Cerberus baute einen Kreditgeber und verkaufte ihn als Immobilie.

Cerberus ist ein Unternehmen, das sich einen Namen gemacht hat, indem es kaputte Produkte kaufte und sie in Teile aufteilte. In seiner „Resume“-Seite auf Wikipedia werden unter anderem Schuldenprobleme, Chrysler und GMAC während der Finanzkrise sowie einige unzufriedene Krankenhäuser erwähnt. Es ist also etwas seltsam, dass das Unternehmen am Dienstag ankündigte, einen Laden zu verkaufen, den es über fünf Jahre hinweg von Grund auf aufgebaut hatte – ein Unternehmen, über das die meisten Menschen noch nie gehört haben, ohne irgendeine besondere Bedeutung.1,6 Milliarden.

Der Laden heißt Tenet Equity – es handelt sich dabei um ein amerikanisches Unternehmen im Bereich Net-Lease-Geschäfte mit Immobilien. Der Käufer ist CBRE Investment Management, ein Unternehmen aus der Branche der kommerziellen Makler. Diese Kombination – ein Unternehmen, das gerade aus einer bankrottenen Situation herauskommt, und ein Unternehmen, das Immobilienverwaltung betreibt – macht Sinn, sobald man versteht, was Tenet eigentlich ist. Es war nie wirklich ein Immobilienunternehmen – es handelte sich dabei um einen Kreditgeber, der sich als Immobilienunternehmen ausgab.

Das ist der Trick – und das ist die ganze Assetklasse. Bei einem Triple-Net-Lease zahlt der Mieter die Miete.undDie Immobiliensteuern, die Versicherungskosten und die Wartungskosten – der „Eigentümer“ kümmert sich nicht um das Dach des Gebäudes. Er erhält eine Reihe von Zahlungen und muss in dem Idealfall auch nicht mehr an den Gebäudebau denken, bis der Mietvertrag abläuft. Deshalb werden diese Angebote als „Bonds“ vermarktet. Aber genau deshalb ist das, was man tatsächlich übernimmt, überhaupt keine Immobilie.

Was Sie übernehmen, ist die Fähigkeit des Mieters, die Miete für die nächsten zehn oder zwanzig Jahre weiterzuzahlen. Ein Nettovermietungsvertrag bedeutet also eine Finanzierung – als würde man ein „Immobilienkostüm“ tragen. Der Eigentümer hat eine langfristige, auf Kredit basierende Verpflichtung eingegangen – nicht ein Gebäude, das man „polieren“ kann.

Das ist ein Spiel für Personen mit Kreditwürdigkeit – deshalb wurde dieses Projekt von der Unternehmenskreditabteilung von Cerberus durchgeführt. Im Jahr 2021 gründeten Cerberus und zwei erfahrene Net-Lease-Fachleute das Unternehmen Tenet. In mehr als fünf Jahren entwickelte sich Tenet zu…Mehr als 200 Immobilien und etwa 12 Millionen Quadratfuß FlächeIn 39 Bundesstaaten gibt es mehr als 65 Mietverträge, die in 26 verschiedenen Branchen gelten. Es handelt sich dabei um eine Variante des „Sale-Leaseback“-Modells: Die Betreibergesellschaft besitzt ihre Lager oder Geschäfte und verkauft sie an Tenet. Anschließend unterzeichnet sie einen langfristigen Mietvertrag, um die Nutzung der Immobilien fortzusetzen. Dadurch kann die Gesellschaft ihr Geld nutzen, um das Wachstum voranzutreiben oder Schulden zu tilgen. Tenet erhält außerdem eine Rentenzahlung, die durch die Immobilie gesichert ist und von der Kreditwürdigkeit eines Unternehmens auf mittlerem Markt abgesichert wird.

