Die Wiederbelebung der Wohnungen geht über die Kategorie „Class A“ hinaus – hin zu REITs, die Zahlungen leisten.

In den letzten drei Jahren haben die Investoren, die Einkommen aus Apartment-REITs erzielen, beobachtet, dass zwei Dinge in entgegengesetzte Richtungen verliefen: Die Mietzahlungen setzten sich fort, während die Aktienkurse fielen – da eine neue Welle an neuem Angebot dazu führte, dass die Mieten sinken. Jetzt hat sich der Markt umgekehrt. Die Mietzahlungen sind wieder positiv, und die Situation hat sich zu einer Erholung entwickelt, die „über das Klass-A-Modell hinausgeht“. Für einen Einkommensinvestor ist das nicht wichtig. Wichtig ist vielmehr, ob diese Entwicklung auch auf die Gebäude einfließt, deren Dividenden sie erhalten – also auf den Marktteil, in dem die meisten öffentlich gehandelten Apartment-REITs tatsächlich operieren und wo die höchsten Renditen erzielt werden können.

Der Wende ist wirklich etwas vorhanden – es handelt sich dabei um eine Lieferungsgeschichte.

Die nationalen Zahlen haben sich geändert.Die geforderten Mietpreise stiegen um 0,7%, die tatsächlichen Mietpreise um 0,8%.Im zweiten Quartal des Jahres 2026 war es wieder ein positiver Quartal – nach fast drei Jahren, in denen die Überversorgung dazu führte, dass die Mietpreise sanken. Die Quelle dieser Belastung wird immer schwächer: Die neuen Lieferungen nehmen ab.Im Jahr 2024 waren es etwa 700.000 Einheiten – im Jahr dieses Jahr wird geschätzt 421.000 Einheiten sein.Während die Leerstandsquote weiterhin über 8% liegt, brauchen Mieten keine Wirtschaftswachstumssituation, um wieder anzukommen – schließlich wird der Ansturm auf neue Wohnungen immer geringer. Sie brauchen nur, dass das Wasser nicht weiter steigt.

Aber die Erholung ist K-förmig.

Hier ist der Teil, den der Schlagzeile entgeht: Alle wichtigen Trackingsdienste besagen, dass die Verteilung der Daten selektiv ist – nicht allgemein. Das Unternehmen RealPage, das Branchendaten sammelt, zählt ebenfalls.Klasse A steigt um 1,9 %, Klassen B und C sinken um jeweils 2 %.Im Vergleich zu den Vorjahren zeigt CoStars Daten, dass die günstigsten Kategorien am schnellsten wachsen. Wenn die beiden großen Unternehmen nicht einmal übereinkommen, welche Kategorie vorankommt, dann ist das kein Rundungsfehler – es handelt sich um einen schmalen, unebenen Markt.

Um zu verstehen, was „jenseits der Klasse A“ wirklich bedeutet, muss man erst einmal wissen, was die Klasse B ist. Es handelt sich dabei um den „dicken Block“ des mittleren Marktes.50% bis 60% aller verfolgten WohnungenUnd es teilt sich unter dem Druck in zwei Teile auf. Der obere Teil, manchmal auch als „B-plus“ bezeichnet, hat den Inflationsschock abgewehrt und bewegt sich nun etwa im gleichen Tempo wie die Objekte der Klasse A. Der untere Teil – Gebäude, die 30 bis 40 Jahre alt sind – leidet jedoch deutlich stärker. Darunter befinden sich die Objekte der Klasse C, die weiterhin schlechter werden: Die Mietpreise in Raleigh sind seit fünfzehn Quartalen kontinuierlich gesunken. Die Verschiebung der Preise ist tatsächlich vorhanden, aber sie findet nur in den Marktsegmenten statt, in denen die Arbeitsmärkte wachsen – bei Immobilien, die gut genutzt werden können, um diese Entwicklung zu nutzen. Sie breitet sich nicht in den günstigen Bereich aus.

Zwei REITs zeigen, wo die Wende stattfindet.

NexPoint Residential Trust (NXRT) besitzt Immobilien auf mittlerem Marktsegment.Wohnungen im gesamten Sun Belt-RegionUnd es handelt sich um ein dramatisches Szenario: Eine Dividendenrendite von etwa 9% und eine Aktienkurs, die etwas über dem niedrigsten Stand der letzten 52 Wochen liegt – also etwa 30% im Minus im vergangenen Jahr. Auf dem Bildschirm sieht das so aus wie das typische Profil „Der Markt erwartet einen Rückgang“. Das Einnahmeinstrument tut jedoch genau das Gegenteil: Es geht nicht nach unten. Die vierteljährliche Dividende von 0,53 Dollar – die vor einem Jahr noch 0,51 Dollar betrug – ist…Überdeckt durch 1,12 Mal Fonds aus den GeschäftsbetriebenDer REIT-Standard für Cash-Ergebnisse berücksichtigt außerdem die Abschreibungen – und im zweiten Quartal entspricht das 1,25-fache des Kern-FFO-Wertes. Diese Margen sind niedriger als vor einem Jahr (1,31 bzw. 1,39). Das Nettooperating-Ergebnis der gleichen Geschäfte ist weiterhin um 2,9% gesunken. Doch die wichtigsten Indikatoren haben sich geändert: Die Nutzungsrate stieg auf 93,6%, der Anteil der Leasingverträge mit Konzessionen fiel von 55,6% auf 27,7% zwischen dem ersten und dem zweiten Quartal. Im Juli gab es außerdem viele Leasingverträge, die nicht mehr verwendet wurden.Die Ergebnisse waren positiv – 30 Basispunkte – das erste positive Ergebnis seit Anfang 2025.Das ist die Wiederherstellung des Zustands des Objekts – nicht eine Geschichte in einer Pressemitteilung.

