Welcher Berkshire kauft die Wohnungsvermieterin MF1?

Das Erste, was man klären muss, ist: wem dieses Geschäft gehört. Denn „Berkshire“ ist in den Schlagzeilen häufig erwähnt – doch der Name gehört tatsächlich zu zwei völlig unterschiedlichen Unternehmen. Es gibt das Berkshire Residential Investments, ein Unternehmen aus Boston.Gegründet im Jahr 1966 von den Brüdern George und Douglas Krupp.der übernimmt34 Milliarden US-Dollar für Wohnimmobilien in den USAFür institutionelle Investoren. Und es gibt noch Berkshire Hathaway – das Konzernunternehmen aus Omaha, das sich mit Versicherungen, Eisenbahnen und anderen Geschäften beschäftigt. Es handelt sich dabei um unterschiedliche Unternehmen. Wenn man annimmt, dass die Geschichte sich um das zweite Unternehmen dreht, dann liest man falsche Informationen. Hier ist die Transaktion: Berkshire Residential hat zugestimmt, die andere Hälfte eines Multifamilienhypothekenlieferanten namens MF1 Process LLC zu übernehmen.MF1 wurde im Jahr 2018 als gemeinsames Unternehmen zu 50/50 unter der Leitung von Berkshire und Scott Waynebern ins Leben gerufen.Gründer der New Yorker Immobilienkreditgesellschaft Limekiln. Nach der Fusion wird MF1 zu einer 100-prozentigen Tochtergesellschaft von Berkshire – eine Plattform, die…Seit 2018 wurden etwa 32 Milliarden US-Dollar an Mehrfamilienhauskrediten vergeben.Der Kaufpreis wurde nicht offengelegt. Es wird erwartet, dass die meisten Mitarbeiter von Limekiln zu Mitarbeitern von Berkshire werden – das ist eine höfliche Art zu sagen, dass das Geschäftsteam des Verkäufers in das Personal des Käufers umgewandelt wird. Der Grund, warum man sich um all das kümmert, ist das, was MF1 eigentlich ist. Es wird als… beschrieben.Führender privater Marken-Immobilienhypothekengeber und führender Emittent von kommerziellen Immobilienverträglich-verzinslichen KreditverpflichtungenOder CRE CLOs. „Private-label“ ist das Schlüsselwort. Das bedeutet, dass MF1 seine Kredite nicht an die von der Regierung unterstützten Immobilienfinanzierungsgesellschaften wie Fannie Mae und Freddie Mac verkauft – wie es die herkömmlichen Immobilienfinanzierer tun.Es finanziert einen großen Teil seiner Wohnungskredite, indem sie in CRE CLOs umgewandelt werden.Und die Aktien an institutionelle Investoren verkauft – anschließend werden die Einnahmen verwendet, um noch mehr Kredite zu finanzieren.

Wenn man diesen Loop ausführt, entsteht eine Art „Originär-zu-Securitisierten-Maschine“: Man gewährt Wohnungskredite, bündelt diese Kredite zu CLO-Anleihen, verkauft die Anleihen und leiht anschließend wieder Geld aus. Das ist keine neue Finanzform – es handelt sich dabei um die alte Privatkredit-Securitisierung, nur in einer Form, die die Kredite von den Bilanzen der Banken fernhält. Der Preis dafür ist die Abhängigkeit von dieser Methode. Da die Kredite nirgendwo sonst hingehen können, kann die gesamte Plattform nur weiterhin Kredite vergeben, solange der Securitisierungsmarkt offen ist. Und der Markt blieb nicht offen. Als die Federal Reserve im Jahr 2022 die Zinsen erhöhte, fielen die Werte der Mehrfamilienhäuser, und der CLO-Markt geriet in Schwierigkeiten. Die Belastung zeigte sich auch in den Buchhaltungsunterlagen von MF1:Im August 2023 war fast die Hälfte der etwa 11 Milliarden Dollar umfassenden Amortisationskredite nicht bezahlt oder in Verzug.Das Unternehmen war der bevorzugte Kreditgeber für Immobilienunternehmer in Notlage – also solche Unternehmer, die mit hohen Verschuldungen kreditwürdige Ankäufe finanzieren. Die Übernahme der gesamten Anteile ist das Ziel dieser Transaktion. Wenn die Transaktion abgeschlossen wird, besitzt Berkshire alle Anteile an MF1 – dem System zur Securitisierung sowie dem Kreditportfolio, auf dem es momentan beruht, unabhängig von den Bedingungen dieses Portfolios. Es gibt keinen Partner mehr, mit dem man Entscheidungen teilen oder Risiken teilen kann. Die Organisation, die Immobilienkredite vergibt und diese in CLO-Anleihen umwandelt, wird zu einer vollständig eigenständigen Firma. Es handelt sich dabei um einen seriellen Emittenten unter seiner eigenen Marke – keine Einzeltransaktion. Im Januar 2022MF1 hat seine achte Securitisierung durchgeführt – MF1 2022-FL8. Diese Securitisierung wurde durch 38 Immobilien in 24 US-Märkten unterstützt.Das ist das Bild der Maschine, die auf großer Skala arbeitet: Ein privater Kreditgeber, der Wohnungskredite in liquide Wertpapiere umwandelt – ein Geschäft nach dem anderen – durch einen Markt, der zeigt, dass er funktioniert. Wenn man also dieses Geschäft betrachtet, dann den Mechanismus – nicht den Namen. Ein Immobilieninvestmentmanager transformiert eine Plattform für privates Multifamilienkredit- und Securitisierungsgeschäfte in eine eigenständige Firma; er kauft den Partner aus, der dazu beigetragen hat, diese Plattform zu entwickeln. In dieser Geschichte gibt es keinen „Omaha“ – nur eine Kreditmaschine, ihre Kreditbücher sowie den Securitisierungsmarkt, auf den sie angewiesen ist – und das alles unter der Kontrolle eines einzigen Eigentümers.