AirDNA hat ein Produkt eingeführt, das den Airbnb-Gästen hilft, mehr Geld zu verdienen. Die Investoren von Airbnb sollten darauf achten.

AirDNA hat heute ein neues Produkt auf den Markt gebracht. Dieses Produkt hilft Hosten, die Wohnungen für kurze Zeit anbieten, dabei mehr Geld pro Nacht zu verdienen. Das Unternehmen, das dieses Produkt entwickelt hat, ist nicht an der Börse notiert. Diejenigen, die davon profitieren, sind jedoch die Hosten.

Das sollte der Ausgangspunkt sein. AirDNA,Erworben von der Private-Equity-Firma Alpine Investors im Jahr 2022., 15 Millionen Anzeigen auf Airbnb, Vrbo und Booking.com.Sie verkaufen Daten an Investoren und Immobilienmanager. Nun verkaufen sie auch Preisentscheidungen. Das Produkt heißt „Adapt“. Es ermittelt die Nachtpreise mithilfe von KI, die auf zwölf Jahren Marktdaten trainiert wurde. Die Vermieter wählen eine Zielvorgabe – maximale Einnahmen, maximale Belegung, eine Balance zwischen beiden oder stabilere Einnahmen durch frühere Buchungen. Der System verwaltet den Rest.

Das hat nichts mit den Aktien von AirDNA zu tun – sie haben keine Aktien. Es geht um Airbnb, das mit einem Marktkapitalisierung von 109 Milliarden Dollar und einem Forward P/E-Wert von etwa 69 handelt. Die Frage ist: Sollte Airbnb sich darum kümmern, dass ein privates Datenunternehmen es jedem Host auf seiner Plattform erleichtert, mehr pro Nacht zu verdienen?

Das sollte es. Und die interessantere Frage ist: Warum hat Airbnb das nicht selbst getan?

Airbnb verlangt von den Hosts eine Servicegebühr für jede Buchung. Das Unternehmen erzielte im zweiten Quartal 2026 Einnahmen von 3,6 Milliarden Dollar – gegenüber 3,1 Milliarden Dollar im Vorjahr. Die Einnahmen werden als Prozentsatz des Buchungswerts erzielt. Höhere Nächtepreise bedeuten höhere Buchungswerte – und somit mehr Airbnb-Gebühren. Für Airbnb entstehen dabei im Grunde keine zusätzlichen Kosten. Jeder Dollar mehr Einnahmen für die Hosts durch bessere Preise ist auch für Airbnb eine reinen Gewinn.

Abgesehen davon scheint Airbnbs eigene Preisberechnungstool nicht dazu da zu sein, die Einnahmen der Vermieter zu maximieren. Airbnb bietet „Smart Pricing“ an – eine kostenlose Funktion, mit der die Preise automatisch angepasst werden. Die Vermieter berichten, dass dadurch die Preise zu niedrig angesetzt werden. Ein Immobilienmanager sagte mir, dass der Algorithmus…Im Grunde will er nur, dass Sie Ihre Preise um etwa 30 Prozent reduzieren.Das ist eine direkte Zitation aus einem Airbnb-Communityforum. Dieses Muster wiederholt sich auch auf Reddit und in den Host-Gruppen. „Smart Pricing“ scheint darauf abzustimmen, die Belegung und die Buchungsgeschwindigkeit zu optimieren – also die Kennzahlen für das Wachstum der Airbnb-Plattform – und nicht das, was die Hosten verdienen.

Das ist kein Zufall. Es handelt sich um einen Interessenkonflikt, der erst sichtbar wird, wenn man die Anreize betrachtet.

Airbnb gewinnt, wenn mehr Buchungen zu konkurrenzfähigen Preisen stattfinden. Mehr Buchungen zu niedrigeren Preisen führt immer noch zu höheren Gesamteinnahmen als weniger Buchungen zu höheren Preisen. Das native Preisvergleichstool der Plattform sollte dazu dienen, die Plattform zu unterstützen – nicht den einzelnen Hosts. Eine Unternehmung sollte keine Funktion entwickeln, die gegen ihre eigenen wirtschaftlichen Interessen ist.

Aber der einzelne Gastgeber gewinnt mit höheren Preisen. 85 Prozent der Gastgeber, die derzeit keine dynamische Preisgestaltung anwenden, setzen die Preise manuell oder nach ihrem eigenen Ermessen fest. Laut AirDNA…Nur 15 Prozent der weltweiten Hosting-Anbieter nutzen dynamisches Preismodell.Das bedeutet, dass die große Mehrheit das Geld einfach ungenutzt lässt. Wenn Airbnb tatsächlich das tut, was es behauptet, dann bekommt es einen Teil davon. Und Airbnb bekommt auch seinen Anteil.

Der Wettbewerbsumfeld macht das noch klarer.PriceLabs ist ein spezialisierter Anbieter für dynamisches Preisgestaltung – täglich bewertet dieser Anbieter mehr als 600.000 Immobilien., Im April haben wir 30 Millionen Dollar von Summit Partners erhalten.Wheelhouse and Beyond Pricing richtet sich an ähnliche Zielgruppen. Alle diese Angebote optimieren die Einnahmen des Anbieters – nicht die Metriken der Plattformen. Sie sind mit Airbnb, Vrbo und Booking.com kompatibel – mit allen wichtigen Plattformen. Die Kostenstruktur ist wirtschaftlich im Einklang mit demjenigen, der die Abonnementkosten zahlt, und nicht mit der Plattform, die einen Anteil von den Einnahmen erhält.

