Chinas Wohnungsmarktumstellung war ein Signal für den Verkauf neuer Wohnungen – kein Signal für die Bauindustrie.

Jeden Herbst in der zweitgrößten Wirtschaft der Welt gibt es eine Statistik, die dazu führt, dass die Immobilienkäufer erleichtert atmen können. Im Oktober 2024 sah es so aus: Die Verkaufspreise für Häuser in Städten der ersten Kategorie gaben einen geringeren Monatlichen Rückgang, während die Preise für Second-Hand-Wohnungen wieder anstiegen. Monat für Monat stiegen die Verkaufspreise für Wohnungen in Peking, Shanghai, Guangzhou oder Shenzhen tatsächlich an.auf– Zum ersten Mal seit mehr als einem Jahr.

Hier ist das Bild, das die meisten Investoren mit sich tragen – und der Teil, den es entfernt.Die Preise sind wieder gestiegen – daher befindet sich der Immobilienmarkt sowie die Entwickler, die all diese Wohnungen gebaut haben, endlich wieder auf dem richtigen Weg.Es klingt wie eine logische Verbindung von „Hauspreisen“ zu „Hausbaubörsen“ und schließlich zu „Chinas Wiederherstellung“. Doch das ist nicht der Fall. Die Statistik, die auf diese Weise interpretiert wird, bezieht sich auf einen Markt, an dem die Entwickler kaum beteiligt sind – in nur vier der reichsten Städte eines Landes, in dem die meisten Städte noch im Rückgang waren. Das Signal ist zwar real, aber es richtet sich gegen die falschen Akteure.

Zwei Märkte für denselben physischen Wohnungssitz

Beginnen Sie mit einer Verwirrung, die in einem einzigen Wort verborgen ist:GebrauchtEine neu gebaute Wohnung in China ist eine „neue Marktartige Immobilie“, die vom Entwickler verkauft wird, der sie gebaut hat. Eine „gekaufte“ Wohnung hingegen ist bereits besitzt und wird zwischen zwei Privatpersonen weiterverkauft. Derselbe Gebäude, derselbe Adresszettel – aber zwei verschiedene Märkte mit zwei verschiedenen Verkäufern.

Erweitern Sie die Blende auf eine einzige Stadtstraße. Am einen Ende befindet sich das Verkaufsbüro des Bauers, wo brandneue Wohnungen verkauft werden – fertige Produkte zu aktuellen Preisen. Das ist der einzige Markt, mit dem der Entwickler in Kontakt steht. Am anderen Ende gibt es eine Gruppe von Eigentümern, die ihre bereits bezogenen Wohnungen weiterverkaufen. Die Preise richten sich nach den Preisen der letzten Monate. Ein einziger Entwickler. Hundert private Verkäufer. Das sind nicht dieselbe Branche.

Jetzt soll diese Straße an die vier Adressen gelegt werden, an denen im ganzen Land so etwas vorkommt. Die ersten Städte – Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen – sind die wenigen Städte, in denen die Käufer noch Geld haben, wo Kredite verfügbar sind und wo die Regeln gelockert werden, wodurch tatsächlich viele Käufer auftauchen. Als die Regulierungsbehörden Ende September 2024 die Hypothekenzinsen für bestehende Kredite senkten und die Anzahl der Anzahlungen reduzierten, waren es genau diese Käufer, die wieder Handel betrieben konnten.Der Umsatz mit Neubauverkäufen im Oktober stieg um 0,9 % gegenüber dem Vorjahr.– Das Schlagzeilenbeweis dafür, dass Geld umgesetzt wurde.

Diese Welle an Aktivität führte dazu, dass der Verkaufspreis anstieg. Hier ist also die „versteckte Maschine“: Die Statistik zeigt das…Monatlicher Durchschnitt der tatsächlich abgeschlossenen TransaktionenEs handelt sich dabei nicht um eine genaue Schätzung dazu, wie viel jede Wohnung in der Stadt wert ist. Wenn die Nachfrage erhöht wird, kann der Durchschnitt ebenfalls steigen – auch dann, wenn niemand glaubt, dass die Preise höher sein könnten. Denn die Käufer, die keine Wohnungen kaufen wollten, haben zuerst die preiswerten Angebote vom Markt genommen. Dadurch wurde die Mischung der verkauften Wohnungen gegenüber den teureren Wohnungen verschoben.

