„Build-to-Rent“-Projekte erreichen ein bestimmtes Ertragsniveau: 8% für „stabilisierte“ Wohnungen im Vergleich zu 4% bei öffentlichen Vermietern.

Der Kapitalaufwand für den Bau zur Miete hat eine bestimmte Grenze erreicht. Diejenigen, die diesen Wert beweisen können, handelt es sich um private Transaktionen, die die meisten Retail-Investoren nicht einmal kaufen können. NexMetro Communities, ein Entwickler aus Arizona, wird seine „stabilisierten“ Immobilien anbieten.Das Portfolio von Avilla Homes wird an akkreditierte Investoren über einen Fonds mit Vorzugaktienvermögen verkauft – mit einem Ziel von 8%.Zwei Wörter machen die Sache aus: „Build-to-rent“ bedeutet Häuser, die speziell dafür gebaut werden, vermietet zu werden, nicht verkauft zu werden. „Stabilisiert“ bedeutet, dass die Häuser bereits gebaut sind und vermietet werden – das ist das Gegenteil von einer Bauphase. Und 8% ist die Zahl, auf die man achten sollte, bevor der Hintergrundtext überflossen wird.

Zuerst sollte man die Tür beachten. Es handelt sich dabei um eine private Anlage für akkreditierte Investoren – und zwar nur im Portfolio eines privaten Entwicklers. Es gibt keine Börse und auch keine Liquidität. Für den Einzelkäufer ist dieser Preis von 8% im Grunde unerreichbar. Doch das macht die Anlage aus einem anderen Grund nützlich: Als Indikator dafür, was private Kapitalien heute von dieser Vermögensklasse verlangen.

Warum „stabilisiert“ das richtige Wort ist, um Vertrauen zu haben.

Der Wandel von der Bauaktivität hin zu Cashflow-Erträgen ist keine Zufälligkeit – es ist die Art und Weise, wie der Markt die Daten interpretiert. Der „Build-to-Rent“-Markt hatte eine echte Expansion, doch anschließend ging die Preisstabilität verloren. Die nationale Mietsteigerung lag Anfang 2023 bei etwa 5 Prozent pro Jahr.Im frühen Jahr 2026 wird sie praktisch zu null abnehmen.UndDie Anzahl der Bewohner sank von etwa 94% auf 92%.Die Antwort ist sichtbar im Konstruktionsprozess – das ist deutlich zu erkennen.Etwa halbiert – von über 120.000 Einheiten im Frühjahr 2024 auf etwa 63.000 Einheiten.Das Kapital hat den Sektor nicht verlassen – es ist vielmehr selektiv gewesen, indem es Assets mit bewährtem Betriebsergebnis bevorzugte, anstatt solche, die eine Anpassung der Mieterträge erfordern.

Das ist genau die Vermögensklasse, die NexMetro jetzt anbietet. Eine stabilisierte, gemietete Investition ist die Form, die Investoren bevorzugen – und 8% sind das Zinssatz, das sie für die Bewirtschaftung dieser Investitionen verlangen.

Die Zahl, die die Messung ändert

Setzen Sie nun diesen 8 Prozentanteil neben die öffentliche Seite desselben Handelsgegenstands – dann wird der Unterschied zur Beschreibung des Themas.

Die aufgeführten Wohnungsvermieter, die ähnliche, gemietete Einzelhaus- und Wohnungsanlagen besitzen, erzielen einen Umsatz von etwa 16 Mal dem EBITDA. Sie geben außerdem einen gemeinsamen Dividendenzuwachs von etwa 4% bis 4,5% aus. American Homes 4 Rent und Invitation Homes – die beiden Unternehmen, die am nächsten an den Konzept des „Build-to-Rent“ heranreichen – bieten jeweils einen Zinszuwachs von etwa 4,1% bzw. 4,4%. Die Wohnungsvermieter Independence Realty und Mid-America liegen bei etwa 4,6% bzw. 4,9%. Es handelt sich dabei um Unternehmen mit hohen Margen und stabilem Cashflow – die EBITDA-Margen liegen im Bereich der unteren bis mittleren 50 Prozent. Doch ihr Umsatzwachstum ist gering – in mittleren Zahlen – und der Mietzuwachs ist ebenfalls stabil.

