Der Dollar, der weder ein Haus noch einen Index kaufen konnte

Es bleibt noch eine Gehaltssumme übrig – nach den Mieten, den Einkäufen und den Studienkreditzahlungen. Zwei Personen beantragen nun diesen Geldbetrag. Das Haus verlangt einen Anzahlungssatz, den der Mieter nicht leisten kann, sowie einen Hypothekenbetrag, für den sie keine Konditionen haben. Die Brokerkonto-Option verlangt jedoch keine Anzahlung und verspricht, die Zinsen zu kompensieren, die das Haus selbst erzeugen würde. Ein immer größerer Teil der Amerikaner unter vierzig Jahren wählt diese Brokerkonto-Option – und die Entscheidung wurde bereits vor dem Erreichen des „Dashboards“ getroffen.

Die Maschinen sind leicht zu installieren – aber schwieriger ist es, in ihnen zu leben. Für Haushalte, deren Anführer jünger als vierzig Jahre ist, stieg das Preis-Einkommen-Verhältnis an.2,9 im Jahr 2019 bis 3,5 im Jahr 2024Das ist der höchste Wert seit dem Höchststand der Immobilienpreise im Jahr 2006. Die tatsächlichen Immobilienpreise stiegen in diesen fünf Jahren um 30%, während die Einkommen der jungen Erwachsenen um 9% gestiegen sind. Der monatliche Kostenaufwand für den Besitz einer Immobilie mit einem Anzahlungsbetrag von 3,5% erhöhte sich von etwa 1.689 auf 2.776 Dollar – da die 30-jährigen Hypothekenzinsen etwa das Doppelte betrugen. Im Jahr 2019 konnten 56% der Mieterfamilien unter vierzig Jahren diese monatlichen Kosten tragen. Bis 2024 waren es bereits 37%. Der Kauf einer Immobilie ist jetzt günstiger als das Vermieten einer.2% der großen MetropolenUnd der Index für die Preislichkeit von Käufern beim ersten Kauf durch die National Association of Realtors liegt bei70, gegenüber 105 für die Käufer insgesamt.Neun von zehn Amerikanern unter vierzig Jahren sagen, dass der Kauf eines Hauses für ihre Generation schwieriger ist als für ihre Eltern.

Für die meisten Leser von Rentenkontoauszügen ist das nichts Besonderes. Es handelt sich dabei eher um einen Grund, das Haus zu vermeiden. Das Unangenehme ist jedoch, was anstelle des Hauses ersetzt wird. Der 26-jährige Mensch, der einmal Geld für den Anfangskapital eingezahlt hat, gibt jetzt dieses Geld in Investitionen aus. Der Anteil der 26-Jährigen, die seit ihrem 22. Geburtstag Geld in Investitionskonten einzahlen, ist gestiegen.8 % im Jahr 2015 – bis etwa 40 % bis Mitte 2025.Unter allen Personen im Alter von 25 bis 39 Jahren stiegen die jährlichen Transfers in Investitionskonten zwischen 2013 und 2023 um mehr als das Dreifache auf – auf 14,4 Prozent der Gruppe.

Hier kann die Mathematik als eine Art „lebenswichtige Wahrheit“ erscheinen. In den letzten 25 Jahren seit dem Jahr 2000 hat der S&P 500 Index etwa…8,3 % pro JahrMit Dividenden ist das mehr als das Doppelte der etwa 3,7-prozentigen jährlichen Wachstumsrate der durchschnittlichen Immobilienpreise. Wenn man die beiden Faktoren direkt miteinander vergleicht, dann ist die Situation für den Mieter günstig: In einer weit verbreiteten hypothetischen Darstellung von Moody’s betrachten zwei Personen mit einem Einkommen von 150.000 Dollar einen Mieter, der das Geld investiert hat, und nach dreißig Jahren erhält dieser Mieter etwa…2,8 Millionen gegenüber 1,6 Millionen Dollar eines Hausbesitzers.