Independence Realty Trust (IRT) ist ein Beispiel dafür, dass die Ausweitung bereits im Gewinnbericht sichtbar ist. Das Unternehmen besitzt Wohnungen niedriger Preise in nicht-entscheidenden Metropolen wie Atlanta und Memphis. Ihr Quartalsdividend betrug 0,18 $.Überdeckt mit 1,5-mal den Wert von 0,28 US-Dollar pro Aktie an Core FFO.– Eine Auszahlung von 64%. Das Netto-Umsatzwachstum im gleichen Geschäftsbereich lag bei 1,2% im Quartal. Die gemittelten Mieterträge stiegen um 1,6%. Die Verwaltung…Er erhöhte die Jahreszeitlichkeit des NOI auf einen Mittelwert von 1,5%.Fitch hat seine Einschätzung bezüglich des Unternehmens auf positiv geändert. Man zahlt dafür etwa 4,3%.

Die Luxussegmente bilden den Kontrast dazu. AvalonBay, der Unternehmen aus der Klasse A im Küstenbereich, berichtete über einen Anstieg des Core FFO um 1,4 Prozent im Jahresvergleich. Zudem erhöhte das Unternehmen seine Prognosen für das Jahr, da die Mieten zunehmen – es befindet sich außerdem in einer Phase von…Eine Übernahme von 71 Milliarden Dollar im Rahmen einer vollständigen Beteiligungsübernahme von Equity Residential.Man zahlt nur etwa 3,8 Prozent Rendite für einen Dividenden – schließlich musste dieser Dividende nie beweisen, dass er die Überkapazität überleben kann. Die Erholung der Klasse A war nie in Frage gestellt; das Angebot an Aktien verlangsamte einfach nur sein Wachstum.

Wo das Risiko existiert

All das ist kein Freifahrtschein für eine hohe Rendite. Man sollte die Meinungsverschiedenheiten bezüglich der Daten ernst nehmen: Wenn die Situation nicht weiter verbessert wird – durch eine Rezession auf dem Arbeitsmarkt oder durch höhere Kreditkosten – dann werden die Unternehmen mit der höchsten Rendite zuerst betroffen sein. Die Verschuldung von NXRT hat auf 69% des Nettovermögens im Verhältnis zum Unternehmenswert gestiegen. Die Managementführung hat die Jahresziele für den Core FFO auf 2,45 Dollar pro Jahr reduziert – obwohl sie den Dividendenzahlungen nicht nachgegeben hat. Der NOI der gleichen Unternehmen bleibt auch dieses Jahr leicht negativ. Der Sinn der Klassenaufteilung besteht darin, dass sie ein B-plus-Portfolio abdeckt, das sich in einem wachsenden Markt befindet – und nicht ein REIT-Portfolio, das sich auf 40-jährige Gebäude aus der Klasse C konzentriert, die in einer schwachen Marktlage sind. Daher ist es möglich, die Rendite zu senken – nicht nur den Preis.

Was macht ein Einkommensinvestor damit?

Übersetzen Sie „K“ in eine Handlung. Kaufen Sie nicht den höchsten Ertrag im Sektor – und gehen Sie davon aus, dass die Entwicklung des Marktes so sein wird, wie es die Aktienpreise zeigen. Prüfen Sie zuerst die Qualität der Aktie: B-plus oder besser. In einem Markt mit wachsenden Arbeitsmöglichkeiten ist das der richtige Weg. Dann hören Sie auf, sich um den Aktienkurs zu kümmern, und beobachten Sie stattdessen die beiden Faktoren, die den Zukunftseinkommen beeinflussen: Die Entwicklung der Leasingverträge sowie die führenden Indikatoren – beispielsweise Leasingverträge, die gekündigt werden, oder Konzessionen. Wenn das Einkommen noch durch einen stabilen Margen abgedeckt wird, während der Marktpreise auf ein Problem hindeuten, dann ist ein niedrigerer Preis einfach die Gelegenheit, mehr zukünftiges Einkommen zu erhalten – aber unter besseren Bedingungen.

Das ist die Situation, in der die REITs für obere Mittelklasse-Wohnungen sich jetzt befinden – mit einer Bedingung: Der Angebotsschwung sowie RealPage’ Prognose, dass die Mietsteigerungen bis 2027 wieder zu den Normalwerten vor der Pandemie zurückkehren werden, werden erst dann zu Einkommen für die Aktionäre, wenn eine echte Zunahme des Einnahmens aus den Mietverträgen in den nächsten zwei oder drei Quartalen eintritt. Die vorliegenden Indikatoren – IRTs erhöhtes Prognosebild sowie NXRTs erste positiven Leasinggeschäfte seit Anfang 2025 – zeigen, dass dieser Angebotsschwung tatsächlich stattfindet und bereits die Gebäude betrifft. Wenn dieser Angebotsschwung jedoch stockt, sollte man die getroffene Entscheidung befolgen und die schwachsten Märkte reduzieren.