Der Rabatt ist nicht das Sicherheitsmerkmal: Was die Immobilie von Jamie Rand’s Debt-Free St. Paul Office zeigt, hängt mit dem Einkommen zusammen.

Am 10. September war ein Investor aus Tampa namens Jamie Rand vor Ort.Zwei verbundene Bürogebäude sind geschlossen.In der Innenstadt von St. Paul – an den Adressen 375 Jackson St. und 135 5th St. E. – wird das Gebäude durch die Downtown Revival Trust seiner Familie übergeben. Der Vertrag wurde von Rand abgeschlossen.Der größte privaten Eigentümer von GeschäftsimmobilienIm zentralen Geschäftsviertel von St. Paul’s City Center.Vier Gebäude – die nun fast drei zusammenhängende Blockgebiete bilden.Was den Titel zu einer zweiten Lektüre lohnt, ist nicht die Fläche des Objekts. Es ist vielmehr der Preis – und was der Preis über die Sicherheit eines Einkommensinstruments aussagt.

Wie ein Gebäude für wenige Cent verkauft wird

So sieht der Deal aus. Anstatt von Madison Equities zu kaufen – dem Unternehmen, das die Gebäude besaß – hat Rand die gesamte Anlage übernommen.Rund 15 Millionen Dollar an ausstehenden Hypothekenverbindlichkeiten werden zu einem Rabattpreis abgewickelt – außerdem wurde eine Übergabe der Schulden durch einen gemeinsamen Vertrag abgeschlossen.– Der Gläubiger überreicht die Schlüssel im Austausch dafür, dass er seine Forderung zurückzieht. Die beiden Gebäude…270.000 Quadratfuß, verbunden durch eine Glasluke zum HimmelSie werden jetzt, so wie Rand es sagt, besessen sein.Bargeld – keine Schulden.Er gibt zu, einen Rabatt gezahlt zu haben, aber nennt die Betrag nicht – gemäß dem Nichtveröffentlichungsabkommen.

Das sind die dritte und vierte Turm – nicht der Anfang. Das erste Gebäude ist das historische Gebäude der First National Bank.Das kostete ihn 3,8 Millionen Dollar.Ein Jahr zuvorEs wurde für mehr als 37 Millionen Dollar verkauft.Unter Madison Equities. Das Great Northern Building, sein zweites Gebäude, wurde verkauft.Rund 2 Millionen Dollar in Bargeld.– ein GebäudeIn diesem Jahr wurde die Bewertung auf 10,3 Millionen Dollar festgestellt.Das Muster ist keine einfache Angelegenheit – es handelt sich dabei um eine Art „Kaufliste“.

Der Rabatt ist das Problem bei der Leasingdienstleistung – kein Geschenk.

Eine Marke bricht auf – aus finanziellen Gründen, nicht wegen verletzter Gefühle. Die Gebäude verdienen noch nicht genug.Der erste National-Vertreter war etwa ein Drittel besetzt.mitSchätzungsweise 7 bis 8 Millionen Dollar für die verzögerten Instandhaltungskosten.Kühlmaschinen, Aufzüge und Rolltreppen, die eine Erneuerung benötigen.Das Great Northern ist zu etwa 40 Prozent belegt.Downtown St. Paul’sDer Anteil der offenen Stellen liegt bei über 37%.Ein günstiger Kaufpreis ist keine sichere Einnahmequelle. Die eigentliche Problematik ist nämlich das Leasingproblem, das noch gelöst werden muss.

Das ist der Punkt, an dem die Rabatte auf den Titel und die nachhaltige Einkommensquelle zusammenbrechen. Rand hat das genauso gemacht wie jeder disziplinierte Einkommenskäufer: Der Preis ist wichtig – aber nur als Hindernis. Die tatsächliche Rendite, die er erzielt, wird von der Wiederbespielung der Nutzung sowie von der Menge des Kapitals abhängen, das er zunächst in die Gebäude investieren muss – nicht vom Unterschied zwischen dem Preis auf dem Schild und dem eigentlichen Betrag.