Markieren Sie die Elemente des Designs wie folgt:

• Die privaten Eigentümer verkaufen das Produkt gegenseitig weiter.– Secondhand-Wohnungen.
• Der Bauarbeiter auf der anderen StraßenseiteDer Entwickler, der die neuen Wohnhäuser im Verkaufstresen verkauft.
• Der Wiederverkaufspreis stieg um 0,4%.Die Rückgängigkeitsbewegung gegenüber dem 1,2-prozentigen Rückgang im vorherigen Monat.– Ein monatlicher Durchschnitt an geschlossenen Verkaufsgeschäften in vier wohlhabenden Städten.
• Die Senkung der Zinsen und die reduzierte AnzahlungDer Hebel, der die wohlhabenden Käufer anregte – und durch die Erhöhung des Umsatzes sowie die Verbesserung der verkäufbaren Angebote den Durchschnitt erhöhte.
• Der Rückgang der Preise für Neubauten – sie ging zurück, aber blieb nie positiv.– Das einzige Nummer, das tatsächlich zur Gruppe der Bauleute gehört – doch es fuhr immer noch in die falsche Richtung.

Der Schlagzeile, die wie ein Signal über den Markt hinweg klingt, sind in Wirklichkeit drei unterschiedliche Informationen, die miteinander verknüpft sind. Es handelt sich dabei um ein Signal für den Resell-Handel, ein Signal für die erste Ebene und ein Signal bezüglich des Volumens und der Mischung der Produkte. Keines dieser drei Signale bezieht sich auf die Finanzen eines Entwicklers.

Warum das Gebraucht-Ticket die Kasse des Bauunternehmers nicht auslöst

Ein Entwickler erhält keine Yuan-Einnahmen vom Second-Hand-Markt. Seine Einnahmen kommen aus dem Verkauf von Neubauten, und sein Gewinn entsteht aus dem Marktmarge.

Neuer Verkaufspreis – Grundstück, das der Entwickler bereits gekauft hat – Baukosten – Finanzierungskosten.

Genau dort bleibt die Anzahl der Neukäufe still. Selbst ein stabiler Verkaufspreis hilft nicht gegen das Problem, das in den letzten vier Jahren entstanden ist. Was den Bauherrn angeht…gezahltFür das Land – während alle noch bei den Höchstständen von 2020 handelten.schuldetFür jetzt.

Man führt die „Spielzeugversion“ durch – hypothetisch, mit runden Zahlen. Der Entwickler zahlte 100 Dollar für den Kauf und die Bauarbeiten. Im alten Höhepunkt wurde das Produkt für 110 Dollar verkauft – das war ein angenehmer Gewinn von 10 Prozent. Der Verkaufspreis der Nachbarn stieg in diesem Monat – das war gut für sie. Doch der Verkaufspreis für Neubauten bleibt weiterhin bei 105 Dollar. Der Entwickler muss außerdem Zinsen für das Geld bezahlen, das er geliehen hat, um über eine Menge fast leerer Inventarschaft zu verfügen. Der Gewinn, den man gerade gesehen hat, kommt niemals auf den Tisch des Entwicklers. Der Bauunternehmer verkauft…weniger und billigerJetzt, gegen…Kosten und SchuldenVerriegelt seit den reicheren Jahren.

Die echten Berichte bestätigen die Aussagen der Spielzeuge.Der Wert der neu verkauften Häuser im ganzen Land sank im Jahr 2024 auf 9,7 Billionen Yuan – das ist ein Rückgang von mehr als 40 Prozent gegenüber 2019.Vor dem Abschwung: Die Preise für Neubauten waren seit Anfang 2025 insgesamt 21 Monate lang gefallen. Und die Entwickler…

• China VankeDer staatlich unterstützte Gigant.Im Jahr 2024 gab es einen Nettverlust von 49,48 Milliarden Yuan – im Vergleich dazu hatte es ein Jahr zuvor einen Gewinn von 12 Milliarden Yuan gegeben.Und bis Anfang 2026 war es bereits…Es wird versucht, die Gläubiger dazu zu bringen, die Zahlung zu verzögern und eine umfassendere Restrukturierung in Betracht zu ziehen..
• China Overseas Land & InvestmentEiner der stärksten Namen, die mit dem Staat verbunden sind.Im Jahr 2024 sank der Gewinn um 40%.und warIn Richtung der schlechtesten Gewinnprognosen seit 2012..
• Country GardenDasjenige, das kurz wieder profitabel aussah.Die Einnahmen aus dieser Wiederherstellung entstanden durch einen nicht-Geldgewinn, der durch die Erfüllung der Schuldenrestrukturierung entstand.Sein eigentlicher Immobiliengeschäft verliert immer noch Geld. Branchenbeobachter schätzten…Etwa ein 20-prozentiger Rückgang der verkauften Produkte für das Jahr 2026..

Beobachten Sie, was die Verkaufsprognose Ihnen über eine dieser Produkte sagen würde – nichts. Die einzige Zahl, die die Hersteller angeben, ist…doDer Verkauf von neuen Häusern – also die Preise für neue Häuser – blieb weiterhin negativ. Noch beunruhigender war jedoch die Situation bezüglich des Cashflows gegenüber den alternden Schulden: Diese Werte tauchten überhaupt nicht im Preisindex auf.

