Der Eckpunkt, an dem keine Büros mehr vorhanden sind: Was Rockpoint und Holland in San Jose bauen

Im Jahr 2019 wurde der Plan für eine 4,7 Acre große Fläche in West San Jose entwickelt.Ein 882.000 Quadratfuß großer Monument für Büros und Fitnessmöglichkeiten: Eine 12-stöckige Büroturm über dem Einzelhandel.Zusätzlich gibt es noch ein riesiges Fitnessresort namens „Life Time Fitness“. Das ist eine ziemlich große Anzahl von Gebäuden für einen einzigen Ort. Der Büromarkt verbrachte anschließend die nächsten Jahre damit, das zu tun, was der Büromarkt nach 2020 getan hat – und der Plan blieb in der Stille stehen.

Sieben Jahre später wurde der gleiche Ort – die Stevens Creek Boulevard an der Saratoga Avenue – genehmigt.575 Wohnungen in zwei achtstöckigen GebäudenZwei Privatunternehmen haben eine gemeinsame Initiative zum Aufbau dieses Projekts angekündigt: Rockpoint, ein Bostoner Private-Equity-Firmen, die Geld aus Pensionfonds und Stiftungen beschaffen, sowie Holland Partner Group, ein Entwickler aus Vancouver, Washington, der das Projekt bauen und betreiben wird. An der Realität ändert sich nichts. Die rechtliche Bestimmung bezüglich des Zwecks des Landes hat sich jedoch geändert – und das ist im Grunde die ganze Geschichte.

Der Grundgedanke der Wohnbaustrategie ist, dass Land so viel wert ist, wie es erlaubt ist. Ein Grundstück, das im Rahmen eines Büroprojekts verwendet wird, ist eine Hoffnung, dass die Mieten für Büros die Kosten für den Bau von Wolkenkratzern rechtfertigen werden. Ein Grundstück, das im Rahmen eines geplanten Wohnprojekts verwendet wird, ist eine Hoffnung auf höhere Mieten für Wohnungen. Als der Büromarkt weltweit zusammenbrach, wurde diese Hoffnung nicht mehr erfüllt. Kommerzielle Grundstücke wurden zu Vermögenswerten, die in der falschen Kategorie geführt wurden. Die Wohnungen hingegen – in der Region mit dem größten Wohnungsmangel in den Vereinigten Staaten – wurden als bessere Investition angesehen. So kam ein Käufer, der das Grundstück umwandeln wollte. Holland stimmte vor zwei Jahren zu, das Grundstück von Cypress Equities zu kaufen – der Entwickler, dessen Büro- und Fitnessprojekt nicht weitergeführt wurde. Er schlug stattdessen Wohnungen vor: 524 Wohnungen im ersten Plan, dann 540, als die Stadt das Projekt genehmigte, und schließlich 575 Wohnungen bei der letzten Genehmigung im Juli. Dabei sind 13.600 Quadratfuß für Einzelhandel und 29 Wohnungen für Haushalte mit sehr niedrigem Einkommen vorgesehen.

Diese endgültige Genehmigung ist das eigentliche Vermögen – und es lohnt sich, zu verstehen, warum. Denn es handelt sich dabei um einen Aspekt dieses Projekts, den die institutionelle Wirtschaft einfach nicht verpassen kann. San Jose gab dem Projekt die Genehmigung gemäß einer neuen „optimierten Ministerialverordnung“ bezüglich der Wohnbauvorhaben.Das erste Projekt in der Stadt, das dieses Zertifikat erhält.„Ministeriell“ bedeutet, dass die Genehmigung auf einer Checkliste erfolgt – nicht durch Debatten. Wenn der Plan den veröffentlichten Standards entspricht, wird er genehmigt.Keine öffentliche Anhörung, keine freiwillige Umweltprüfung.Keine Stadtversammlung-Dramen. Hollands Projekt wurde in acht Monaten fertiggestellt – etwa die Hälfte der Zeit, die ein normales Wohnungsbauprojekt in San Jose benötigt. In Kalifornien wird diese Art von Projekten als „by-right“-Entwicklung bezeichnet. Das Risiko bezüglich des Anspruchs auf das Grundstück wird dabei meist ausgeschlossen – historisch gesehen ist das der Ort, an dem die Wohnungsprojekte in der Bay Area oft zehn Jahre brauchen, um abzubröckeln.

