Douglas Emmett gibt einen Kurswert von 0,19 US-Dollar pro Aktie an – Was steckt wirklich hinter dem 6,7%-Rendite-Quoten?

Alle paar Monate kommt das Pressemitteilung mit derselben Überschrift an: Douglas Emmett hat wieder eine Quartalsdividende ausgezahlt. Diesmal ist es…0,19 Dollar pro Aktie, oder 0,76 Dollar pro Jahr, auf jährlich angegebenen BetragEs handelt sich dabei um einen Zahlungsvorgang, den das Los Angeles Office-and-Apartment REIT bereits seit neunzehn Jahren auf verschiedene Weise geleistet hat. Auf den ersten Blick ist das die häufigste Nachricht, die ein REIT veröffentlichen kann. Doch für einen Einkaufsinvestor ist das Interessante nicht die angegebene Rendite – sondern die Rendite, die durch den Anstieg des Kurses des Akties erzielt wurde.

Bei einem Preis von etwa 11,30 Dollar pro Aktie entspricht die jährliche Zahlung von 0,76 Dollar einem Ertrag von knapp unter 6,7 %. Das ist ein sehr hoher Ertrag für ein Unternehmen, dessen Ergebnisse ohne jegliche Analyse bereits alarmierend erscheinen können: Es gibt negative Nettoeinnahmen, und die Kapitalausgaben übersteigen den operativen Cashflow so stark, dass auch der freie Cashflow negativ ist. Solche Schlagzeilen sind genau das, was einen vorsichtigen Investor dazu bringt, langsamer zu handeln und die Situation genauer zu prüfen – bevor man annimmt, dass ein Ertrag von 6,7 % eine gute Nachricht ist. Wir verstehen das. Lassen Sie uns also schauen, was eigentlich diesen Dividenden zugrunde liegt.

Die Rentabilität ist nur so real, wie ihr Cashflow-Messstück ist.

Für einen BüroREIT wird die Dividendendeckung nicht im Verhältnis zum Nettogewinn gemessen. Die Abschreibungen sind eine große, nicht-Barzahlungskosten; sie führen dazu, dass die Gewinne nach GAAP für jeden Eigentümer von altem Gebäuden negativ sind – das ist also ein „Papierverlust“, kein Cashproblem. Das wichtige Kennzahl ist der operativen Cashflow – das Einkommen, das das Immobilienunternehmen erzielt, bevor die Abschreibungen abgezogen werden. Die Geschäftsführung leitet entsprechend.Im gesamten Jahr 2026 soll der FFO zwischen 1,39 und 1,43 US-Dollar pro Aktie liegen.Setzen Sie den Dividendenbetrag von 0,76 auf die Mitte dieser Spanne – dann beträgt der Auszahlungsbetrag gerade mal etwas mehr als die Hälfte des FFO.

Der strengere Test betrifft die aus den Geschäftstätigkeiten erzielten Mittel (AFFO). Dabei wird auch das Geld abgezogen, das ein REIT weiterhin in seine Gebäude investieren muss, damit diese weiter vermietet werden können. Das ist die Zahl, die zeigt, ob der Dividendeneinkommen wirklich durch eigene Arbeit erzielt wurde – und nicht nur durch Kredite. Im ersten Quartal berichtete Douglas Emmett, dass der vierteljährliche Dividend von 0,19 Dollar entspricht.Der Auszahlungsverhältnis von AFFO beträgt etwa 81%.Eine so geringe Deckung ist kein Grund zur Freude – sie hinterlässt nur eine kleine Sicherheit. Doch es handelt sich auch nicht um einen Einkommensausgleich, der auf die Rückzahlung von Kapital oder geliehenem Geld beruht. Der Einkommensausgleich ist also real.

Warum ist dann die Erträge so hoch?

