroarithmetik immer noch gegen die Gegenseite arbeitet. Dubai erwartet ungefähr…Im Jahr 2026 werden 55.600 Wohnungen übergeben, im Jahr 2027 mehr als 60.000 Wohnungen. Bis 2030 sind weitreichende Pläne für fast 525.000 Wohnungen vorhanden.Knight Frank, ein Immobilienberatungsunternehmen, hat gewarnt, dass die Angebotsmenge an Wohnraum möglicherweise schneller steigen könnte als der Bedarf. Der Markt zeigt bereits zum ersten Mal seit einem halben Jahrzehnt Schwankungen bei den Preisen. Ein Premium-Produkt sowie eine solide Bilanz machen einen Entwickler weniger anfällig für Schocks – aber nicht immun gegen sie. Die Unternehmenskette ist weiterhin von einer einzigen Annahme abhängig: dass der ausländische Bedarf an wertvollen Immobilien in Dubai weiterhin bestehen bleibt – die tausenden neuen Bewohner pro Tag, die die Makler als Zeichen dafür angeben, dass alle „Türme“ wieder an Höhe gewinnen.

Für einen Investor, der dennoch nicht in den Fonds investieren kann – schließlich handelt es sich um ein privates Finanzinstrument für qualifizierte Investoren, keine börsennotierte Aktie – ist die Lehre weniger mit diesem Fonds als vielmehr mit dem Markt selbst zu verbinden, den er repräsentiert. Die Immobilien in Dubai sind ein typisches Beispiel für einen von Sentiment und Leverage getriebenen Markt, bei dem Aufträge an Außenstehende verkauft werden – mit Versprechen von „sicheren Renditen“ und „Stadtwäldern“. Die Verkaufsunterlagen enthalten sogar Platzhalter für die Mietrenditen – 6% bis 7% – die eher Marketinginstrumente sind als echte Zahlen. Das ist kein Grund, den Fonds abzulehnen. Es ist jedoch ein Grund, die Risiken zu berücksichtigen, die durch diese glänzenden Beschreibungen nicht erwähnt werden: die knappe Nachfrage nach Immobilien, die unvorhergesehenen Übergaben, die Liquidität beim Wiederverkauf, die plötzlich verschwindet. Das wichtige Merkmal dieses Fonds ist nicht die 300 Millionen Dollar, sondern dass der Fonds beschlossen hat, seine Investitionen vorzuziehen, indem er betont, wie gering das Risiko ist – eine Art Anerkennung dessen, was Käufer auf diesem Markt normalerweise übernehmen müssen.