Betrachten Sie diese Vergleichung als einen Vertrag – die Klausel, die ihn ermöglicht, hat keine andere Bezeichnung als Disziplin. Die „stille Kraft“ des Hausbesitzes war nie wirklich die Wertsteigerung selbst; es handelte sich dabei um erzwungene Ersparnisse. Die Hypothekzahlungen werden weiterhin angewandt – unabhängig davon, ob der Besitzer Lust hat, in diesem Monat zu investieren oder nicht. Die Steuervorteile entstehen beim Anlegen der Hypothek, und bei der Verkaufung des Hauses gibt es eine Pause bezüglich der Kapitalgewinne. Der Mieterplan entfernt all das und ersetzt es durch eine freiwillige Übertragung, die der Durchschnittssparer nicht zulässt. Zudem wird angenommen, dass der Markt weiterhin etwa 10% Wachstum hat – dieselbe Annahme, die auch die „Mieter-Victory-Gleichung“ verwendet. Derjenige, der im „Moody’s-Tabelle“ gewinnt, ist derjenige, der dreißig Jahre lang keine Übertragung verpasst. Fast niemand ist so jemand. Das ist der versteckte Zahlendeiter in dieser Entscheidung: Nicht der Ehepartner oder der Aktionär, sondern das jüngere Ich, das weiterhin pünktlich in den Markt investieren muss – in einem Markt, der bereits für perfekte Ausführung vorgesehen ist.

Für einen Investor ist der Fluss von Geld wichtiger als die Moral. Das Geld, das früher in schwer verfügbaren, nicht liquiden Unternehmen mit Steuersubventionen investiert wurde, ist jetzt Teil der Struktur von öffentlichen Aktienmärkten. Eine Generation kauft Indexfonds, die sie am Ende des Tages verkaufen können – bei Preisen, die davon abhängen, dass der Markt weiterhin wächst. Wenn eine ganze Generation gleichzeitig solche Transaktionen tätigt, ist das wiederum ein Grund für die Preise, die sie verfolgen. Dadurch wird das Vermögen einer ganzen Generation auf ein einzelnes, volatiles Asset konzentriert – ohne jede Art von Sicherheit oder Mechanismus, um weiterhin zu kaufen, auch wenn die Preise sinken. Das Asset könnte seinen Wert verlieren, aber es bleibt immer noch eine „Unterkunft“. Ein Index kann im Laufe eines Jahres 30% fallen – und vom Besitzer wird nur verlangt, dass er die Entwicklung beobachtet.

Die schärfste Version dieser Geschichte besagt, dass eine Generation den amerikanischen Traum nicht aufgab – der amerikanische Traum weigerte sich einfach, ihre Dollar anzunehmen. Der Eintrittspreis wurde erhöht: Die Anzahlung sowie die Abschlusskosten bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent stiegen von etwa…$17.500 im Jahr 2019 auf $22.800 im Jahr 2024Und 70 Prozent der Mieter unter 40 Jahren sagen, dass die Anzahlung der einzige Grund ist, warum sie nicht besitzt – und zwar vor allem, weil die monatlichen Kosten geringer sind. Angesichts eines Hauses, das sie sich nicht leisten können, und eines Indexes, den sie in jeder Größe kaufen können, wählten die Menschen das Vermögen, das eine funktionierende Tür bietet. Es war eine rationale Entscheidung. Es war auch eine Art „Übergabe“: Die Hebelwirkung, die Steuervorteile sowie die notwendigen Ersparnisse beim Hausbesitz wurden gegen die volle Exposition am teuersten Aktienmarkt einer Generation getauscht – von Menschen, die keine Grundlage für solche Investitionen haben. Der „Rechnungsbetrag“ für diesen Handel muss heute bezahlt werden. Er muss erst bezahlt werden, wenn der Markt entscheidet, dass eine perfekte Ausführung nie garantiert werden kann – und diejenigen, die die Anzahlung in den Index investiert haben, erfahren, dass sie etwas gekauft haben, was ein Haus nicht sein kann: etwas Optionales.