Wenn der Dividend bereits auf diese Weise abgesichert ist, dann stellt sich die Frage, warum der Markt 6,7% zahlt. Die Antwort ist, dass der Markt den Preis dafür ansetzt, was noch zerstört werden könnte – nicht den Preis für das, was bereits zerstört ist. Der hohe Rendite entsteht nur deshalb, weil der Aktienkurs in den letzten Monaten um etwa ein Drittel gefallen ist. Zudem wird der Aktie ein hoher Rabatt gegenüber dem Buchwert ihrer Vermögenswerte angerechnet.

Der Druck ist einfach. Das Hauptprodukt von Douglas Emmett ist Bürofläche in Los Angeles – und dieser Markt erholt sich noch von den negativen Auswirkungen der letzten Zeit. Die Führung erwartet nun…Die Besetzung der Büros beträgt im gesamten Jahr nur 75% bis 77%.Der Nettooperationsertrag aus Geldmitteln mit denselben Eigenschaften sank im zweiten Quartal um 1,2%. Neben der geringen Auslastung des Gebäudes gibt es außerdem einen sehr hohen Bilanzausgleich – etwa 5,7 Milliarden Dollar Nettowertlosigkeit. Die Zahlungen müssen außerdem zu höheren Zinsen zurückgezahlt werden. Das Unternehmen hat kürzlich einen großen Teil der Bürokredite mit festen Zinsen refinanziert – etwa 6%. Dadurch entstehen höhere Zinskosten, die wiederum das Geld für die Aktionäre schmälern. Das ist also die eigentliche Ursache für den niedrigen Yield: Es handelt sich nicht um einen kaputten Dividendensystem, sondern um ein Einkommenssystem, das unter einer hohen Schuldenlast mit geringer Auslastung funktioniert.

Eine der Aufgaben ist erledigt worden. Der Bereich der Mehrfamilienhäuser ist fast voll – 99,4 Prozent der Flächen sind bereits vermietet. Der Nettoertrag aus dem Verkauf dieser Immobilien hat um 2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Das ist ein Gegengewicht zu den Problemen im Bürobereich. Es ist auch eine wichtige Ursache dafür, dass die Auszahlungen trotz der Schwierigkeiten im Bürobereich stabil geblieben sind.

Was dieses Dividend eigentlich dafür zahlt…

Die ehrliche Art, diese Situation zu verstehen, ist, dass es sich um eine „Jetzt-Einkommens“-Situation handelt – keine Situation, in der das Einkommen wächst. Die Dividenden wurden seit Jahren nicht erhöht. Das, was man kauft, ist also kein wachsendes Einkommen, sondern ein dauerhaftes Einkommen, das an einen bereits geschwächten Vermögenswert gebunden ist, der vielleicht wieder an Wert gewinnen kann. Wenn die Einkommensquelle weiterhin bestehen bleibt, dann kauft man mit einer 11-Dollar-Aktie mehr von diesem 0,76-Dollar-Einkommen pro Dollar, als mit einer 17-Dollar-Aktie vor einem Jahr. Das ist die Logik der Reinvestitionen – und diese Logik bleibt nur so lange bestehen, wie die Zahlungen weiterhin ausreichen.

Die Bedingung, unter der sich die Situation ändern könnte, ist die Verschlechterung der beiden wichtigen Faktoren: Die Belegung der Büros bleibt nicht stabil, oder die Kosten für das Refinanzieren steigen so stark, dass die Dividenden kaum noch ausreichen, um die Situation zu halten. Solange FFO und AFFO weiterhin auf dem gleichen Niveau bleiben, ist ein Ertrag von 6,7% auf den abgedeckten Einkommen eine legitime Einnahmequelle – aber es handelt sich dabei um eine Wette auf eine Wiederbelebung der Büroflächen in Los Angeles zu einem reduzierten Preis. Es handelt sich also nicht um eine Dividende, auf die man sich verlassen kann, um sie zu vergrößern. Kaufen Sie sie einfach wegen des Einkommens – verstehen Sie aber auch, dass Sie damit auch die Hoffnung auf eine Wiederbelebung der Büroflächen kaufen. Achten Sie darauf, was mit der Abdeckung der Risiken passiert, und nicht auf die Farbe des Bildschirms.