Bob Davenport, der Leiter für Unternehmenskredite bei Cerberus, beschrieb die Klassifizierung in einem Satz: Die Netto-Leasingaktiva-Klasse.Er sitzt an der Schnittstelle zwischen Unternehmenskredit und Immobilien.„Das ist der eigentliche Sinn des Geschäfts. Cerberus betrachtet denselben Bund an Verträgen mit einer Kreditbrille – und erstellt dadurch ein Lendingbuch. CBRE betrachtet denselben Bund aus dem Blickwinkel des Immobilienmarktes und sucht nach einem Einkommensquelle. Derselbe „Maschine“ – aber zwei Buchhalter, die das etwas unterschiedlich interpretieren.“

Deshalb ist der Preis weniger wichtig als die Richtung, in die das Geld fließt. Institutionen haben immer mehr an den Net-Lease-Investitionen teilgenommen – von den Kaufaktionen von Blue Owl und Carlyle bis hin zur jüngsten Vereinbarung von Goldman Sachs, LCN Capital Partners für 410 Millionen Dollar zu kaufen. Das Volumen steigt – die Investitionen im Net-Lease-Bereich sind zunehmend.Etwa 57 Milliarden Dollar über das Jahr hinweg bis Mitte 2026.14 Prozent – und die Rechnungen bezüglich des Handels sind ziemlich stabil: Die Netto-Mietpreise liegen in etwa auf einem konstanten Niveau.6.9%Im Vergleich zu einem 4,5-prozentigen zehnjährigen Treuhandzins betrachten Investoren diese Differenz als Entschädigung für die Kreditqualität des Eigentümers sowie die Laufzeit des Mietvertrags – und nicht als Entschädigung für das verfallene Gebäude.

Nun, das praktische Problem dabei ist aus der Sicht des Einzelkäufers: Man kann Tenet nicht kaufen. Es wurde einfach von einem privaten Bilanzkonto auf ein anderes übergegangen. Was man tun kann, ist, die gleiche „Wirtschaftseinheit“ durch ihre öffentlich gehandelten Anteile zu besitzen – also durch die Net-Lease-REITs wie Realty Income (die STORE Capital aufgenommen hat), W.P. Carey, NNN und andere. Das private Geschäft sowie diese öffentlichen Aktien sind letztlich dasselbe: Portfolios von Immobilien, die an Unternehmen vermietet werden, wodurch langfristige Mietzahlungen entstehen, die wie Zinsen funktionieren.

Der privatrechtliche Vertrag zeigt dir, wie dieses Tier bewertet wird und was diejenigen, die an ihm glauben, erwarten. Doch er zeigt dir auch, wo das Risiko tatsächlich liegt – und das ist nicht im Beton. Das Risiko liegt vielmehr in der Liste der Mieter. Die Artikel von Matthews bezüglich des Marktes warnen dabei ausdrücklich vor…„Künstlicher Kreditrisiko-Aspekt“Es handelt sich um ein wirklich schönes Gebäude, das an einen Betreiber vermietet ist – dessen Geschäftsmodell allmählich nachlässt. Ein leer stehendes Geschäft an einer schlechten Stelle ist ein Problem. Doch ein „starke“ Filiale, bei der der Betreiber in Schwierigkeiten gerät, ist das eigentliche Problem – denn das gesamte System beruht darauf, dass der Mieter die Kosten trägt.

Das ist die Sichtweise auf diese 1,6 Milliarden Dollar – sie beeinflusst, wie man den Sektor betrachtet. Lassen Sie sich nicht von der Frage ablenken, wer jetzt die Immobilien besitzt. Achten Sie stattdessen darauf, wer Miete zahlt, wie ihr Kreditstatus aussieht und ob die Mietverträge zu einem angemessenen Preis weiterlaufen. Cerberus, ein Kreditunternehmen, baute Tenet so auf und verkaufte es in einer Zeit, in der die Immobilienbesitzer Geld brauchten. Wer die Gebäude nun besitzt, ist nur noch ein Bondportfolio – und Sie sollten sich auf die Kreditnehmer konzentrieren, nicht auf die Decken.