Warum „Geld, keine Schulden“ der wahre Vorteil ist

Die Struktur übernimmt die Hauptlast. Was Madison Equities zerstörte, war nicht nur das, dass ihre Büros leer wurden – sondern dass sie einfach nicht mehr funktionierten.während es durch Leverage verstärkt wirdmitKredite, die von der verstorbenen Gründerin selbst garantiert wurdenNach seinem Tod Anfang 2024 mussten die Schulden bezahlt werden. Bei Immobilien mit sinkenden Mietpreisen nahmen die Kreditgeber die Kontrolle über die Gebäude in Besitz – sie verkauften die Gebäude durch Sheriffverkäufe und zwangen die Eigentümer dazu, in Verwaltung zu gehen. Der erzwungene Verkauf ist genau der Moment, in dem der Eigentümer erkennt, dass sein Wert auf den Tiefpunkt gesunken ist.

Rand hat diesen „Fehlerpunkt“ beseitigt. Das bedeutet, dass er keine Hypothekzahlungen machen muss, keine Verknüpfung mit dem Refinanzierungsdatum und auch keinen Kreditgeber, der ihn dazu zwingen könnte, die Firma zu liquidieren, sobald ein großer Mieter geht. Er kann warten, bis der Markt sich beruhigt – ohne dass es zu einer Margin-Call kommt. Das ist der eigentliche Vorteil: Es geht nicht um den Rabatt, sondern um eine Kapitalstruktur, die es ihm ermöglicht, weiterhin zu investieren, bis die Einnahmen wieder erzielt werden.

Der Wetteinsatz ist noch nicht abgeschlossen – und das ist die Lehre.

Die Bedingung ist dieselbe wie bei jedem anderen „abgenutzten“ Einkommensaktivum: Eine Gebäude ohne Schulden, das zu einem Drittel oder 40 Prozent vermietet wird, bringt kaum Einnahmen – bis die Mietzahlungen wieder zunehmen. Die freie Struktur garantiert jedoch, dass Rand durch die Wartezeit überleben kann; sie garantiert jedoch nicht den gewünschten Ertrag. Er gibt bereits zu: Wenn die kommerzielle Vermietung das First National nicht ausreicht, könnte er bis Ende des Jahres einen Teil des Gebäudes in Wohngebäude umwandeln – ein kostspieliges Projekt, das sicherlich viel Aufwand erfordern wird.Staatliche und Bundeshistorische Steuergutschriften sowie Stadtsteuerzuschüsse zur Finanzierung von InvestitionenMit anderen Worten: Der Gewinn hängt von der Besetzung sowie von der Geduld der anderen Personen ab.

Unter dem Bereich Immobilien gibt es eine „Portfolio-Lehre“. Rand denkt in Blöcken, nicht in Gebäuden – fast drei zusammenhängende Blocks an der 5th Street. Deshalb ist ein leerstehendes Gebäude keine Katastrophe auf Portfolio-Ebene, während die umliegenden Gebäude noch funktionieren. Und er kann warten – denn er ist nicht verschuldet und finanziert sich selbst, er lebt von Geduld, nicht von geliehenem Zeitraum.

Für einen Leser, der auf Einkommensmöglichkeiten ausgerichtet ist, ist das „Carry-away“-Prinzip eine Methode, die man auf jede bereits verfallene Anlage anwenden kann, wenn der Preis zu attraktiv erscheint. Ein fallender Preis ist jedoch kein Grund zur Sorge – sondern eher ein Anlass, Fragen zu stellen. Man sollte prüfen, ob das Einkommenssystem – hier: die Nutzung der Anlage – noch intakt ist und ob die Kapitalstruktur in der Lage ist, die Anlage durch die Reparaturen zu überstehen. Rands Gebäude erfüllen die Bedingungen für diese Prüfung – sie funktionieren weiterhin. Der Rabatt macht sie interessant; nur die wieder erzielten Cashflows können sie zu Einkommensquellen machen.