AirDNA Adapt tritt in diesen Markt mit einem strukturellen Vorteil ein: Es besitzt bereits die Datenstruktur. Während PriceLabs Preismodellierungen auf der Grundlage der Daten entwickelt, die bei ihm registriert sind,AirDNA verfolgt jede Anzeige auf allen wichtigen Plattformen.Ein Tool, das auf vollständigen Marktdaten basiert, ist nicht dasselbe wie ein Tool, das auf einer Stichprobe beruht. Der Unterschied ist wichtig, wenn man versucht, einen Immobilienwert gegenüber seinem tatsächlichen Wettbewerb zu bewerten – und nicht nur gegenüber einer Schätzung desselben.

Hier wird das Bild für die Investoren von Airbnb immer komplizierter. Airbnb führt ein Unternehmen mit einem Umsatz von 109 Milliarden Dollar. Die Bruttomarge beträgt 83 Prozent, die Betriebsmarge 21 Prozent und die Marge des freien Cashflows 37 Prozent. Das Unternehmen erzielt jährlich fast 5 Milliarden Dollar an freiem Cashflow. Die Umsätze wachsen um 14 Prozent pro Jahr, und der Return on Invested Capital liegt bei 21 Prozent.

Das sind starke Zahlen. Sie beschreiben ein Unternehmen, das enorme Wertschöpfung aus einer Plattform erzielt, die es nicht besitzt – die kurzfristigen Mietangebote befinden sich in den Häusern der Menschen, und Airbnb nimmt einen Anteil an den Transaktionen, ohne das Risiko des Eigentums zu tragen. Doch das Voraussichtliche P/E von 69 bedeutet, dass der Markt erwartet, dass dieses Unternehmen weiterhin an Geschwindigkeit gewinnt.

Die Sache ist die: Airbnbs nächster Wachstumsschub muss aus denselben Faktoren stammen, die es bereits gibt – mehr Gastgeber, mehr Buchungen pro Nacht, höhere Durchschnittstarife pro Tag. Die ersten beiden Punkte stoßen in etablierten Märkten an natürliche Grenzen. Der dritte Punkt hingegen ist der, wo die Preisgestaltung eine wichtige Rolle spielt. Wenn es Tools von Dritten gibt, wie z.B. Adapt…Die durchschnittlichen täglichen Preise werden um 10 bis 20 Prozent erhöht – das ist der Bereich, den die dynamischen Preisgestaltungsmaßnahmen in der Regel erreichen können.Die Einnahmen von Airbnb steigen um denselben Prozentsatz bei den betroffenen Buchungen – ohne zusätzliche Kosten.

Aber Airbnb kann keine Anrechnung für diesen Wachstumsschub vornehmen. Der Gewinn geht an die Unternehmen, die für die Preisgestaltung zuständig sind. Die Preisgestaltungsunternehmen werden zum „Helden“ – Airbnb bleibt nur eine „Notwendigkeit“.

Das ist die Spannung. Das native Preisvergleichs-Tool von Airbnb soll dazu dienen, das Volumen des Plattforms zu steigern – nicht die Einnahmen der Hosts. Die Drittanbieter-Tools, die dazu dienen, die Einnahmen der Hosts zu erhöhen, werden von Unternehmen entwickelt, die mit Airbnb um die Aufmerksamkeit und Loyalität der Hosts konkurrieren. Jedes Mal, wenn ein Host AirDNA oder PriceLabs dafür dankt, dass sie seine Einnahmen erhöhen, kommt Airbnb einen Schritt näher daran, nicht mehr die zentrale Rolle in seiner eigenen Geschichte zu spielen.

Die testbare Implikation ist einfach: Man muss beobachten, ob der durchschnittliche tägliche Preis von Airbnb auf der Plattform in den nächsten zwei Jahren die Inflation bei Ferienwohnungen übertreffen oder hinter ihr zurückbleibt. Wenn dritte Parteien verwendete Preisindikatoren dazu führen, dass der ADR steigt, während Airbns eigene „Smart Pricing“-Mechanismen dazu beitragen, den Preis zu senken, dann erhöht die Plattform ihre Einnahmen, indem sie andere Unternehmen dazu bringt, von ihren Beziehungen zu Hosts profitieren zu können. Das ist keine Krise – es ist vielmehr eine Erinnerung daran, dass Airbnb eine Plattform ist, nicht ein Produkt. Plattformen bleiben nur solange wichtig, als sie für die Transaktionen unerlässlich sind.

Im Moment sind sie es tatsächlich. Aber die Frage ist nicht, ob Airbnb wachsen wird. Die Frage ist vielmehr, ob das Wachstum aus den eigenen Entscheidungen von Airbnb selbst stammt – oder aus den Tools anderer Personen, die auf den Technologien von Airbnb basieren. Bei einem zukünftigen P/E-Wert von 69 geht es also um die erste Variante. Die bisherigen Hinweise deuten jedoch eher auf die zweite Variante hin.