Acht Prozent auf…BevorzugtDie Position ist etwa doppelt so hoch wie das, was die großen öffentlichen Eigentümer zahlen.häufigAktionäre, die an einer Position im Kapitalstack stehen, die höher ist als andere. Unabhängig von den strukturellen Einschränkungen ist diese Differenz keine „kostenlose“ Summe. Es handelt sich dabei um eine Angabe über die Kostenquote des Sektors: Der marginale private Betrag, der für das Besitzen von Mietwohnungen benötigt wird, beträgt heute etwa 8%. Die Qualität der öffentlichen Wohnimmobilien hingegen liegt bei etwa 4%. In einem Sektor mit keiner Mietsteigerung ist der Unterschied zwischen diesen beiden Zahlen der gesamte Gewinn des Handels.

Es gibt einen öffentlichen Sektor, der fast dem privaten 8% entspricht: kleine, wertsteigernde Unternehmen wie NexPoint Residential. Diese bieten ein hohes Wert pro EBITDA – nämlich über 9%. Doch das EBITDA ist viel geringer als bei den privaten Unternehmen. Der Markt bewertet nicht die „Billigkeit“ der Unternehmen, sondern die Risiken und Liquidität. Die großen Unternehmen sind günstiger, weil sie das sichere, liquide Element dieses Themas darstellen.

Was das für ein Retail-Portfolio bedeutet

Für einen Retail-Investor ist der NexMetro-Fonds ein Signal – nicht ein Angebot. Das Thema, das er darstellt – Haushalte, die ein Einfamilienhaus ohne Hypothek bevorzugen – bleibt weiterhin die Grundlage für den Bedarf an Wohnungen, die für den Mietmarkt gebaut werden.Rund 7 Prozent aller in den USA stattfindenden Bauaufträge für Einfamilienhäuser.Aber man wird nicht bezahlt, um das zu verfolgen – ohne jegliche Möglichkeit zur Auszahlung des Geldes. Die öffentlichen Vermieter bieten Ihnen denselben Einkommungsansatz mit Liquidität und Diversifikation – bei einem Renditewert, der laut Marktmeinung als „qualitativ hochwertige“ Preis gilt.

Angesichts der aktuellen Preise handelt es sich dabei um eine „durable cash-flow“-Legierung – keine Legierung mit Wachstumspotenzial. Das Wachstumspotenzial des Sektors ist bereits abgenommen, und die Bauprojekte werden immer kleiner. Der Grund, warum man die Wohnungsmieten als wichtige Einnahmequelle betrachtet, ist die Einkommens- und Stabilitätsfunktion, die sie für das Finanzierungsprofil bieten – also der „Balancenträger“, nicht das Wachstumspotenzial. Der Auslöser dafür, dass sich die Situation ändert, ist genau derjenige, der in den Daten oben zu erkennen ist: Die Wachstumsrate der Mieten wird wieder positiv, sobald die kleinen Projekte abgeschlossen sind. Dadurch würde die Preisstärke wiederhergestellt werden – etwas, was die aktuelle Rendite von etwa 4% einfach ignoriert. Achten Sie darauf, nicht auf die nächsten privaten Renditeberichte – bevor man eine „gewärmte“ Multiplikation als Wachstumspotenzial betrachtet.

Der 8%-Anteil ist nicht der Preis, den den Retail-Investoren angeboten wird. Es handelt sich dabei um einen Indikator dafür, wo das private Kapital das Risiko sieht. Die öffentlichen Eigentümer bieten hingegen einen Preis, der nur halb so hoch ist – und das ist der tatsächliche Preis, den man für dieses Kapital zahlen muss.