Das ist wichtig – schließlich entscheidet sich wer für den Bau des Gebäudes bezahlt. Eine Private-Equity-Firma wie Rockpoint möchte nicht auf das Ergebnis einer Stadtverordnetenversammlung setzen; sie möchte vielmehr auf Mieten und Baukosten setzen – diese können zumindest modelliert werden. Rockpoint hat bereits…Rund 30 Milliarden Dollar an Eigenkapital in seinen Fonds.Im Laufe seiner Geschichte hat das Unternehmen seine neuesten Fonds mit einem Kapital von 2,7 Milliarden Dollar geschlossen. Seine Fonds und Co-Investitionsinstrumente haben insgesamt etwa 80 Milliarden Dollar an Gesamtschulden aufgezogen. Das sind also die Gelder. Holland ist der Sponsor – ein vollständig integrierter Entwicklerunternehmen.Mehr als 55.000 Einheiten wurden in den letzten zwei Jahrzehnten gebaut, angekauft oder entwickelt.Es handelt sich dabei um eine eigene Bauunternehmung sowie eine Immobilienverwaltungsfirma. In der üblichen Struktur einer solchen Partnerschaft – die genaue Aufteilung wurde nicht offengelegt – stellt der Kapitalpartner den größten Anteil an den Aktien bereit und erhält zuerst eine bessere Rendite auf sein Geld, bevor die Gewinne geteilt werden. Der Sponsor liefert das Grundstück sowie das Know-how, erzielt dabei Entwicklungsgebühren und erhält einen Anteil an dem, was übrig bleibt. Das Unternehmen, das die Wohnungen baut (Holland), hat das Land sowie die Genehmigung gefunden. Das Unternehmen mit dem Geld (Rockpoint) übernimmt das Risiko, dass die Genehmigung tatsächlich wertvoll ist.

Die ehrliche Schlussfolgerung für den Retail-Investor ist folgende: Man kann diese Angelegenheit nicht kaufen. Es handelt sich um eine privaten Vereinbarung zwischen einem institutionellen Fonds und einem Entwickler. Die Gewinne – falls überhaupt welche vorhanden sind – werden hinter einer bestimmten Rendite versteckt, die man nicht sehen kann. Für uns anderen ist das ein Signal – und zwar ein ziemlich lautes Signal. Rockpoint hat im Jahr 2026 wiederholt solche Angebote angebaut.Eine Umwandlung von einem Bürogebäude in ein Wohnhaus in Georgetownmit LCOR und einem69-stöckiger Wohnkomplex mit 748 Wohneinheiten in Jersey CityMit Urby. Das ist der Handel zwischen Büros und Wohnungen in dieser Legislaturperiode – in institutioneller Form ausgedrückt: Man nimmt Land oder Gebäude, die der Markt nicht nutzen kann, und verändert deren Nutzung zu Wohnraum. Dabei wird die Bestimmung des kalifornischen Wohnungsgesetzes genutzt, um die entsprechenden Rechte zu gewährleisten.

Der Punkt, bei dem man skeptisch sein sollte, ist der Mietpreis. Ein Gebäude mit 575 Wohnungen dauert einige Jahre, bis es fertiggestellt ist. Der Gewinn entsteht ausschließlich durch die Mieten, die das Gebäude erzielen kann, sobald es eröffnet wird. Aktuell sagen die tatsächlichen Geschäfte in diesem Marktbereich etwas anderes – also etwas Negatives bezüglich dieser Annahme. Im Juni war eine Tochtergesellschaft von Holland selbst…Es wurden 105,3 Millionen Dollar für Meridian in Midtown gezahlt.Ein 218-Unit-Komplex, etwa einige Meilen entfernt in West San Jose – das ist etwa 1,2% mehr als der Preis, den die REIT Essex Property Trust im Jahr 2018 für das gleiche Gebäude zahlen musste. Über acht Jahre hinweg blieb der Preis nahezu konstant bei etwa 483.000 Dollar pro Unit. Die Marktanalysten bezeichnen dies als „einen stabilen Markt für Mietwohnungen in South Bay“. Laut den Prognosen wird San Jose dieses Jahr führen, was die wichtigsten US-Märkte bezüglich des Mietwachstums angeht – ein Wachstum von 4,4%. Der gesamte Stevens Creek-Projekt ist eine Investition darauf, dass die Prognosen auch tatsächlich eintreten, während die Baukreditzahlungen geleistet werden. Dabei gibt es jedoch neue Hinweise darauf, dass die aktuelle Situation eher unbeständig ist und die neuen Angebote dazu führen könnten, dass die Mieten nicht weiter steigen.

Lesen Sie also die Schlagzeile richtig. „Gemeinsame Unternehmung zur Entwicklung“ klingt wie Fortschritt – doch strukturell handelt es sich dabei um eine Vereinbarung zwischen zwei Privatunternehmen bezüglich der Aufteilung eines Risikos, das der Öffentlichkeit nicht bewertet, verwaltet oder überwacht werden kann. Der Handel des Jahrzehnts ist oft aus dieser Entfernung sichtbar: An einem Ort hat eine Stadt ein ungenutztes Vermögen in ein nutzbares Vermögen umgewandelt – und dafür wurde nur eine Checkliste benutzt. Ob das Geld wirkt, wird erst in einigen Jahren am Ort zwischen Stevens Creek und Saratoga festgestellt werden – wenn die Mieten steigen. Das ist genau das, worauf seit 2018 gewartet wird. Die Genehmigung war nur der erste Schritt; das Gebäude ist einfach die Art und Weise, wie das Geld auf seine Antwort wartet.