Wo das Straßenmodell bricht.

Die Annäherung an die Nachbarschaftsstruktur hat jetzt ihre Aufgabe erfüllt. Doch hier bricht sie zusammen – schließlich ist ein chinesischer Entwickler nicht unbedingt der Bauherr auf Ihrer Straße.

Zunächst ist da noch die Frage der Finanzierung. Chinesische Käufer zahlen nicht für ein fertiges Wohnhaus – meistensVorverkaufMan zahlt eine Anzahlung bereits Jahre vor der Lieferung – diese Anzahlung dient normalerweise dazu, den Bau zu finanzieren. Der Verkauf vor dem offiziellen Start ist ein wichtiger Faktor, durch den die Bauunternehmen überleben können, ohne alles leihen zu müssen. Der Resale-Index misst die Häuser, die bereits geliefert wurden; er sagt jedoch nichts darüber, ob der Verkauf vor dem offiziellen Start weiterhin stattfindet. Zweitens ist der Vermieter der Staat. Peking und seine Banken können einen Rettungskredit gewähren oder den Entwickler dazu bringen, seine Struktur umzugestalten – eine Option, die keine kleinen Bauunternehmen haben. Deshalb erbrachte die Rettungsmaßnahme von Country Garden nur einen Gewinn, der in den Büchern steht, aber nicht in Geld. Drittens kann der Durchschnitt zweimal falsch sein: einmal bezüglich des Angebots der Immobilien und einmal bezüglich der Regionen (nur vier Städte). Ein positiver Monat bedeutet also viel weniger als ein aufmerksamer Leser erwarten würde.

Der einzige Test, den man behalten sollte

Bringen Sie es wieder auf das zurück, was Sie aus einem US-Konto heraus tatsächlich nutzen können. Zwei Lektionen, eine Handlung.

Wenn eine Schlagzeile besagt: „Die Immobilienpreise in China sind gestiegen“, stellen Sie sich die erste Frage:Wo genau ist es zu finden – in welchem Markt? Und erreicht es die Unternehmen, in die man investieren möchte?Der Oktober 2024 war ein Zeichen für eine durchschnittliche Verkaufspreisentwicklung in vier Superstar-Städten – ein echtes Zeichen für Leben im Immobilienmarkt und ein Hoffnungssignal für die chinesische Wirtschaft. Doch das ist kein Anzeichen dafür, dass die Schulden der Entwickler abgebaut werden können. Eine echte Wiederbelebung des Immobilienmarktes zeigt sich in den Preisen für Neubauten, in den monatlichen Vertragsverkäufen sowie in den Vorbestellungen in dritthöheren Städten. Auch die Cash-Einnahmen der Unternehmen im Vergleich zu den anfallenden Schulden sind wichtig – nicht im Rahmen eines Index für vier Städte.

Zweitens: Man muss wissen, was man eigentlich kauft. Das ist eine unangenehme Wahrheit für US-Investoren: Man ist kein Hausbesitzer in Shanghai. Die meisten der großen chinesischen Entwicklerunternehmen, deren Aktien in den USA gehandelt werden, sind nach Jahren des Verlusts an Wert verschwunden. Die noch bestehenden Unternehmen werden auf dem Hongkonger Markt gehandelt. Somit erreicht chinesisches Immobilienkapital die meisten amerikanischen Portfolios nur als schwacher „Echo“ innerhalb chinesischer Fonds und der Rohstoffe, die in diese Projekte investiert werden – ein Echo, nicht ein klarer Handel, den man direkt erleben kann.

Die Oktoberausgabe von 2024 war echt – und sie erzählte eine wahre Geschichte: Die reichen Käufer in den reichen Städten Chinas, die von der Politik der Beschränkungen befreit wurden, kehrten wieder auf den Markt zurück. Dadurch stiegen die Verkaufspreise für die Produkte wieder an. Das ist etwas, das man wissen sollte – bezüglich der chinesischen Verbraucher und des Wachstums des Landes. Was nicht der Fall war, war eine Veränderung für die Bauunternehmen: Sie hatten immer noch Geld zu erhalten, besaßen immer noch Land aus der Hochphase des Wirtschaftswachstums und verkauften weiterhin Produkte, deren Preise noch nicht aufgehört hatten zu sinken. Man sollte diese beiden Märkte in Gedanken getrennt halten – dann wird das Schlagwort nicht mehr als Signal zum Kauf verwendet, sondern wird zu dem, was es wirklich ist: ein kleiner, ehrlicher „Lichtpunkt“ auf dem Markt für Hausbesitzer – ein Lichtpunkt, das über einen viel dunkleren Gewinn- und Verlustbilanz hinwegträumt.